Двойные стандарты Ростова. Как тормозят реновацию завода на берегу Дона

Превращение бывшего мукомольного завода перед Зеленым островом в арт—пространство анонсировали еще прошлым летом, но с тех пор идея не сдвинулась с мертвой точки. Власти полагают, что авторы проекта как минимум не учитывают предельно допустимую высоту построек в центре города, а инвесторы — что администрация блокирует инициативы, которые не рифмуются с ее планами.

Корреспондент 161.RU Марина Гаричян спросила управляющего проектом бизнесмена Вадима Калинича и чиновников, почему желание привести в порядок заброшенный завод пока не может воплотиться в жизнь.

Проект реконструкции бывшего мукомольного завода № 2 на 29-й Линии Калинич презентовал прошлым летом. На городском совете по инвестициям он заявил, что обновление здания и новая инфраструктура, по предварительным подсчетам, обойдется в 3,2 миллиарда рублей. В деле с Калиничем собственники земли под бывшим предприятием — Вячеслав Арутюнов и Юрий Бовдурец.

По задумке, на участке у реки можно объединить ресторанный кластер, зону рекреации и образовательные учреждения. Там должны появиться торговые павильоны, заведения общепита, хостел и апартаменты, частная школа, концертная площадка, фитнес-центр и другие объекты. Первый этап реконструкции планировали завершить к 2026 году.

Но дело не пошло. Сити-менеджер Алексей Логвиненко нашел недочеты, обратив внимание Калинича на проблему окупаемости проекта, и добавил, что администрация готова к дискуссии и компромиссам, если «увидит серьезность намерений и источники финансирования».

Собственники участка не раз обращались к администрации с просьбой им посодействовать. До сих пор со стороны властей поддержки проекта и публичных обсуждений не замечено.

Ростовский мукомольный завод № 2 — одно из старейших промышленных предприятий города. Его построили в конце XIX века. Завод пережил Вторую мировую войну без серьезных последствий, но не пережил 90-е. К 2000 году предприятие обанкротилось. Его купила одна из столичных зерновых компаний. Несколько раз его пытались продать, но устаревший комплекс зданий и оборудование по цене около 200 миллионов рублей мало кого заинтересовали. Завод оказался заброшен.

Владельцы земельного участка направляли обращения в администрацию Ростова с декабря 2020 года. Копии писем и ответов чиновников есть в распоряжении редакции.

Вадим Калинич в беседе с корреспондентом 161.RU заявил, что не отказывается от участия в проекте. Он считает, что идея реновации завода в многофункциональное пространство себя не изжила — наоборот, предложенный формат лучше подходит под сложившуюся экономическую ситуацию.

— Больше года назад я уже говорил, что торговые центры в городе становятся неэффективными. Сегодня это уже реальность. Воплотить всё [с заводом] можно, если только привести в соответствие с нормативно-правовой базой, — сказал Калинич.

В ответе на запрос редакции в пресс-службе администрации Ростова сообщили, что здание бывшего мукомольного завода расположено в зоне ограничения этажности. Чтобы реализовать задумку по реновации, нужно внести изменения в правила землепользования и застройки города, а также отменить часть документации по планировке территории — в части красных линий.

В администрации заявили, что владельцы участка Арутюнов и Бовдурец не запрашивали разрешение на реконструкцию в департаменте архитектуры.

Одной из точек спора стал 60-метровый элеватор, который намерены реконструировать. Его высота втрое выше значения, установленного в 2020 году в качестве ограничения для работающих на набережной застройщиков.

Формально элеватор находится в охранной зоне, более того — 60-метровое здание уже стоит. При этом чиновники продолжают ссылаться на ограничение.

«Предельными параметрами разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства установлена максимальная высота зданий, строений и сооружений — 20 метров, — говорится в ответе администрации на запрос 161.RU. — Заявлений о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства в отношении здания элеватора в департамент не поступало».

Рядом с мукомольным заводом строится 26-этажный жилой комплекс «Город у реки». По словам Калинича, власти обосновывают отсутствие претензий к этому проекту тем, что разрешения были выданы до введения моратория на высотное строительство.

— А мы должны соблюдать новые нормы, с их слов. Чтобы для нас эти правила отменить, нужно подготовить проект планировки территории, который уйдет на слушания в городскую думу. И дума может в частном порядке отменить мораторий и дать этому проекту старт, — считает бизнесмен.

Изменения правил землепользования и застройки, на которые ссылаются власти в случае реконструкции завода, приняты в октябре 2020 года. Тогда городская дума Ростова-на-Дону запретила высотное жилищное строительство на улице Береговой. Как уточнили в администрации, изменения не имеют обратной силы, поэтому не отменят выданные разрешения на строительство высоток.

Логвиненко отмечал, что до него в центре Ростова высотки строились «одна за одной», пока в 2020–2021 годах администрация не запретила высотное строительство на берегу Дона и в историческом центре. Также он заявлял, что город не должен «мириться с существующим положением вещей, когда набережную застраивают многоквартирными домами, превращая ее тем самым в некий спальный район».

Зона реконструкции бывшего завода не относится к набережной, обратил внимание в беседе с корреспондентом 161.RU краевед Геннадий Крольман. К тому же там рядом нет объектов культурного наследия, которые могли бы как-то ограничить работы.

— В Ростове не припомню примеров, чтобы такие крупные объекты, как элеватор, реконструировали. Хорошие кейсы есть в Европе, в Москве и Петербурге — например, газгольдеры. Если проект в Ростове всё-таки реализуют, то это вознесет город в топы новостей архитектуры, это точно будут долго обсуждать, — говорит Крольман.

Он подчеркнул, что наличие законов не мешает администрации давать разрешения на строительство. Крольман отметил, что комплекс дореволюционных и советских зданий завода очень важен для Ростова, которые обязательно нужно сохранять.

— Не думаю, что дело кроется в части исполнения законов, — говорит краевед. — Интересные объекты в этом районе были: например, промзона, которую уничтожил [микрорайон] «Красный Аксай». К тому же есть хорошие особняки в частном секторе. Но важнее то, что стоит ближе к набережной — это фактически ее лицо.

Накануне, 13 октября, «для дальнейшего развития исторического центра» администрация внесла изменения в Правила землепользования и застройки города. Чиновники установили, что необходимо разрабатывать документацию по планировке для среднеэтажной и высотной жилой застройки при строительстве или реконструкции объектов — независимо от площади земельного участка.

Калинич добавил, что по оптимистичному прогнозу старт реализации проекта возможен в конце следующего года.

— Слушания в гордуме проходят поквартально. С готовой проектной документацией, учитывающей вопрос красных линий, нужно попасть в календарь заседаний. То есть это может произойти в лучшем случае в ноябре 2023 года.

Читайте наше интервью с Вадимом Калиничем, где он подробно описал будущую реновацию завода.

161.RU вместе с активистами, защищавшими здания от сноса, и архитектором попытался определить, что для Ростова на самом деле значит старая архитектура и какой политики придерживается администрация.