«Главное — не подписывать»: как получить достойную компенсацию за аварийное жилье — советы ростовского юриста

Сотни домов в Ростове признаны аварийными. Согласно законам РФ, жить в таких зданиях нельзя, но жильцов не выселяют на улицу. Они могут рассчитывать либо на получение новых квартир, либо на компенсацию. Часть домов включена в программы расселения аварийного жилья, но ростовчане могут годами ждать расселения, а потом и вовсе остаться один на один с бюрократической машиной в судах, чтобы добиться компенсации или жилья. Адвокат Михаил Ревякин пояснил, как же получить достойную компенсацию, не потерять нервы и остаться в выгоде, если ваш дом признан аварийным.

Бывший губернатор региона Василий Голубев в 2024 году поручил ускорить переселение людей из аварийных домов. Ранее это предполагалось сделать в 2031 году. Сроки хотели перенести на 2029-й.

Сейчас в Ростове из 303 аварийных домов хотят отреставрировать 26, которые признаны памятниками культуры. Остальные здания снесут. За последние 16 лет в городе снесли 93 дома. Программа переселения и компенсаций находится в активной фазе, но из-за большого объема ветхого фонда процесс продвигается поэтапно и медленно.

Если ваш дом признали аварийным, направили уведомление о сносе дома, а потом — об изъятии квартиры с предложением выплатить компенсацию, но вас не устраивает размер компенсации, следует действовать четко по инструкции. По словам адвоката Михаила Ревякина, если, например, за квартиру вам предлагают 6 миллионов рублей, а вы считаете, что ее стоимость — 7,5 миллиона рублей, то не спешите с бумагами.

— В этом случае самое главное — не подписывать соглашение о выкупе жилого помещения с предложенной администрацией стоимостью. При этом нужно учитывать, что, по части 6 статьи 32 Жилищного кодекса, принудительное изъятие квартиры возможно только по решению суда и при условии предварительного и равноценного возмещения, — рекомендует адвокат. — Поэтому, если компенсация занижена, ни в коем случае нельзя на нее соглашаться, а в суде необходимо заявлять о назначении оценочной экспертизы и требовать реальной рыночной компенсации.

— Если собственник не согласен с размером компенсации, предложенной ему администрацией при изъятии аварийного жилья, этот вопрос будет решаться в суде. При этом эксперт, назначенный судом, должен определить не только реальную рыночную стоимость квартиры в аварийном доме, но и размер других выплат, связанных с изъятием и переездом, которые могут значительно увеличить сумму возмещения, — рассказал Михаил Ревякин.

К таким дополнительным выплатам относятся:

• рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

• рыночная стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен дом;

• компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в МКД;

• убытки, связанные с поиском другой квартиры (услуги агентства недвижимости), временным наймом жилья, оформлением права собственности на новое помещение, а также стоимость переезда.

Все эти суммы определяются на дату проведения экспертизы в суде.

Отметим, что в Жилищном кодексе РФ, а именно в статье 32, указано, что изъятие квартиры у собственника производится путем выкупа. По соглашению с владельцем ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в размер компенсации.

— Это означает, что собственник не может требовать предоставления другого жилья вместо денег. Предложить жилье вместо компенсации — это право администрации, а не обязанность. В то же время Верховный суд РФ в своем Обзоре судебной практики от 29 апреля 2014 года указал: если аварийный дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник квартиры имеет право либо на предоставление другого жилья в собственность, либо на его выкуп, — поясняет адвокат. — При этом выбор одного из двух способов защиты жилищных прав остается за владельцем.

В данном случае квартира должна предоставляться во внеочередном порядке исходя из нормы предоставления. В Ростовской области действуют следующие нормативы: на одного человека положено 33 квадратных метра общей площади, на семью из двух человек — 42 квадратных метра, а на семью из трех и более человек — из расчета по 18 квадратных метров на каждого члена семьи.

— Квартира должна быть благоустроенной, отвечающей санитарным и техническим нормам, а также находиться в пределах своего населенного пункта. При этом в некоторых случаях право на другое жилье, а не на денежную компенсацию имеет и тот собственник, чей дом не был включен в адресную программу переселения, — резюмирует Михаил Ревякин.

Напомним, два года назад в Ростове обрушилась стена жилого дома на Нариманова, 72/3. Жильцы бежали из квартир в домашней одежде, оставив все свои личные вещи. Дом отключили от газоснабжения. Было эвакуировано почти сто человек. Обошлось без жертв: все успели покинуть аварийное здание. Ростовские власти обещали охранять имущество и помочь оставшимся без крова жильцам. Но спустя два года после ЧП десятки наримановцев до сих пор в судах бьются за право получить достойную выплату за утерянное жилье.

Осенью 2025 года мы писали, что на Дону выделят 136 миллионов рублей на расселение аварийного жилья. Всего до 2027 года на расселение собираются получить более миллиарда рублей. В следующем году планируют получить более 406 миллионов рублей. На эти деньги будут расселять аварийное жилье в Ростове, Донецке, Шахтах и Белокалитвинском районе.