Инструкция для ростовчан: как выбрать и сменить управляющую организацию и что лучше — УК или ТСЖ

Общее имущество в доме — это то, что принадлежит всем жильцам и что они должны поддерживать в порядке сообща. Это лестницы, подвалы, чердаки, крыша, несущие конструкции, трубы, лифты, двери. Если в подъезде грязно или в доме сломался последний котел, проблему придется решать всем жильцам вместе. Для удобства жители выбирают и нанимают управляющую компанию (УК) или организуют товарищество (ТСЖ). С этой организацией они составляют список работ в доме, устанавливают тарифы за эти услуги и выбирают группу активных жильцов, которые будут контролировать все работы — совет дома. Управляющая организация в свою очередь может предложить дополнительные услуги, например, нанять консьержей, поставить камеры видеонаблюдения и шлагбаумы. За это нужно будет платить дополнительно. Все условия обговариваются «на берегу». Самовольно увеличить плату без решения жильцов УК не может. Кроме того, ни УК, ни ТСЖ не вправе устанавливать тарифы на коммунальные ресурсы — воду, электроэнергию, газ, тепло.

Есть три варианта управления многоквартирным домом: с помощью УК, ТСЖ или самостоятельно (непосредственное управление). Последний способ можно выбрать только в домах, где меньше 30 квартир. В этом случае формально управляющей организации в доме нет, а жильцам придется скидываться и нанимать специалистов каждый раз, когда возникнет какая-то проблема.

Управляющая компания — это фирма со стороны, которая будет решать вопросы, связанные с домом. ТСЖ — группа инициативных жильцов во главе с председателем, которая будет ответственна за решение таких вопросов. Разница между ними по большому счету в том, что УК — коммерческая организация, которая получает прибыль от управления домами, а ТСЖ — обычные жильцы. Для выполнения каких-то работ ТСЖ в свою очередь может нанять УК.

Первую УК в новом доме выбирает застройщик. После введения только что построенного дома в эксплуатацию в течение пяти дней он по своему усмотрению выбирает УК, с которой заключает договор на 3 месяца. Если застройщик с выбором не определился, районная администрация объявляет открытый конкурс по выбору УК. Жильцы, которые покупают квартиры в доме, обязаны заключить договоры с назначенной фирмой. Сменить ее на другую УК или вовсе на ТСЖ собственники могут в любое время. Но есть нюансы.

Решать, какая организация будет поддерживать в порядке дом, могут не все жители, а только те, кто по документам владеет жилплощадью. Если срок договора с УК вышел, а жильцы за полгода не определились с новой управляющей организацией, вмешается государство. Бесхозным многоквартирным домам управляющую организацию назначает районная администрация. Если жильцы снова не проявят инициативу, власти должны будут переназначить УК через год.

Жители, которые желают сами решать судьбу своего дома, должны устроить общее собрание. Там можно выбрать или сменить управляющую организацию. Собраться можно где угодно: на улице, если хорошая погода, в подъезде, в техническом помещении, если оно позволяет. Чтобы решение, принятое на собрании, имело юридическую силу, нужно соблюдать несколько правил.

Минимум за десять дней до собрания нужно сообщить о нем всем собственникам. Инициативные жильцы, которые организуют собрание, могут вывесить объявление в подъезде, пройти по квартирам и сообщить каждому о месте и времени собрания лично, либо прислать владельцам квартир письма с уведомлением.

На собрании люди обсуждают плюсы и минусы выбора УК или ТСЖ, а затем голосуют. Решение принимается большинством голосов присутствующих. Оно обязательно для всех жителей дома, даже тех, кто с ним не согласен.

Собрание считается законным, если в нем приняли участие владельцы минимум 50% жилплощади в доме. Значение имеет количество квадратных метров: например, голос собственника трехкомнатной квартиры 54 кв. м будет весомее голоса владельца «однушки» в 30 квадратов.

Житель, назначенный секретарем собрания, все замечания и предложения отмечает в протоколе. Это документ, который подтверждает решение, принятое жильцами. В письменной форме он должен быть готов максимум через 10 дней после собрания.

Если народ в доме неактивный, а половину квартир занимают арендаторы, можно провести голосование в заочной форме. В этом случае инициативные жильцы составляют бланки, где описана суть вопроса. Бланки отправляют собственникам, и там они отмечают, против они предложения или за. Решение принимается после подсчета голосов.

Точно так же можно выбрать новую УК, если прежняя оказалась банкротом, или сменить старую УК, если она плохо выполняет свою работу. Если жильцы выполнили все правила и решили поменять управляющую организацию, а старая чинит препятствия, нужно обращаться с жалобой в Госжилинспекцию области, районную администрацию или прокуратуру.

Выбирая УК, нужно убедиться, что у организации есть лицензия на управление многоквартирным домом. Узнать это можно в самой УК.

По закону каждая управляющая компания должна иметь свой сайт. Там можно посмотреть, когда создана компания, сколько домов находилось в управлении с момента основания и до сих пор, изучить список услуг, которые предоставляет компания, а также их стоимость. Уточните, есть ли в компании собственные специалисты для работ по дому (сантехник, электрик, слесарь), поинтересуйтесь их квалификацией. Особо дотошные могут прогуляться к домам, которые находятся у УК в управлении, посмотреть, в каком они состоянии, пообщаться с жильцами и спросить, довольны ли они своей УК.

Принимая окончательное решение, попросите компанию составить предложения по улучшению обслуживания дома и предоставить типовой договор управления.

Ранее 161.RU рассказывал, что делать, если на вашей улице нет освещения. Читайте, куда звонить и кому жаловаться в этой ситуации.