Где они были 10 лет. Как «Шератон» из громкого проекта превратился в позорный недострой Ростова

О строительстве гостиницы «Шератон» в Ростове объявили еще в 2008 году. Планы были грандиозные: заявлялось, что город получит 20-этажную пятизвездочную гостиницу на 307 номеров и 10-этажный бизнес-центр. Инвестиции оценивали в 100 миллионов долларов. Гостиница должна была принять гостей ЧМ-2018 и стать одной из визитных карточек Ростова-на-Дону — а стала опухолью на без того хворающем архитектурном облике южной столицы.

О том, как знаковая стройка стала обременением, рассказывает Марина Гаричян.

Небо над Ростовом-на-Дону для гражданской авиации закрыто уже два с половиной года. Вынужденной альтернативой стали путешествия по железной дороге. Туристы приезжают в город, выходят на Привокзальную площадь и в числе первых «красот» Ростова видят недостроенный Sheraton, который по форме напоминает старый чугунный утюг. Так и не принявший ни одного гостя отель встает перед теми, кто въезжает на правый берег по Темерницкому мосту.

Вряд ли инвесторы-первопроходцы грезили о таких перспективах.

16 лет назад ростовская «Группа Мегаполис» заявила, что намерена вложить около 170 миллионов долларов в строительство пятизвездочных гостиничных комплексов под брендом «Шератон» в Ростове-на-Дону и Сочи, а в качестве управляющего был назван международный гостиничный оператор, американская компания Starwood Hotels & Resorts.

По словам представителей «Группы Мегаполис», реализовывать проект в Ростове принялись из-за отмеченного в исследованиях дефицита на рынке гостиничных номеров, которые соответствовали бы международным стандартам. В состав комплекса площадью более 45 тысяч квадратных метров должны были войти гостиница Sheraton уровня пять звезд на 307 номеров, офисный центр класса А, многоуровневый паркинг, конференц-центр и SPA.

Проект «Шератона» на проспекте Сиверса начали реализовывать 12 лет назад. Тогда шел еще первый губернаторский срок Василия Голубева. О скором подписании соглашения между главой региона и холдингом «Группа Мегаполис» по строительству Sheraton Rostov-on-Don Hotel & Business Center в рамках международного инвестфорума «Сочи-2012» сообщил тогдашний министр экономического развития Дона Владимир Бартеньев.

— И в правительстве Ростовской области, и во всех структурах проект получил максимальную поддержку, включен в список приоритетных «100 губернаторских проектов», которые находятся на личном контроле губернатора. <…> В Ростовской области продвинутое, прогрессивное инвестиционное законодательство, которое предполагает ряд преференций для таких важных для области крупных проектов, — сказал Бартеньев на встрече с руководством Starwood Hotels & Resorts Worldwide Inc. (Соглашение на инвестфоруме «Сочи-2012» по «Шератону» подписано не было. — Прим. ред. из 2024-го).

Председатель совета директоров «Группы Мегаполис» Константин Кузин рассказывал, что активное строительство началось в весной, на площадке были заняты порядка 300 человек. И поначалу всё действительно шло гладко, без отклонений от плана. Освоить 100 миллионов долларов планировалось до конца 2013 года. Проект здания разработало немецкое архитектурное бюро Флаттингера, которое участвовало в строительстве 17 отелей «Шератон» по всему миру.

Постройка первоначально была неуместна в плане ее расположения, считает Александр Ломтев — член Союза архитекторов России и комиссии по сохранению исторического архитектурного облика города Ростова-на-Дону. Оценивая проект из 2024 года, он говорит: если «Шератон» и мог попасть в список визитных карточек Ростова, то скорее с негативным значением — «как не надо делать».

— Хотелось бы увидеть статистику по количеству гостей города, которым так необходимо столько этажей гостиницы такого статуса. Подозреваю, что это здание планировалось по заполняемости «сильно на вырост» и, похоже, никогда не будет заполнено туристами, которые сюда будут ехать по своей воле, особенно при текущих темпах разрушения исторической архитектуры в центре. Если ничего не изменится, к нам будут ездить только по большой нужде и проездом, — считает архитектор Ломтев.

Но в уже далеком для нас 2012 году перспективы рисовались красочные. Занимавший тогда кресло вице-губернатора Сергей Горбань не без гордости заявлял, что ввод в Ростове-на-Дону пятизвездочного отеля должен «ускорить развитие гостиничного бизнеса и туризма в регионе, в том числе делового, конгрессного и спортивного», а еще дать области новые рабочие места.

