Что покупают ростовские бизнесмены на фоне выросшего спроса на коммерческую недвижимость — обзор

Если скромный предприниматель может варить мыло на продажу и дома, то открывать кол-центр с наемными сотрудниками в жилых апартаментах не стоит — масштаб не тот, да и с законом будут проблемы. К тому же в Ростове нет дефицита коммерческих помещений, в которых нуждается большинство предпринимателей. Поиск подходящей площади лучше переложить на плечи профессионалов: эксперты агентства недвижимости «Этажи» знают всё о ростовских офисах, складах и магазинах. С ними мы составили обзор помещений для бизнеса и заодно посчитали, во сколько они обойдутся с ипотекой от ВТБ.

Один из самых востребованных типов коммерческих помещений — это офис.

— Офисное помещение подойдет для юристов, бухгалтеров, маркетологов, специалистов по HR. Там могут располагаться самые разные компании, например агентства недвижимости и офисы продаж, — объяснил директор АН «Этажи» Андрей Иванов.

При выборе офиса следует обратить внимание на расположение. Помещение должно находиться там, куда будет удобно добираться и сотрудникам, и клиентам. Большой плюс — близость к деловому центру города.

Важно заранее задуматься о соответствии уровня комфорта и размера помещения. Маленькому коллективу не нужен стадион, а нескольким отделам не следует ютиться в одном кабинете. Для офиса важна функциональность, чтобы все помещения были задействованы по максимуму.

Предприниматель также должен убедиться в исправности инженерных коммуникаций — вода, свет, электричество. От этого будет зависеть работа коллектива. Не стоит пускать на самотек и внешний вид офиса особенно, если нужно произвести впечатление на клиентов.

— На выставленную цену влияют расположение, возраст здания, состояние ремонта, наличие автомобильного и пешеходного трафика и так далее. Стоит также учесть, отдельное ли это здание или площади в бизнес-центре, — перечислил основные факторы Андрей Иванов.

Размеры любого коммерческого помещения сильно варьируются в зависимости от того, что собственник хочет там разместить. Маленький офис может стоить всего пару миллионов, а крупной компании потребуется целый этаж дорогого бизнес-центра. Для высчитывания ипотечного платежа возьмем условное помещение за 4 миллиона рублей и оформим зарплатный план ВТБ (это поможет снизить ставку) вместе со страховкой (ставка понизится еще на 1%).

Помещения под торговые точки — тот тип коммерческой недвижимости, с которым ежедневно имеют дело не только предприниматели, но и их клиенты. В «Этажах» отмечают: этот сегмент рынка развивается в России активнее других.

В отличие от офисов, для этой категории недвижимости составлен отдельный ГОСТ. Он диктует минимальный размер площади для каждого типа торговых помещений. В классификации учитывается, продает ли магазин продукты и является ли он специализированным заведением. В отдельную категорию выделены универсамы. Для последних, например, ГОСТ требует не менее 600 квадратов.

— Во время поиска торговых помещений важно учесть пешеходный трафик и отсутствие конкурентов поблизости, — объяснил Андрей Иванов.

Самое подходящее место для любого торгового помещения — это оживленная улица с большим количеством пешеходов. Такие локации могут располагаться как в отдельных зданиях, так и на первых этажах жилых и нежилых домов.

Размеры торговых помещений варьируются не меньше офисных. Разная цена будет у магазина в цоколе жилого дома и у универсама в отдельно стоящем здании. Для высчитывания ежемесячного платежа возьмем условное здание за 10 миллионов рублей, сделаем себе зарплатную карту ВТБ и оформим страховку.

Как малый, так и крупный бизнес нуждается в местах для хранения. Они традиционно располагаются на пересечении дорожных путей и товаропотоков.

— Сейчас в Ростове очень востребованы большие склады. Их используют для хранения и производственного сырья, и магазинной продукции — самых разных материалов, — рассказал Андрей Иванов.

Складские помещения часто строят вблизи железнодорожных станций, морских портов и рядом с аэропортами. Их промежуточная функция требует быстрого и легкого доступа для транспорта. Поэтому местоположение помещения становится решающим фактором при покупке этого типа недвижимости.

В зависимости от природы предметов, которые собираются хранить на складе, близость к городу может стать как преимуществом, так и недостатком. Если производство планирует там хранить опасные вещества, то склад должен находиться вдали от мест проживания людей. Зато маркетплейсу склад в городе позволит быстрее развозить посылки до пунктов выдачи.

Стоимость склада зависит в первую очередь от расположения и размеров площади для хранения. Маленькому бизнесу подойдет помещение, сопоставимое с офисом, а крупному предприятию понадобится ангар с подъездными путями и грузовыми лифтами. Поэтому мы возьмем условный большой склад недалеко от федеральной магистрали за 20 миллионов и оформим ипотеку через сайт ВТБ вместе со страховкой. А расплачиваться будем зарплатной картой от того же банка.

Сложнее всего выбрать помещения для производства. На их территории разрешено устанавливать оборудование, например станки, и работать с опасными веществами. Но в то же время с ними связано много ограничений.

— В Ростове здания ищут для самых разных типов производства. Например, для выпуска мебели или швейной фабрики, — рассказал Андрей Иванов.

За характеристики выбранного помещения отвечает специфика будущего производства. В здании должны быть проведены необходимые коммуникации, расширены дверные проемы и установлены подъемники, если этого требует производственный процесс.

