Обзор рынка вторичного жилья (январь 2010)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в январе в среднем по городу составила 46 тысяч 983 рублей, что на 1377 рублей ниже аналогичной цены в декабре предыдущего года. Общее изменение цен на квартиры составило -2,83%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При первой методике расчета средней сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена 1 кв. метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – снижение данного показателя за отчетный месяц составило 0,74%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 1070 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку снижение средней удельной незначительно и не превышает показателя погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир на вторичном
рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м (аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 квадратного метра жилья
на вторичном рынке за январь, %.

Из графика видно, что в январе наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: больше всего цены предложения снизились в районе Нахичевани (-5,3%), Каменки/РИИЖТа/Зоопарка/Ленина (-5,07%), Темерника (-4,3%), снижение цен в районе СЖМ составило 3,29%, в районе Орджоникидзе/Аэропорта – 2,75%, Военведа/Стройгородка – 1,93%, Чкаловского – 0,46%, Сельмаша – 0,18%; в некоторых районах наблюдался рост: Александровка (2,33%), ЗЖМ (6,06%), Болгарстрой (10,91%), Центр (12,94%).

В большинстве районов изменения происходили в пределах величины статистической погрешности, поэтому наличие значительных колебаний за месяц не означает значительного изменения цен в этих районах.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за январь квартиры в монолитных домах занимают 3,9% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 35,61%, квартиры в кирпичных домах – 60,49%, это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в январе,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за январь (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 23,17%, на втором месте СЖМ – 18,29% от общего объема заявок о продаже, и на третьем Центр и 17,32%. Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,24%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за январь,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в январе 2010 по сравнению с декабрем 2009 года (график 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений
по продаже жилья за январь, %.

Как видно из графика, январская структура предложения похожа на декабрьскую – за исключением снижения числа предложений в Центре.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в январе находились двухкомнатные квартиры (32,68%), второе место занимают однокомнатные и трехкомнатные квартиры (по 23,66%), далее рейтинг продолжают коммуналки (8,78%), квартиры гостиничного типа (8,05%) и многокомнатные квартиры (3,17%).

Это видно на графике 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за январь, %.

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в январе 2010 в сравнении с декабрем.

График 7. Средняя цена предложения кв. метра в январе и декабре
с разбивкой по микрорайонам, руб./кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (график 8).

График 8. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, за период с января 2009 по январь 2010 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в январе предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (50 927 руб./кв.м).

Средняя цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в январе 46 тысяч 510 руб./кв.м.

Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 45 430 руб./кв.м, а в пятиэтажных панельных домах – по цене 44 425 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

График 9. Структура предложения по продаже жилья в январе, с разбивкой по этажности
и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в январе предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (42,24%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 22,02%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах – 27,08%, в пятиэтажных домах панельной постройки – 8,66%.

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Январь 2010 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
Тел.: (863) 290-78-78