«Пережил революцию и войну, но не пережил ремонт»: столетний дом Дерткезовых на Шаумяна признали аварийным

Старинный доходный дом братьев Дерткезовых на Шаумяна, 110 признали аварийным и пригодным к сносу. Это следует из судебной строительно-технической экспертизы Следственного комитета. Жильцы уверены в обратном: здание не рушится само, его десятилетиями не приводили в порядок. Корреспондент 161.RU изучил документы и поговорил с одним из жильцом дома, чтобы понять, почему столетний памятник архитектуры оказался на грани сноса и при чем здесь Следственный комитет.

Дом на Шаумяна, 110 построен в 1913 году и признан объектом культурного наследия. В сентябре 2025-го Следственный комитет возбудил по нему уголовное дело о халатности, а назначенная в его рамках экспертиза пришла к выводу, что несущие конструкции здания аварийны. Заключение СК имеется в распоряжении редакции 161.RU.

По данным ростовского краеведа Данилы Панковски, здание на Шаумяна, 110 — бывший доходный дом братьев Ильи и Георгия Дерткезовых, возведенный в 1913 году в стиле позднего модерна специально под сдачу квартир в аренду.

Дерткезовы торговали зерном и держали собственную хлебную контору. В Ростове у них было три отделения — на Большой Садовой, в магазине Скараманги на Береговой и «иностранное» в собственном доме. До расширения дела конторы братьев работали только в станицах Приморско-Ахтарской и Роговской, а их годовой оборот составлял 20 тысяч дореволюционных рублей. Георгий Дерткезов, по данным краеведа, состоял кандидатом в члены Комитета Донских гирл при Городской Думе.

Квартиры оборудовали по последнему слову техники тех лет — батареи водяного отопления, канализация, водопровод. На втором этаже находилось представительство фирмы с голубой гостиной и квартирами хозяев. Среди жильцов значились владельцы дома, доктор Жамгоцев, зубной врач Кондратова, помощник присяжного поверенного Чалхушьян, архитектор Мель, уполномоченный особого совещания по топливу Башкатов, сапожник Лиц и другие.

После революции здание отобрали, квартиры превратили в коммуналки. Братья владели домом до 1922 года, а затем остались в нём уже как обычные квартиросъемщики. В 1997 году дом признали объектом культурного наследия.

Дом пережил и войну. По словам одного из жильцов — Виктора, на чердаке до сих пор видны следы — красная кирпичная кладка в верхней части здания появилась после того, как туда попала авиабомба.

Чтобы понять, откуда взялось уголовное дело, нужно вернуться на несколько десятилетий назад. Первые жалобы жильцов о проблемах дома — в основном об отоплении и внешнем виде — датируются 1988–1989 годами. Тогда жильё было в собственности государства — а точнее, Кировской администрации. Ремонт за все эти годы так и не был сделан.

В 1990-е государство начало раздавать жильё людям через приватизацию. Со слов Виктора, первые квартиры в этом доме приватизировали в 1994–1995 годах, а последние — только в 2017–2018-м.

После приватизации содержать здание обязаны уже сами собственники. Как рассказывает Виктор, администрация, отдав квартиры, стала требовать от жильцов самостоятельно следить за домом — при этом сама ещё долго оставалась крупнейшим владельцем площадей: по его словам, в 2000-х годах ей принадлежало более 50%.

В 2002 году дом обследовали специалисты института «Ростовский ПромстройНИИпроект» из-за «необходимости оценки технического состояния конструкций в связи с имеющимися деформациями конструктивных элементов». Из их отчета следует, что дом уже тогда был в тяжелом состоянии: трещины в стенах достигали 60 миллиметров, отдельные участки стен сместились из плоскости до 20 сантиметров, эркеры находились в предаварийном состоянии, балконы были изношены на 80%, а чердачное перекрытие — на 50–70%.

Причиной специалисты назвали не старость дома, а «замачивание грунтов основания». Один из основных источников — канализационный люк, расположенный прямо в подвале.