Горбань говорил, что область принимает в год меньше миллиона туристов, и этого недостаточно, а «пять звездочек» к чемпионату — хороший шанс плачевную ситуацию исправить.

На строительство «Шератона» в августе 2012 года была открыта кредитная линия в банке «ВТБ» на 67 миллионов долларов — на семь лет под залог возводимого объекта. Из-за изменения курса рубля стоимость строительства «Шератона» выросла вдвое.

К 2014 году готовность гостиничного комплекса составляла 90%. Входившая в состав «Группы Мегаполис» фирма «Лира», строившая «Шератон», не смогла вернуть ВТБ кредит, который взяла под строительство отеля — а заем был, на минуточку, в 5,8 миллиарда рублей. Компанию спустя несколько лет признают банкротом решением донского арбитражного суда. С иском о банкротстве в октябре 2018 года обратилась столичная ГК «Инжглобал». Сумма исковых требований составляла 13,8 миллиона рублей. «Лира» вместе с недостроем перешла в собственность московской компании «Галс-Девелопмент» из группы ВТБ.

Когда «Шератон» только начинали строить, в Ростове-на-Дону не было ни одной пятизвездочной гостиницы. «Дон Плаза» заработала себе четыре звезды, а бутик-отеля «39» от столичной Sateen Group тогда не было еще даже в планах. В заявке ФИФА к чемпионату мира, несколько матчей которого проходили в Ростове-на-Дону, было пять гостиниц и отелей — Hyatt Regency Rostov Don-Plaza на Большой Садовой, Sheraton на Сиверса, Mercure на Ворошиловском, «Эрмитаж» на Ульяновской и Dalaman на Доломановском.

Осенью 2016 года гостиницу Sheraton исключили из списка объектов — участников ЧМ-2018. Ее заменили на Radisson Blu Rostov-on-Don на Береговой в Ростове, собственник которой — «Группа Агроком» миллиардера Ивана Саввиди. К слову, в 2018 году «Агроком» взялся доделывать другой ростовский долгострой, пятизвездочный отель Hyatt Regency на Большой Садовой, который в итоге открыли лишь летом 2022 года. В холдинге объясняли, что пандемия и санкционные ограничения осложнили сотрудничество с международными подрядчиками и поставщиками.

ВТБ выставил на торги здание на Сиверса, и в октябре 2016 года новым собственником «Шератона» стала самарская компания «ПФО „Траст“», принадлежащая Семену Якшину. Начальная сумма лота была 5,9 миллиарда рублей. Тогда же «Траст» стал единственным владельцем ростовской «Лиры». Сейчас фирма Семена Якшина в процессе банкротства. Она работала с 2011 года, занималась подготовкой к продаже собственного недвижимого имущества. В 2019-м убыток компании составил 271 миллион рублей.

В ноябре 2016 года «Лира», на балансе у которой был подвисший «Шератон», перешла бизнесмену Григорию Оганесяну, он тоже из Самары. Здание гостиницы продали Оганесяну почти за 180 миллионов рублей.

Новый владелец намеревался завершить строительство «Шератона» в мае 2018-го, но, как станет ясно позже, не смог довести проект до ума. После сделки он разделил имущество гостиницы между тремя аффилированными юрлицами — «АК Банком», ПФО «Траст» и УК «Галс-Юг». Основной актив Оганесяна — «АК Банк», сам банкир и ряд его компаний обанкротились. В конце марта 2018 года Центробанк отзовет у «АК Банка» лицензию. Конкурсные управляющие добились, чтобы бо́льшая часть недостроя вернулась в собственность «Лиры».

Значительные площади «Шератона» — 30 тысяч квадратных метров — удалось продать компании «Монолит» за 100 миллионов рублей. Заявку подал представитель «Монолита» Сергей Построенко. Сделку заключили в конце июля 2021 года между ним и конкурсным управляющим компании «Лира».

«Монолит» зарегистрировали в Ростове-на-Дону в 2014 году. С момента создания компанию возглавляла Екатерина Калашникова, позже сменившая фамилию на Кожеватова. Она же с 2016 года — бенефициар «Группы Мегаполис». Кстати, «Монолит» зарегистрирован по тому же адресу, что и инициатор строительства «Шератона».

Сегодня единственный бенефициар компании — Евгений Зуев. Он зарегистрирован как ИП — агент по оптовой торговле текстильными изделиями. Он лицензиат марок Cleanelly home textile и Cleanelly, они принадлежат ОАО «Донецкая мануфактура М», входящей в «Группу Мегаполис».

