Ловушка для инвестора: ростовчанину грозит срок за продажу квартир

Ростовчанину Артуру Маркарьяну грозит срок за продажу нескольких квартир. Следствие считает, что для заключения сделки он должен был зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель. Сторона защиты настаивает на том, что заниматься недвижимостью обвиняемый не планировал, а квартиры получил в качестве залога за участок земли. Независимые эксперты уверены, что подобное уголовное дело — обратная сторона нового закона о защите прав обманутых дольщиков.

Квартирный вопрос

Эта история началась еще в 2008 году. Тогда Артур Маркарьян приобрел земельный участок площадью четыре тысячи квадратных метров в переулке Дубовском. По его словам, он собирался построить здесь частный дом. Но, расчистив участок от мусора, понял, что денег на постройку дома может не хватить, и отказался от этой затеи. Участок решил продать. Покупателем стал предприниматель Василий Серебряков. Но, поскольку сразу расплатиться он не мог, участники сделки договорились, что Серебряков построит в переулке Дубовском жилой дом, а после продажи квартир рассчитается с Маркарьяном.

Прошло несколько лет: многоквартирный дом с шестью подъездами действительно был построен, люди приобрели в нем квартиры. Более того, за это время, как следует из материалов уголовного дела, ДИЗО городской администрации изменил статус земельного участка: теперь он на законных основаниях мог применяться для строительства многоэтажного жилья. Но денег, чтобы полностью рассчитаться за покупку земли, у Серебрякова по-прежнему не хватало. Тогда Василий Серебряков предложил Артуру Маркарьяну в качестве залога 11 квартир в новостройке. Когда жилье было продано, Маркарьян получил свой долг. Но именно эта сделка и вызвала подозрение у правоохранительных органов.

— Из представленных органом предварительного следствия материалов следует, что Маркарьян обвиняется в том, что без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя в период с 2014 по 2015 годы осуществлял предпринимательскую деятельность по реализации квартир в многоквартирном доме, — говорится в постановлении Ворошиловского районного суда.

На этом судебном заседании решился вопрос о мере пресечения на время следствия. Сейчас Артур Маркарьян находится под домашним арестом. Если суд признает его виновным в незаконном предпринимательстве, ему может грозить до пяти лет лишения свободы.

У стороны защиты своя точка зрения на ситуацию. По словам адвоката Андраника Кичияна, Артур Маркарьян никогда не планировал заниматься бизнесом. Квартиры он продал исключительно для того, чтобы получить деньги, которые ему причитались за участок земли. А это нужно расценивать как инвестиционную, а не предпринимательскую деятельность.

— Получается, если у вас есть несколько квартир и вы захотите их продать, вам обязательно нужно регистрировать ИП, иначе грозит срок? Но ведь это не преступление. Я знаю в Ростове немало людей, которые, чтобы сберечь деньги, покупают жилую недвижимость. Неужели, когда они захотят продать свое жилье, на них заведут уголовное дело? — говорит Андраник Кичиян.

С 1 июля вступили в силу поправки к ФЗ-214. Их цель — защитить интересы участников долевого строительства. Согласно новым правилам, застройщик может получить деньги дольщиков, только когда дом будет готов. А до этого средства хранятся на специальных эскроу-счетах в банках. Одновременно власти начали активную борьбу с самозастроями.

В частности, в феврале 2019 года заключили под стражу бывшего главного архитектора Ростовской области Алексея Полянского. Вместе с ним были арестованы главный архитектор города Роман Илюгин и главный архитектор Мартыновского района Александр Корчига. Следком завел на них уголовные дела по статье «Превышение должностных полномочий». По версии следствия, архитекторы незаконно выдавали разрешения на строительство многоквартирных домов.

Обратной стороной этой борьбы стало то, что строительный рынок в регионе замер. В этом году было выдано всего три разрешения на строительство. Для сравнения — в первых двух кварталах 2018 года было выдано 75 разрешений. По словам заместителя министра строительства Ростовской области Сергея Вифлянцева, застройщики не успевают адаптироваться к новым правилам.

— Нашу отрасль, конечно, трусит. Постоянные изменения в законодательстве плохо сказываются на застройщиках — они не успевают адаптироваться к изменениям. Инициативная группа строителей даже выходила на федеральный Минстрой с просьбой увеличить переходный период, — рассказал Сергей Вифлянцев.

Еще одним побочным эффектом может стать уход с рынка мелких застройщиков и рост цен на жилье. Во всяком случае, так считает заместитель директора Регионального научно-исследовательского и проектного института градостроительства Игорь Далаксакуашвили.

— Есть такие проекты, которые с точки зрения банков считаются неэффективными, но до принятия этого закона они отлично работали. В таких городах, как Таганрог, Волгодонск, Шахты и других, строились дома, в которых себестоимость квадратного метра составляла 28 тысяч рублей. Застройщик продавал их по 30–35 тысяч рублей, люди покупали дешевое жилье, и всем было хорошо. В новую схему финансирования такие застройщики не попадают. Им придется уйти с рынка. Как результат — в этих городах вырастут цены на жилье и снизится объем продаж, — говорит Игорь Далаксакуашвили.

Но, помимо застройщиков, в непростом положении оказались и владельцы недвижимости.

— До вступления в силу закона многие люди спокойно инвестировали в недвижимость: покупали квартиры и земельные участки, чтобы сохранить свои деньги. А сейчас мы все под пристальным вниманием. Если человек продал квартиру или землю, которой владеет менее пяти лет, налоговая инспекция может по ошибке принять такую сделку за предпринимательскую деятельность. Понятно, что бюджету требуются средства, но я не уверен, что такое «закручивание гаек» положительно отразится на рынке, — считает риелтор Алексей Литвиненко.