Лариса Сулацкая, управляющая филиалом «Ростовский» банка «Глобэкс»: «При выборе ипотеки нельзя ориентироваться только на одну ставку»

На сегодняшний день большое количество людей желают приобрести недвижимость. Это связано с тем, что спрос на квартиры традиционно растет к зиме, а так же с нестабильным курсом валюты, стагнацией экономики и т.д. Все эти факторы толкают людей на приобретение недвижимости, которое с точки зрения долгосрочных инвестиций является одним из лучших вложений. На что нужно обращать внимание при выборе ипотеки помимо процентной ставки, рассказала управляющая филиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС» Лариса Сулацкая.

– Лариса Станиславовна, какова на сегодняшний день средняя процентная ставка по ипотечным кредитам? Насколько доступна области на данный момент ипотека в Ростовской области?

– В целом рынок процентных ставок сегодня держится на уровне 12,7%, и за последний год ставка имела тенденцию к снижению. Но я всегда говорю, что доступность ипотечного кредита измеряется не процентной ставкой, а стоимостью жилья. И именно в нашем регионе цены на жилье достаточно высоки относительно средней заработной платы. Поэтому я думаю, проблема доступности ипотеки лежит в этой плоскости, а не в области процентной ставки.

При этом я также хочу отметить, что вопрос цены кредита, безусловно, важен, но нельзя ориентироваться только на одну ставку. Заемщики должны рассмотреть все условия. Например: возможно или невозможно привлечение созаемщиков, есть ли возможность частичного досрочного погашения, какова структура платежа.

– Расскажите, почему именно эти аспекты важны и как они влияют на размер затрат по обслуживанию кредита?

– Когда люди берут кредит, они, естественно, стараются снизить свой ежемесячный платеж. Минимизировать его позволяет аннуитетный способ погашения. Более того, аннуитет позволяет при невысокой платежеспособности рассчитывать на более дорогое жилье. Но при этом люди забывают, что при аннуитетном платеже первую треть периода они выплачивают банку только одни проценты, а основную сумму кредита гасят незначительно.

Дифференцированный же способ погашения предполагает, что сумма кредита распределяется равными долями на весь срок действия договора. При каждом ежемесячном платеже гасится определенная сумма от основного кредита, а проценты уже идут сверх этого. Поэтому на начальном этапе выплат платеж больше, но по мере того, как уменьшается основная сумма кредита, уменьшаются и проценты. В итоге, если говорить об ипотеке, то заемщик при дифференцированном способе погашения может сэкономить приличную сумму.

Другое дело, что дифференцированный платеж ударяет по платежеспособности. Он менее удобен в этом смысле. Ведь именно по первому, самому большому платежу устанавливается планка «не более 40% от ежемесячного дохода». Не все могут пройти одобрение по этому критерию. В нашем банке есть возможность выбора удобного и подходящего способа погашения.

– Но в этом случае может помочь другой важный критерий, который вы упомянули в самом начале – возможные созаемщики?

– Созаемщики – это вопрос обоюдоострый. Неограниченное количество созаемщиков позволяет воспользоваться платежеспособностью других людей, получить большую сумму кредита и приобрести желаемый объект недвижимости. Это удобно. Но даже если созаемщиками выступают родственники, то даже они не всегда оказывают финансовую помощь при погашении задолженности. Да, банки предоставляют широкий выбор. Вы можете взять в созаемщики большое количество людей, но вы должны иметь в виду, что от этого не только приобретенная в собственность квартира будет больше, но и сумма кредита, а также ежемесячный платеж тоже увеличится, а погашать задолженность вы будете самостоятельно.

– Но, возможно, привлечение созаемщиков связано больше с проблемой низкого официального дохода, который не позволяет получить достаточную сумму кредита?

– Это тоже не проблема. У нас есть программы, которые дают возможность взять кредит по справке банка, где можно указать свой реальный доход. И если он будет соответствовать реальности, то данный кредит будет одобрен. Конечно, если это будут астрономические нарисованные цифры, резко отличающиеся от действительности, то такая заявка не будет одобрена банком.

– Хорошо, а какие подводные камни кроются в условиях досрочного погашения?

– Конечно, история с комиссиями за досрочное погашение уже забыта. Практически ни один банк сегодня ее не берет. Однако ряд банков устанавливает суммы, меньше которых вы не можете погасить. Я считаю это серьезным неудобством. Например, в нашем банке, предлагаются государственные программы, например, по стандартам АИЖК, где это ограничение по минимальному взносу отсутствует. Более того, по статистике 70% ипотечных кредитов гасятся в течение семи лет, так что это условие мне видится одним из самых важных при выборе программы ипотечного кредитования.

– Но помимо ограничений по размеру минимального досрочного погашения, есть еще одно неудобство: людям приходится писать каждый раз заявление на списание этих средств в счет основного долга? С этим можно что-то сделать?

– Это обусловлено тем, что у клиента списываются деньги со счета в день наступления платежа и на этом счете могут находиться и его личные средства. Действующий план счетов не предусматривает другого режима. Это обычный расчетный счет. Нельзя человеку запретить хранить на этом счете свои личные средства или оплачивать с него коммунальные платежи, снимать деньги, совершать переводы и т.д. Поэтому это заявление дает правовые основания банку списать конкретную сумму в счет погашения по кредиту.

– А что относительно страховок, насколько они увеличивают финансовую нагрузку?

– Да, страховка влияет на стоимость кредита. Она платится на год вперед, ежегодно и, как правило составляет 1% от остатка ссудной задолженности. При этом большинство банков в случае отказа от страхования отказывают в займе, либо повышают процентную ставку как минимум на один процентный пункт. На мой взгляд, лучше оформлять страховку в комплексе на предмет жизни и здоровья, утраты титула собственности и страховать непосредственно сам объект недвижимости. Что касается титула собственности, то он больше важен для тех, кто покупает квартиру на вторичном рынке. Ведь квартира может пройти очень много рук и не всегда есть возможность объективно оценить чистоту сделки. Например, могут появиться потенциальные собственники, которые на момент приватизации отсутствовали по объективным причинам, либо же несовершеннолетние дети. Такие случаи встречаются достаточно часто.

– Ну и наконец, ваше мнение относительно перспектив рынка ипотеки в Ростовской области?

– Если потребительский кредит, на мой взгляд, сомнителен по своей сути, то ипотека является обоснованной тратой денег для человека. От инфляции никуда не денешься и цена на диван, купленный в кредит, вряд ли вырастет через пять лет и покроет проценты. А вот с недвижимостью обратная ситуация.

Одна из главных проблем в нашем регионе – это дефицит вторичного жилья и новостроек эконом-класса. На данный момент складываются очень высокие цены за квадратный метр. У нас очень много одобренных кредитов, а вот подходящую квартиру клиенты находят себе с трудом. Но приход новых игроков на строительный рынок, думаю, скоро изменит ситуацию. Жилье будет становиться более доступным. Естественно, цены на квартиры в центре города не будут падать. За последние 10 лет мы наблюдали только рост. И даже в кризис цена не снижалась, а просто останавливались продажи. Но на периферии цены уже начинают падать. Так что в ближайшем будущем ипотечное кредитование станет более доступным для более широкого круга граждан.