Дом признали ремонтопригодным и разработали полный план усиления — пояса жесткости на стенах, усиление перемычек и оконных проемов, восстановление эркеров, демонтаж балконов, капитальный ремонт чердачного перекрытия и укрепление грунтов. Под снос здание тогда не предлагали.

Дальше, по словам жильца Виктора, и начался «загадочный ремонт». В 2003 администрация Кировского района наняла подрядчика для ремонта дома — работы начали с торца здания, там разобрали лестничный марш, сняли верхние нежилые этажи. Но после демонтажа части дома — подрядчик исчез, так и не завершив начатое. Жильцы писали жалобы и получали отписки — то лето слишком ветреное, то слишком дождливое. В 2005–2006 годах суд обязал администрацию Кировского района провести полноценный ремонт с учетом статуса памятника, но, по словам Виктора, никто ничего не сделал, и решение осталось неисполненным по истечению давности.

Следующая попытка отремонтировать дом пришлась на 2023 год, когда жильцы уже самостоятельно начали заниматься вопросом. Фонд капремонта, по словам Виктора, зафиксировал протоколом, что здание «не имеет целостности» и что фонд «делает ремонт, а не восстановление». Работы перенесли на 2026 год.

В 2025 году, как объяснил Виктор, один из собственников вышел с одиночным пикетом у администрации Ростовской области, и домом заинтересовался СК.

22 сентября 2025 года Следственный комитет возбудил уголовное дело по части 1 статьи 293 УК РФ — халатность. Следователи пришли к выводу, что неустановленные должностные лица из администрации Кировского района и Фонда капитального ремонта, зная о состоянии дома, не организовали ремонт фасада и конструктивных элементов. В рамках дела и назначили судебную экспертизу. Жильцов признали потерпевшими. Документ об этом есть в распоряжении редакции 161.RU.

Виктор — жилец дома на Шаумяна, инженер с опытом в строительстве и недвижимости. Квартиру в этом доме он покупал осознанно.

— Я осмотрел квартиру, она мне понравилась — считаю её одной из лучших в одном из лучших домов Ростова, — рассказал он корреспонденту 161.RU.

О том, что дом — памятник архитектуры, он, по его словам, долго не подозревал: ни в одном документе при покупке это указано не было.

— Узнал только в Кировском суде, когда начал интересоваться состоянием здания, — вспоминает Виктор. — Сам я, как простой гражданин, нигде этого не увидел.

В 2023 году жильцам пришло предписание комитета по охране памятников с перечнем работ, которые обязаны выполнить собственники. Часть посильная, часть нет. Реставрация за собственные средства, по его словам, нереальна: один из экспертов городской комиссии оценил весь комплекс примерно в полмиллиарда рублей. Ситуацию усложнил статус памятника. В 1997 году дом признали объектом культурного наследия. С этого момента любой ремонт пришлось согласовывать с Комитетом по охране памятников — а это дороже, дольше и сложнее, чем обычные работы.

— В доме десять квартир — выходит по пятьдесят миллионов на собственника. Не заработаем мы эти деньги ни за одну жизнь, — объясняет Виктор.

На вопрос, что волнует его как жильца в первую очередь, он отвечает:

— У меня двояко. Тактически — да, есть переживания, что дом могут снести. Но технически все эксперты, и я как инженер это понимаю, подтверждают: проблем с домом нет. Большая часть экспертов, осмотрев здание, пришла к мнению, что дом крепкий, стоит, угрозы никакой не несёт. Это хороший дом, он пережил революцию и войну, но не пережил ремонт

Он вспоминает, как приходили комиссии от отдела ЖКХ, от города, от Фонда капремонта — и каждая, по его словам, осмотрев здание, приходила к выводу, что оно в пригодном для проживания состоянии.

Документы, позволившие восстановить историю, Виктор, по его словам, нашел сам — в мусоре.

