Высоту новостроек в центре Ростова рекомендовали ограничить 18 метрами. Против застройщики и чиновники

Проект объединенной зоны охраны в центре Ростова еще несколько лет назад рассорил застройщиков, чиновников и защитников старого города — последних пугала возможность высотного строительства внутри кварталов. Документ отправили на доработку. Новая версия, предложенная иногородней фирмой, не устраивает уже чиновников и застройщиков. Аргументы за и против ограничений по застройке центра — в репортаже Марины Гаричян.

Схему объединенной зоны охраны объектов культурного наследия для Ростова-на-Дону разрабатывает компания из Нижнего Новгорода. Прошлая попытка утвердить зоны охраны, по выражению председателя правления «Союза архитекторов России» в Ростовской области Алексея Полянского, оказалась провальной. Инициативы правительственного учреждения «Донское наследие» совершенно «не зашли» градозащитникам.

— Сейчас мы в преддверии второго захода на этот важный проект. Компания «Аграф» представила свой вариант схемы объединенной охранной зоны, — отметил Полянский. — Отличается он показателями в зонах регулирования по высоте — было 32, 24 и 18 метров, а Нижний Новгород уронил их до 18, 12 и 9 метров. При этом ничего не изменилось в плане обоснования, они эту работу сами не проводили, а оставили то, что было.

В современных домах 18 метров — это примерно 5 этажей.

Нижегородская фирма выиграла контракт на корректировку проектной документации в августе 2022 года, получив от заказчика — «Донского наследия» — 3 миллиона рублей. По условиям контракта, финальную версию с границами объединенной зоны должны представить к концу 2023 года.

— Над схемой поработала и общественность, и теперь у нас на ней появилось 1,5 тысячи исторически ценных градоформирующих объектов. Раньше мы их называли фоновой застройкой: они не являются культурным наследием, но поддерживают архитектурную среду. Но с практической точки зрения эти объекты приравниваются фактически к памятникам архитектуры, — подчеркнул Полянский. — Для них невозможно поменять параметры. Только в одной из зон разрешено на объекты добавлять мансардный этаж — не более того. Если бы у нас был только условный нижегородский Кремль, вместо которого и так никто ничего не собирается строить, то думаю, что это было бы правильно. Но у нас речь идет о зонах, накрывающих практически всю центральную часть Ростова: наш «кремль» расширился.

Полянский назвал спорные участки «слишком большими и значимыми» для градостроительной жизни Ростова, чтобы их таким образом «отдать на откуп».

В версии схемы от «Аграфа» территорией, где нельзя строить «высоко», стала большая часть центра — от Садовой до набережной между Соколова и Театральным.

— Я бы сказал, что эта территория не является исторической частью и могла бы быть интересна для дальнейшего развития. А она столбится по полной программе, — считает председатель донского «Союза архитекторов». — Каждый объект отбрасывает вокруг себя большую территорию, на которой ничего нельзя делать. И так в городе появляются «пузыри», которые приводят к стагнации обширной территории. Идея объединенной охранной зоны была в том, чтобы разом снять эти проблемы и не нужно возиться с каждым, тем более каждый стоит дорого и занимает время. Если мы проанализируем эти пузыри, то окажется, что на многих из них застройщики уже ведут работы — с проектированием, с установлением зон. Сегодня схема, предложенная Нижним Новгородом, устарела, многие пузыри лопнули.

Полянский представил собственную черновую версию схемы границ объединенной зоны охраны объектов культурного наследия. Она намного компактнее, чем у «Аграфа». По словам Полянского, зоны охраны можно еще сильнее сократить.

— Очевидно, что есть Солдатская слобода, Доломановская слобода, — это исторически обозначенные вещи. Есть небольшой участок Большой Садовой с прилегающими территориями и Нахичевань. Каждый из объектов, по которому уже охранная зона отлажена, не нужно делать поводом, чтобы раздвигать границы. Такой подход будет обременителен для развития города, — прокомментировал Полянский.

Застройщики и чиновники отметили, что объединенная охранная зона, предложенная «Аграфом», станет жестким документом, куда сложно вносить изменения.

— Не хочу показаться человеком, который не ценит старину, — оговорился Полянский. — Но мне кажется, что некоторые действия, направленные вроде бы на сохранение исторического облика Ростова, ни к чему хорошему не приведут.

Глава департамента архитектуры и градостроительства Ростова Глеб Мельников согласился, что предложенные нижегородцами границы объединенной охранной зоны необоснованны. Как и требования по высоте будущих зданий.

— Зарегулированы многие аспекты, которые не направлены на сохранение культурного облика. Мы совместно с Алексеем Эдуардовичем направили очень объемные замечания с предложениями. Главное, на что мы обращаем внимание, — не учтены те охранные зоны, с которыми уже работают инвесторы. Мы увидели очень раннюю, сырую версию без каких-либо обоснований. Неизвестно, делалась ли аналитика, но судя по материалам, она не проводилась.

Мельников заявил, что Ростов «не историческое поселение». Жесткие и «необоснованные» ограничения по застройке, светящие городу при утверждении новой объединенной зоны охраны, сделают работу застройщиков невыгодной.

— Если новую охранную зону в этом виде примут, у нас нельзя будет устанавливать рекламные конструкции в центре города, за редким исключением практически ничего нельзя будет строить выше 9 этажей, в редких случаях можно будет делать 12 этажей, — говорит чиновник.

Логика любого застройщика, даже если тот воссоздает исторический облик города, — получать прибыль, напомнил Мельников. А значит, по логике главы департамента архитектуры, строительство в центре должно быть привлекательным для бизнеса.

Против выступил, как ни странно, застройщик — исполнительный директор компании «СитиСтрой» Дмитрий Павленко. Он предложил вспомнить, как выглядит город после многих лет вольницы для строительных фирм.

— Когда приезжаешь в Ростов, оцениваешь подход к эстетике застройки, к размерам домов, которые у нас появляются. То, как выглядит застройка на набережной Дона, например, — это ведь тоже перебор. Таких объектов не должно быть в центре города, — заявил Павленко. — Вопрос не только к внешнему виду, но и к удобству — на выезде из этих «монстров» постоянно возникают пробки. Я согласен, что замораживать развитие города нельзя. Но нужно предложить инструмент регулирования. Нужно защитить набережную, где могут и дальше появляться эти страшные дома. С этим нельзя мириться.

Полянский ответил, что у «реставраторов Ростова» посыл в том, что город застраивают недоумки. Он не согласен, что для застройщиков нужно больше запретов.

— Все уже понимают, что тренд для Ростова — среднеэтажная застройка. Высокая застройка будет возможна только при максимально обоснованных в градостроительном отношении территориях, — уверен чиновник.

Статистика слова Полянского пока опровергает: Ростов-на-Дону стал четвертым по количеству высоток в рейтинге российских городов. На будущее надежда смутная.

161.RU рассказывал, что на месте старого аэропорта построят 35-этажные дома — с оговоркой, что это будут здания-доминанты. Правительство 10 апреля утвердило план освоения территории. Под застройку пойдут 367 гектаров: по расчету властей, в новых микрорайонах будет жить 47 тысяч человек.