Убыток «Монолита» в 2021 году составил 8,1 миллиона рублей, 2022 год фирма завершила с прибылью 18 миллионов, а итогом 2023-го стал убыток 7,7 миллиона рублей.

В беседе с «РБК Ростов» в сентябре 2018-го бывший в то время сити-менеджером Виталий Кушнарев признавался, что у города «нет понимания того, что будет происходить с бизнес-центром». Он отмечал, что забрать объект у инвестора через суд или снести его невозможно по закону.

— Это частная собственность. Сегодня кредитные учреждения готовы его продать. Другое дело, что нет покупателя. Ниже себестоимости его не готовы отдавать, — отметил уже глава ростовской администрации Алексей Логвиненко на ежегодной встрече с журналистами в конце 2020-го, добавив, что на реконструкцию нужны колоссальные деньги, а инвесторы не понимают, как преобразовать проект.

Ростовчане уже знают от пресс-службы администрации про способности Логвиненко в качестве инвестора. Алексей Валентинович задним числом дал негативную оценку расположению «Шератона». Почему это вовремя не сделали чиновники и изначально взявшиеся за проект компании, непонятно.

— С «Шератоном» не всё так хорошо, как хотелось бы, но я всё равно уверен, что будут проводить переоценку и продавать… Мое мнение, что в конечном итоге всё это снесут. Потому что сегодня в реконструкцию надо вложить колоссальные деньги. Снесут, в конечном итоге, да и всё, — подытожил три с половиной года назад глава администрации города.

Василий Голубев в телеэфире в декабре 2020 года тоже дал неутешительную оценку шансам гостиницы Sheraton на функционирование:

— Что касается Sheraton, ситуация там не менялась. Пока на сегодняшний день дела находятся в судах. Вопрос требует внимания. Но тем не менее на данном этапе он стоит на месте.

А разговоров-то было.

По мнению Александра Ломтева, как таковое появление в Ростове гиганта «Шератона» стало возможным не на пустом месте, и это, как наглядно показывает уже нынешняя политика по жилому и коммерческому строительству, «еще не вечер». Одной из причин архитектор видит в том, что при выдаче разрешений на новые здания отсутствует анализ градостроительной ситуации, а также нет прогнозов по появлению новых зданий и проблем в городе хотя бы на ближайшие десять лет.

— К сожалению, плюшки в виде сиюминутных поступлений в бюджет от застройщиков в голове некоторых чиновников перевешивают здравый смысл и предыдущие планы развития города, игнорируют катастрофическую экологическую ситуацию в городе, проблемы с транспортом и социальную напряженность, которую уже вызвали построенные огромные анклавы «человейников», — подчеркивает Ломтев.

Архитектор также отметил, что вышеперечисленному способствуют в том числе и беспомощные правила землепользования с косноязычным формулировками, которые имеют двоякую трактовку и приводят к правовой неопределенности, — в итоге «чиновники допускают возникновение нелепых высотных строений по всему городу в угоду прибыли распоясавшихся застройщиков».

Для «Монолита» возможность оформить свою часть в собственность оказалась заблокирована из-за ареста на актив в рамках уголовного дела против Оганесяна. Следствие считало, что он похитил у «АктивКапитал Банка» («АК Банк») 1,6 миллиарда рублей и на эти деньги приобрел ростовский «Шератон».

Летом 2021 года «Монолит» требовал зарегистрировать собственность на помещения «Шератона» и участок, но Росреестр ее приостановил. Компания пыталась оспорить это решение.

— «Монолит» обратился в арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, в котором просило признать незаконным решение Росреестра о приостановлении государственной регистрации права собственности на имущество на проспекте Сиверса, 2е, а также обязать Росреестр осуществить регистрацию перехода права собственности от ООО «Лира» к заявителю, — говорится в решении суда от 15 февраля 2022 года.

Из материалов следует, что имущество «Лиры» 5 августа 2021 года арестовал Таганский районный суд Москвы в рамках уголовного дела, где в числе подсудимых значится бывший собственник «Шератона» Григорий Оганесян.

Наши коллеги из 63.RU в июне 2023 года писали, что число топ-менеджеров, которые должны будут вернуть крупные суммы в банк, становится всё меньше. Троим банкирам удалось обжаловать решение суда, по которому они должны были выплатить около 5 миллиардов рублей. Одним из тех, кому не удается откреститься от многомиллиардной задолженности, остается как раз основатель «АК Банка» Григорий Оганесян.