— Я самостоятельно пытался починить канализацию в подвале. Там, среди бутылок, я случайно нашел проектно-сметную документацию и экспертизу 2002 года. Спасибо строителям, которые проводили работы и не выкинули эти документы, — отмечает жилец.

Решение суда 2000-х годов он, по его словам, попросил у одного старожила Шаумяна, 110 — в папке, которая осталась от человека, уже не живущего в этом доме.

Главный документ спора — заключение Южного филиала Судебно-экспертного центра СК России. Экспертизу начали 29 октября 2025 года, а закончили только 22 июня 2026-го — она шла почти восемь месяцев.

Эксперт Анастасия Шаповалова пришла к выводу, что признаки аварийности есть, но не у всех конструкций. Аварийными она сочла только несущие стены и лестницы. Фундамент, плиты и своды перекрытий, а также конструкции крыши, согласно этому же заключению, в порядке.

В стенах эксперт нашла вертикальные и наклонные трещины шириной более пяти миллиметров, сквозные трещины в местах примыкания продольных и поперечных стен, разрушение кирпичной кладки более чем на 15 процентов толщины сечения. В лестницах — частичное отсутствие конструкций, оголение арматуры и её коррозионное поражение.

Отвечая на вопрос об основаниях для признания дома непригодным, Шаповалова пишет, что выявленные признаки аварийности «являются отдельными» и «не могут прямо свидетельствовать о том, что конструкции здания исчерпали несущую способность, могут обрушиться или вызвать потерю устойчивости». Тем не менее итоговый вывод у неё противоположный: основания для признания дома непригодным имеются.

Аварийность лестниц, на которую ссылается экспертиза, во многом связана с разобранным в 2003 году маршем. В отчете 2002 года о лестницах говорится прямо противоположное — значительных дефектов, нарушающих эксплуатационную пригодность, у них нет. То, что эксперт СК называет признаком аварийности, во многом стало следствием тех самых незавершенных работ двадцатилетней давности.

Главная же претензия жильцов — обстоятельства, при которых проводилась экспертиза. Виктор утверждает, что эксперт Шаповалова, подписавшая документ, на объект не выходила.

— При проведении экспертизы присутствовал я — есть подпись в деле. Присутствовал следователь и эксперт, старший лейтенант. Это была не женщина, которая подписывала заключение, — вспоминает ростовчанин.

По его словам, дело дважды передавали: первые два эксперта уволились, а Шаповалова стала третьей по счету.

— Тот эксперт, который приходил, уволился. Дело передали другому эксперту, который тоже уволился. Анастасия Эдуардовна — это последний эксперт, которому всё упало, — объясняет Виктор.

Жильцы направили ходатайство о проведении повторной, либо новой экспертизы.

— Заявление не хотели принимать, мы его впихнули. На этом пока тишина, — рассказал Виктор.

По его словам, свою экспертизу заказала и прокуратура — с ней жильцы собираются ознакомиться. Комитет по охране объектов культурного наследия, в свою очередь, запросил обе экспертизы.

Виктор не раз возвращался к одной мысли: формально никто ничего не нарушает, но по факту ничего и не происходит.

— Бастрыкин завёл уголовное дело — это действие. Следственный комитет ведёт следствие — они в процессе. Фонд капремонта — в процессе. Кировская администрация — в процессе. Все в процессе, — рассуждает он. — К чему приведёт процесс? Пока ни к чему не привёл.

Дом, на Шаумяна, 110, который пережил революцию, две войны и превращение квартир в коммуналки, с каждым годом разрушается все сильнее. Чем закончится его нынешняя, уже уголовная, история, пока не знает никто.

Ранее 161.RU писал, что глава региона Юрий Слюсарь указал на несоответствие старых домов Ростова современным требованиям и потребностям горожан и предложил реализовывать на их месте новые проекты. В своем выступлении губернатор отметил, что в историческом центре Ростова много «старых развалюх». Это заявление вызвало бурную реакцию у донских градозащитников.