Коммерческая недвижимость для малого бизнеса: купить или арендовать?

Большинство малых и средних предприятий в Ростовской области давно отвоевали своё место под солнцем. На сегодняшний день они успешно работают и получают стабильную прибыль. Однако место, а именно – помещение под офис, им нужно ещё и в буквальном смысле. Что более выгодно для небольшой компании – купить или арендовать недвижимость? Однозначного ответа на этот вопрос быть не может, считают эксперты. Оптимальная стратегия зависит от тысячи и одной мелочи, начиная со сферы бизнеса и заканчивая квалификацией предпринимателя.

По данным министерства экономики, торговли, международных и внешнеэкономических связей региона, на начало октября на Дону зарегистрировано 32 тысячи 122 малых предприятия, более 177 тысяч индивидуальных предпринимателей и 16 тысяч КФХ. Согласно статистике во всех сферах деятельности небольших компаний занято 198,2 тысячи человек (16,5% от среднесписочной численности работников по полному кругу предприятий и организаций области), а на условиях вторичной занятости – 21,7 тысячи человек.О степени развития малого бизнеса в Ростовской области говорят цифры. По ряду показателей, характеризующих развитие предпринимательства, область стабильно входит в первую десятку российских регионов. С учётом такого роста, возникает вполне закономерный вопрос – как малый и средний бизнес Дона решает проблемы, связанные, в частности, с покупкой офисных помещений? Ведь только небольшая часть ростовских предприятий может реально удовлетворить свой спрос на коммерческую недвижимость.

Ситуацию комментирует директор компании «Офис-сервис» Олег Пилипенко: «У нас есть несколько клиентов, которые уже являются собственниками коммерческой недвижимости. Они с радостью взяли бы под её залог кредит на покупку ещё нескольких офисов или складских помещений – с целью активного расширения своего бизнеса. Но нет специальных, готовых программ у банков. Если таковые и имеются, то это – единичные случаи, при том, что процентные ставки по кредитам на приобретение коммерческой недвижимости – намного выше, чем ставки по жилищному кредитованию».

И действительно, по оценкам экспертов, и ипотека, и управление небольшими коммерческими помещениями на рынке – не только ростовском, но и в целом по России – пока в зачаточном состоянии. Тем не менее, страна постепенно догоняет остальной цивилизованный мир, а значит, за ипотекой – будущее. «Ипотека в России сформировалась не так давно. Но банки просто захлебнулись в выдаваемых деньгах по программам ипотечного кредитования жилой недвижимости. Сейчас финансовым институтам надо создавать собственные подразделения, которые будут заниматься кредитованием исключительно коммерческих объектов», – рассуждает Олег Пилипенко.

И всё же – каковы преимущества и недостатки приобретения офиса в собственность? В каких случаях квадратные метры лучше арендовать? Решение целиком и полностью зависит от политики компании и вкусов её руководства. Одни предпочитают работать в собственном здании и никому не платить за аренду, другие – не хотят обременять себя заботами об объекте недвижимости и размещаются в арендованных помещениях.

Как правило, приобретают офисные здания только компании высокого уровня, которые в состоянии выкупить их за значительные средства, то есть могут позволить себе изъять деньги из оборота или воспользоваться кредитом. Однако покупка будет оправданной лишь в том случае, если офис будет устраивать фирму по площади, месторасположению и качеству в течение минимум десяти лет. Директор ГК «Большой город» Ольга Ерофеева рассказывает: «Небольшой компании, которая чётко не просчитала свои перспективы, я бы советовала однозначно офис арендовать. Но если рассматривать покупку коммерческой недвижимости как инвестпроект, то можно и купить. В любом случае, сначала необходимо задаться вопросом – кому нужен будет офис, если бизнес не пойдёт? Лучше сначала поработать в арендованном помещении, оценить свои силы».

С этим мнением не согласен директор агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель. По его словам, для многих компаний гораздо более выгодной оказывается именно покупка помещения, а не его аренда, так как это позволяет ни от кого не зависеть в процессе работы. «В некоторых случаях вложения в недвижимость компенсируют определённые риски. Если, к примеру, бизнес пошёл не совсем удачно, при его закрытии офис можно продать и даже прибыль получить. А если учесть, что в последние годы рост цен на объекты недвижимости составлял 40-50%, а в некоторых сегментах и до 100% в год, я думаю, это неплохая прибыль для предприятия любого масштаба и любой формы собственности», – считает эксперт.

Некоторые участники рынка не без основания полагают, что аренда больше подойдёт тем предприятиям и организациям, которые имеют несколько собственников или соучредителей, а также фирмам с высоким уровнем доходности. Например, телекоммуникационным компаниям, чья прибыльность составляет 40-50% в год, гораздо удобнее и выгоднее арендовать помещения под офисы, нежели выводить из оборота миллионы долларов средств для покупки собственной коммерческой недвижимости.

Этим же принципом руководствуются сегодня и многие западные компании, работающие на нашем рынке. Около 90% из них предпочитают офисы снимать, чисто западный подход – не совмещать основной бизнес с управлением недвижимостью. В данном случае не приходится обременять себя коммунальными и инфраструктурными вопросами. Однако свои минусы есть и в аренде. «Деньги – тоже товар, имеющий свою цену. Соответственно, если небольшая компания – порядка 50 человек – начнёт с того, что купит себе офис, как дальше она будет развивать свой бизнес? Получается так – деньги нашли, офис купили, но оборотного капитала нет. Вот и побежали по банкам с призывом дать деньги в оборотку под этот офис. Логики не вижу. Логика может быть только одна – если растёт цена на недвижимость. В прошлом году цены выросли, это было выгодно. В текущем году, увы, нет», – говорит руководитель филиала Банка жилищного финансирования по Ростовской области Владислав Клименко.

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости появляются всё новые девелоперы, которые возводят первоклассные офисные здания и продают помещения в них ещё на этапе строительства. Ситуация на рынке постепенно меняется, число удовлетворённых заявок с каждым годом растёт. Если ещё несколько лет назад соотношение объёма сделок по аренде и покупке недвижимости в целом по России составляло 90 к 10, сегодня оно примерно равняется 90:30.