Великое стояние

Ростовский рынок недвижимости замер. По итогам октября игроки ростовского рынка отметили снижение цен и спад объема продаж. Выжидательную позицию заняли покупатели. Мэрия Ростова на днях официально подтвердила: следом за спросом пойдет предложение, негативные тенденции в строительстве уже ощущаются. А столичные эксперты тем временем утверждают, что это только начало.

Затяжной спад

Средняя цена предложения одного «квадрата» вторичной недвижимости в Ростове составила 62 тысячи 347 рублей. Это на 1778 рублей ниже среднего сентябрьского показателя. Такие данные приводит в ежемесячном аналитическом отчете компания «Титул».

«Изменение цен на квартиры на вторичном рынке Ростова-на-Дону в октябре 2008 года составило 2,77%, – указывается в отчете. – Резюмируя вышесказанное с учетом погрешности в расчете средней, равной в отчетном месяце 882 рублям за квадратный метр, мы делаем вывод о ценовой стагнации, поскольку отрицательное изменение средней цены не превышает показатель погрешности».

При этом, как комментирует менеджер отдела продаж компании «Титул» Светлана Депелян, уже сегодня не стоит затягивать с покупкой квартиры. Условия рынка довольно благоприятны. «Я не могу давать прогнозы и с уверенностью говорить о том, что будет происходить на рынке недвижимости в ближайшие несколько лет. Но если рассматривать ситуацию, когда вы решили купить квартиру для собственного проживания, то не стоит ждать, нужно решать квартирный вопрос, не откладывая на потом.

Сейчас достаточно удачный период для покупок, во-первых, потому, что цены на недвижимость не растут. Во-вторых, некоторые продавцы даже готовы уступить, так как появляется избыток предложения. Ничем не рискуют в сегодняшних условиях и покупатели, желающие улучшить свои жилищные условия или сменить район проживания», – констатирует Светлана Депелян.

«Кроме того, как показывает практика, недвижимость – это один из самых надежных способов сохранить свои сбережения. В среднесрочной перспективе, не говоря уже о долгосрочной, недвижимость будет оставаться единственно надежным способом сохранения и накопления денежных средств», – считает эксперт.

«Впрочем, тенденция к снижению цен на вторичном рынке сохранится и в ближайшее время станет более ощутимой, – высказывает свое мнение президент Южной гильдии риелторов и оценщиков Евгений Проскурин.

«Средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке по Ростову-на-Дону на 5 ноября составила 53 810 рублей за квадратный метр, при этом по районам разброс составляет от 64 350 рублей в центре до 45 340 рублей за квадратный метр на окраинах. В ноябре-декабре 2008 года можно ожидать дисконт продавца в пределах 3-7%, максимум 10% при срочной вынужденной продаже. Возможны колебания в сторону понижения цены после новогодних праздников до апреля на уровне 10-15%, затем плавный возврат до уровня начала кризиса», – прогнозирует Евгений Проскурин.

При этом эксперт советует не забывать одну тонкость – ростовский рынок недвижимости стал рублевым несколько лет назад. В это же время статистика традиционно продолжает оперировать долларовым эквивалентом. То есть при собственной оценке уровня спада учитывать существующий курс рубля очень полезно.

На грани

Первичка – главный предмет страхов. Ситуация в этой сфере, как показывает анализ, весьма серьезная.

«Российский финансовый кризис не похож на кризис в США. Западные банки столкнулись с невозвратом большого количества ипотечных кредитов, вследствие чего в достаточно короткий период времени на торги было выставлено множество объектов. Это привело к снижению цен на недвижимость.

Причиной кризиса в России стал недостаток финансовых ресурсов, а не возрастающее количество неплатежей по кредитам. А из-за финансового кризиса на Западе российские банки лишились «длинных» и «дешевых денег» и вынуждены были повысить процентные ставки и даже приостановить выдачу кредитов. Это в свою очередь повлекло за собой остановку строительства новых объектов у ряда крупных застройщиков.

Таким образом, кризис не только не насытил рынок предложением, но и, наоборот, уменьшил его количество, а значит, не создал предпосылок для снижения цен. В этой ситуации многие инвесторы, а также обычные продавцы и покупатели недвижимости попросту заняли выжидательную позицию и не предпринимают никаких действий», – описывает сложившуюся ситуацию генеральный директор компании «Титул» Евгений Сосницкий.

Масла в огонь подливают покупатели. Как отметила на круглом столе «Наши деньги в условиях кризиса» руководитель отдела маркетинга риелторской компании «Дон-МТ» Галина Пивоварова, клиенты довольно избирательно подходят к выбору недвижимости.

«Перестали покупать жилье на разных стадиях строительства, когда довольно высоки риски. Квартиры покупаются в тех домах, которые уже готовы к регистрации в органах юстиции. В этой связи на вторичном рынке риски минимальны», – констатирует Галина Пивоварова.

В дальнейшие ситуация может накалиться еще больше. На днях о признаках кризиса в строительной отрасли заговорили и в мэрии. «Строительная отрасль пострадает из-за трудностей с получением кредитов. Уже сегодня провисают площадки, которые взяты под строительство», – отметил мэр Ростова Михаил Чернышев.

Пределы не поставлены?

Как надолго затянется кризис и как низко упадут цены на жилье – основные вопросы, на которые ждут ответов и игроки рынка, и потенциальные клиенты. Уже сегодня оптимисты – в явном меньшинстве. Пессимизм, достигая прогноза в 50% от спада цены, в среднем останавливается на величине около 25% от докризисной стоимости жилья. 30% прогнозирует вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев. Минимум 20% – маркетолог-аналитик компании «КомСтрин» Олег Борисенок.

«Сейчас мяч на стороне покупателей, а они заняли выжидательную позицию. Предложение будет только увеличиваться, в том числе за счет инвестиционных квартир. Кроме того, такой мощный стимулятор спроса, как ипотека, сейчас не работает. В итоге мы уже стали свидетелями полной остановки цен. Следующим этапом должно стать их снижение, пик которого придется на декабрь-февраль. Глубина просадки в лучшем случае составит около 15-20%», – в ходе онлайн-конференции на портале «ФИНАМ» заявил эксперт.

Однако по ряду прогнозов цены на недвижимость «вытянет» на нормальный уровень замедление темпов строительства. Снижение предложения на рынке жилья может стать предпосылкой к последующему росту.