Обзор рынка вторичного жилья (сентябрь 2009)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в сентябре в среднем по городу составила 48 тысяч 536 рублей, что на 1339 рублей выше аналогичной цены в августе. Общий прирост цен на квартиры составил 2,84%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.При первой методике расчета средней сумма всех цен квартир, предлагаемых к продаже, делится на сумму квадратных метров каждой квартиры. При втором методе расчета (средняя удельная цена) первоначально рассчитывается средняя цена одного квадратного метра в каждой квартире, а затем производится расчет средней цены 1 кв. метра от стоимости 1 кв. метра в каждой квартире – снижение данного показателя за отчетный месяц составило -0,71%.

Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 1086 руб./кв.м, можно сделать вывод о ценовой стагнации в течение последнего месяца, поскольку изменение средней не превышает показателя погрешности.

Средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова на графике 1 представлена в виде красной линии, тонкая прерывистая линия есть среднее, полученное путем сглаживания и аппроксимации цены предложения полиномом 2-го порядка.

График 1. Динамика роста средней цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м (аппроксимация полиномом 2-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней цены предложения 1 кв.м жилья
на вторичном рынке за сентябрь, %.

Из графика видно, что изменение цен в районах города было разнонаправленным, с высокой амплитудой, что связано с меньшим, чем обычно бывает в это время года, числом заявок на продажу, причем большинство районов находятся в отрицательной зоне: Чкаловский (-11,72%), Болгарстрой (-10,07%), Орджоникидзе/Аэропорт (-7,93%), Александровка (-4,02%), Сельмаш (-3,02%), СЖМ (-2,24%), Темерник (-2,23%), Военвед/Стройгородок (-1,01%). В положительной: Каменка/РИИЖТ/Зоопарк/Ленина (0,77%), Нахичевань (0,97%), ЗЖМ (6,15%), Центр (8,35%).

В большинстве районов изменения происходили в пределах величины статистической погрешности (данный показатель для каждого района приведен в таблице 1), поэтому наличие значительных колебаний за месяц не означает значительного изменения цен в этих районах.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за сентябрь квартиры в монолитных домах занимают 4,15% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 33,19%, квартиры в кирпичных домах – 62,66%, это видно на графике 3.

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке
Ростова-на-Дону в сентябре, с разбивкой домов
по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за сентябрь (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 24,02% от общего объема заявок о продаже, на втором месте Центр – 21,83%, а на третьем СЖМ – 14,19%.

Менее всего заявок на продажу поступило по Болгарстрою (0,66%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за сентябрь,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена гистограмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений о продаже вторичного жилья в сентябре 2009 в сравнении с августом (график 5).

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений
по продаже жилья за сентябрь, %.

Как видно из графика, сентябрьская структура предложения похожа на августовскую, некоторые изменения в структуре не столь выражены и не являются значимыми.

Структура объема предложений о продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в отчетном месяце находились двухкомнатные квартиры (33,11%), второе место занимают трехкомнатные квартиры (27,59%), на третьем месте однокомнатные квартиры (20,31%), далее рейтинг продолжают коммуналки (9,93%), квартиры гостиничного типа (5,52%) и четырехкомнатные квартиры (3,53%).

Это иллюстрирует график 6.

График 6. Структура предложения по продаже жилья за сентябрь, %.

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в сентябре 2009 в сравнении с августом.

График 7. Средняя цена предложения кв. метра в сентябре и августе
с разбивкой по микрорайонам, руб./кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (график 8).

График 8. Динамика средней цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период
с сентября 2008 по сентябрь 2009 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней цены предложения 1 кв.м, в сентябре предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (52 359 руб./кв.м).

Средняя цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила 45 тысяч 246 руб./кв.м.

Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 44 983 руб./кв.м, а в пятиэтажных панельных домах – по цене 46 310 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

График 9. Структура предложения по продаже жилья в сентябре,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в сентябре предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (36,31%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах составил 26,43%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах 25,8%, и в пятиэтажных домах панельной постройки 11,46%.

Таблица 1.

*Индекс «Титул-Рантье» разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср.банковского депозита):

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Сентябрь 2009 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Алексей ЧУМАКОВ,
САРН,
Компания по управлению недвижимостью «Титул»
(863) 290-78-78