Цены на жилье взлетят: ростовские эксперты оценили последствия изменений в законе о долёвке

С 1 июля 2018 года в России начали действовать поправки в закон о долевом строительстве. Они ужесточили требования к застройщикам и изменили механизм их работы. Теперь компании не смогут брать деньги на строительство квартир напрямую у покупателей, им придется брать кредиты в банке. Правда, с начала июля действовать по новой схеме будут добровольно, и только через год — с 1 июля 2019 года — в обязательном порядке. Мы выяснили, как и когда поправки повлияют на стоимость жилья и как изменится рынок недвижимости.

Деньги не в руки: что изменится

Главный пункт изменений — появление эскроу-счетов. На них банки будут хранить деньги от продажи квартир. Компании смогут получить эти средства, как только сдадут достроенный объект. А строить квартиры они будут за счет кредитов в коммерческих банках.

Поправки предусматривают, что одной фирме будут выдавать разрешение на долевое строительство только одного дома. Кроме того, теперь компания должна быть достаточно опытной (построить не менее 10 тысяч квадратных метров жилья, работать на рынке больше трех лет), а на ее счете в банке должно быть минимум 10% стоимости объекта.

В дополнение закон обязал строительные фирмы решать проблемы обманутых дольщиков. Теперь компаниям, которые хотят построить дом с долевым участием, придется заплатить в Фонд защиты дольщиков 1,2% от стоимости квартиры. Фонд в свою очередь будет выплачивать компенсации тем, кто остался без жилья, или финансировать строительство незавершенных объектов.

А есть ли куда подниматься: как поправки скажутся на ценах

— Главное, что в этой ситуации получат покупатели, — это защита в лице государства, через банки и специальные компенсационные фонды. Однако за эту защиту придется заплатить через рост цен на недвижимость, до конца 2018 года квадратный метр может вырасти на 5–10%, — считает главный аналитик «Центра аналитики и финансовых технологий» Антон Быков.

Маркетолог агентства недвижимости «Этажи-Ростов» Ольга Пчелинцева уверена, что цены подскочат минимум на 10%.

— Более того, информация о росте цен доступна для жителей города и области, люди стараются успеть приобрести жилье до вступления закона в силу. По данным Росреестра, за пять месяцев 2018 года было зарегистрировано больше девяти тысяч договоров долевого участия. Притом что за весь 2017 год заключили 14 тысяч таких сделок, — сообщила Пчелинцева.

Из-за кредитов на строительство застройщики будут готовы поднять цены, но общее снижение спроса не позволит этого сделать, считает специалист аналитического центра «Сэлсбери» Владимир Пейсатый.

— Конечно, основные изменения будут видны только по итогам 2019 года, но уже в конце этого года мы увидим рост поступлений в региональный бюджет на 6–7%, — предположил Пейсатый.

Куда делись риски

— Именно банки в этой схеме берут на себя риски утраты вложенных средств, а дольщик при возникновении проблем в ходе строительства получает свои деньги обратно. Таким образом, риски банковского сектора возрастают, минимизируя риски покупателей недвижимости, — сообщили в пресс-службе «Сбербанка».

Однако с высказыванием не согласен Быков. Именно коммерческие банки получат самую большую выгоду от новых поправок, считает он.

— Согласно новым правилам, уже в 2019 году все денежные средства граждан на долевое строительство будет аккумулироваться на эскроу-счетах в банках. Так что фактически банки получат дополнительный мощный приток ликвидности, с которой в российском банковском секторе сейчас существуют проблемы, — рассказал аналитик.

Стоит ли овчинка выделки: зачем изменили закон

На сайте правительства России сказано, что изменения «позволят создать условия для обеспечения стабильности рынка жилищного строительства».

— Безусловно, изменения в законодательстве помогут избежать появления новых обманутых дольщиков. На сегодняшний момент их доля на рынке составляет примерно 3–5%, — сообщил председатель правления «Комстрой» Станислав Цвиренко.

Быков считает, что пока ситуация с долгостроями продолжает ухудшаться. Если в конце 2017 года по стране насчитывалось 836 таких объектов, то сейчас их количество увеличилось до 842. Аналитик отметил, что Ростовская область остается лидером России по числу недостроенных долевых объектов. Хотя с конца 2017 года ситуация немного улучшилась: число долгостроев в регионе сократилось с 67 до 63.

— Беспокоит отдаление сроков предоставления жилья обманутым дольщикам, которое можно увидеть в дорожной карте от ростовских региональных властей и Минстроя РФ. Если в конце 2017 года крайней датой для большинства значился конец 2019 года, то теперь — 2020 и 2021 года, — сообщил Быков.

По словам аналитика, Фонд защиты дольщиков может помочь решить проблему: профинансировать строительство жилья или выплатить компенсации дольщикам.

Застройщиков станет меньше: каким будет рынок жилья

— Хуже всех в новых условиях придется мелким застройщикам. Из-за новых гораздо более жестких требований к их финансовому состоянию с рынка может уйти до 70% таких организаций. Так что на рынке строительства укрепятся крупные участники, — рассказал Быков.

Теперь единственным вариантом выхода на рынок станет покупка уже существующей компании, сообщил председатель правления «Комстрой» Станислав Цвиренко.

— Кроме того, мы думаем, что многие мелкие застройщики перейдут в сегмент малоэтажного жилья, который сейчас активно развивается. На этом рынке работать будет гораздо проще, — предположил Цвиренко.