— Требования к зданию сильно зависят от производства, которое планируют там разместить. Если в работе задействованы опасные химикаты, то решающим фактором станет расстояние до жилых зон, — объяснил Андрей Иванов.

Производственные помещения располагаются либо в промзонах, либо на окраине города. Особое внимание стоит уделить транспортной логистике: производству нужны подъездные пути и парковка, нелишним станет и близость больших магистралей.

Цена производственных помещений складывается зачастую из их большой площади, необычного расположения и наличия необходимых документов. Найти маленькое (и, следовательно, дешевое) производственное помещение гораздо сложнее. Поэтому мы возьмем условное здание за 30 миллионов рублей и подадим заявку через сайт ВТБ, оформив страховку.

Понятия «помещение свободного назначения» нет в правовом поле, но и предприниматели, и агентства недвижимости его используют в ежедневной работе.

— В Ростове, как и по всей России, помещение свободного назначения часто покупают для торговли или небольшого производства. Оно может подойти практически под любой вид деятельности: на их месте организуют кафе, торговые залы, пекарни, магазины и так далее, — объяснил Андрей Иванов.

Универсальность является главным преимуществом таких помещений. Если собственник захочет резко изменить траекторию своего бизнеса и переоборудовать офис в магазин, ему не придется искать новое место.

Другой фактор, который станет для многих решающим, — это цена. Помещения свободного назначения зачастую стоят дешевле, чем специализированная недвижимость.

Однако отсутствие специализации очень быстро может обернуться недостатком. Например, в таком здании будет проблематично разместить производство, так как всю документацию придется получать покупателю. Помимо этого, зачастую в помещениях свободного назначения проложены только самые необходимые коммуникации, что может сделать их непригодными, например, для офисной работы. При покупке такой недвижимости нужно соблюдать предельную осторожность и советоваться с юристами и агентами.

Актуальная база коммерческой недвижимости в Ростове-на-Дону.

_{Базовая ставка 17,6%. Коммерческое помещение. Полная стоимость кредита 17,860%- 24,209%. Ставка 17,6% годовых действует при условии комплексного страхования и при первом взносе от 20,1%. Программа на покупку строящегося и готового коммерческого помещения в выделенном списке городов. Сумма кредита: до 60 млн руб для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО, до 30 млн руб. — для остальных регионов. Валюта кредита — рубли. Срок кредита — от 1 до 30 лет. Условия действительны с __.__.2023 г. до даты изменения банком условий кредитования. Банк ВТБ (ПАО) оказывает исключительно банковские услуги. Банк вправе отказать в предоставлении кредита без объяснения причин. Банк предоставляет кредит в случае, если заемщик (созаемщик/поручитель, при наличии) соответствует требованиям Банка и предоставил полный пакет необходимых документов. Банк ВТБ (ПАО). Генеральная лицензия Банка России №1000. Реклама.}

_{Ставка 17,3%. Полная стоимость кредита 17,860%- 24,209%. Ставка 17,3% годовых действует при условии комплексного страхования, первом взносе от 20,1% и при подаче онлайн-заявки или использовании сервисов электронной регистрации и безопасных расчетов или дистанционной сделки. Программа на покупку строящегося и готового коммерческого помещения в выделенном списке городов. Сумма кредита: до 60 млн руб. для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО, до 30 млн руб. — для остальных регионов. Валюта кредита — рубли. Срок кредита — от 1 до 30 лет. Условия действительны с __.__.2023 г. до даты изменения банком условий кредитования. Банк ВТБ (ПАО) оказывает исключительно банковские услуги. Банк вправе отказать в предоставлении кредита без объяснения причин. Банк предоставляет кредит в случае, если заемщик (созаемщик/поручитель, при наличии) соответствует требованиям Банка и предоставил полный пакет необходимых документов. Банк ВТБ (ПАО). Генеральная лицензия Банка России №1000. Реклама.}

_{* Ставка 17,2%. Полная стоимость кредита 17,860%- 24,209%. Ставка 17,2% годовых действует при условии комплексного страхования, при первом взносе от 20,1% и с учетом дисконта за перевод заработной платы в банк ВТБ. Условия применения дисконта: в течение трех месяцев с даты заключения кредитного договора должно произойти первое зачисление от работодателя на сумму более 400 руб. В противном случае ставка по ипотеке увеличится на 0,4 процентных пункта. Программа на покупку строящегося и готового коммерческого помещения в выделенном списке городов. Сумма кредита: до 60 млн руб. для Москвы и МО, Санкт-Петербурга и ЛО, до 30 млн руб. — для остальных регионов. Валюта кредита — рубли. Срок кредита — от 1 до 30 лет. Условия действительны с __.___.2023 г. до даты изменения банком условий кредитования. Банк ВТБ (ПАО) оказывает исключительно банковские услуги. Банк вправе отказать в предоставлении кредита без объяснения причин. Банк предоставляет кредит в случае, если заемщик (созаемщик/поручитель, при наличии) соответствует требованиям Банка и предоставил полный пакет необходимых документов. Банк ВТБ (ПАО). Генеральная лицензия Банка России №1000. Реклама.}

_{Подробнее про ипотеку на коммерческую недвижимость от ВТБ.}

Банк ВТБ (ПАО), vtb.ru