Экс-банкир добивался того, чтобы его включили в число кредиторов банкротящегося ростовской компании «Лира» — собственника недостроенного «Шератона». В документах арбитражного суда по этому вопросу фигурирует другая, более любопытная сумма, за которую банк «ВТБ» переуступил долги «Лиры» в 2016 году. Связанное с Оганесяном ПФО «Траст» выкупило долг «Лиры» перед ВТБ за 220,1 миллиона рублей. Общий размер долга «Лиры» перед банком составил 5,95 миллиарда рублей. Как оказалось, ПФО «Траст» впоследствии уступило Оганесяну часть долга в размере 1 миллиарда рублей за 162,5 миллиона, и так он стал кредитором «Лиры».

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отказал Оганесяну во включении в реестр кредиторов общества «Лира», которому недостроенный отель сейчас принадлежит.

В качестве гостиницы один из главных долгостроев города властям сейчас, похоже, не нужен. В пресс-службе администрации корреспонденту 161.RU сообщили, что в Ростове достаточное количество «разнообразных классифицированных средств размещения», доступны 5,9 тысячи номеров на 11,6 тысячи мест.

— Инвестиционная инициатива по завершению строительства отеля «Шератон» в администрацию Ростова-на-Дону не поступала. При этом в целях улучшения инвестиционного климата в городе департамент экономики готов рассмотреть и оказать содействие по реализации проекта в случае поступления соответствующей инициативы, — говорится в ответе на запрос редакции.

Несколько штрихов к портретам.

Анонсировавший в 2012 году подписание соглашения о строительстве «Шератона» Владимир Бартеньев возглавлял министерство экономического развития региона с 2008 по 2013 год. В июле 2024 года он стал главой Кагальницкого района Ростовской области после работы гендиректором маслоэкстракционного завода холдинга «Юг Руси» и директором Ростовского автотранспортного колледжа. На днях Бартеньев поделился успехами, которыми Кагальницкий район обязан нацпроекту «Образование»: в девяти школах появились центры «Точка роста», где учащиеся смогут углубленно изучать цифровые технологии и гуманитарные науки, развивать творческие способности и критическое мышление.

Основатель донского холдинга «Группа Мегаполис» Константин Кузин в ноябре 2023 года стал владельцем Шахтинской газотурбинной электростанции: он получил 99,9% акций в уставном капитале ГТЭС принадлежат предпринимателю. Управляющей компанией ГТЭС числится, собственно, «Группа Мегаполис». Чистая прибыль Шахтинской ГТЭС по итогам 2021 года составила 9,7 миллиона рублей, спустя год — 58 миллионов, а в 2023 году — 152 миллиона рублей.

Сергей Горбань еще в процессе строительства «Шератона» стал сити-менеджером Ростова-на-Дону — в 2014 году. После, как сообщалось, работал помощником председателя одного из комитетов Госдумы. А в июле 2023 года занял пост советника Ивана Саввиди в «Группе Агроком». Продержался он там совсем недолго: в прошлом октябре представитель холдинга сообщил корреспонденту 161.RU, что Горбань уже как «пару месяцев» ушел с должности.

Василий Голубев третий год подряд подписывает соглашения в сфере жилого строительства. Три года подряд на Петербургском экономическом форуме официально фиксирует судьбу огромных территорий в Ростове. В 2022 году соглашение подписано с «ЮгСтройИнвестом», который получил под высотки земли на Левом берегу, восточнее стадиона «Ростов Арена». Инвестиции были заявлены на уровне 22 миллиардов рублей. В 2023-м — с тем же «ЮСИ» по освоению 368 гектаров в старом аэропорту Ростова. Объем вложений еще круче, 132 миллиарда рублей, и это самый дорогой донской проект на ПМЭФ за всё время. А в 2024 году столичная группа «Самолет» с согласия губернатора стала хозяйничать на том же левом берегу Дона, в зоне постоянных затоплений. Более 100 миллиардов рублей, как заявляют девелопер и одобряющий его Логвиненко, пойдут на три десятка высотных домов и инфраструктуру.

Сомневаться в том, что эти проекты не станут недостроями, не приходится. Губернатор поставил задачу «строить больше». Ориентир — квадратный метр на одного жителя области. Застройщики, надо сказать, с задачей справляются. Ростовская область на 9-м месте в стране по объемам многоквартирного строительства.