Куда полетит «пилот» АИЖК?

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию в очередной раз намерено поднять с колен российский рынок ипотеки. АИЖК собирается кредитовать «правильных» застройщиков, реализующих проекты строительства жилья эконом-класса, а также граждан, это жилье приобретающих. Эксперты в целом с оптимизмом восприняли пилотный проект: в случае успеха он может позитивно отразиться не только на ипотечном, но и на смежных с ним рынках.

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) разместило на своем сайте пилотную программу по стимулированию кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья эконом-класса, а также физлиц, приобретающих жилые помещения в рамках данных проектов. На реализацию программы в АИЖК намерены выделить до 1,2 млрд рублей. Цель – вернуть ипотеку народу, для которого продукт из-за сокращения уровня доходов и высоких ставок стал недосягаемым.

По словам директора по маркетингу компании «Кредитмарт» Виктории Кочетковой, в мае среднерыночная ставка по ипотечным продуктам в рублях увеличилась на 0,13 % и составила 19,92 %. Среднерыночная ставка в долларах США, напротив, незначительно понизились и в абсолютном значении составила 15,44 %. Такие ставки оптимизма у потенциальных заемщиков не вызывают, однако проблема кроется не только в них. В АИЖК уверены: для реанимации рынка необходимы комплексные меры. Именно поэтому новая программа нацелена на широкий круг участников.

Банки могут рассчитывать на средства АИЖК под залог ипотечных закладных либо ценных бумаг. Предполагается, что полученные средства они будут предоставлять в виде кредитов надежным застройщикам, имеющим недостроенное жилье эконом-класса. Кроме того, деньги пойдут на ипотечные кредиты гражданам, желающим купить квартиры в этих домах. Максимальная сумма, которую агентство готово предоставить одному банку взаймы в рамках «пилота», – 300 млн рублей, минимальная – 60 млн рублей.

Предоставлять средства банкам АИЖК будет по ставкам 12–15 % годовых. При этом ограничения по марже, которую банки могут прибавить к ставке при кредитовании застройщиков, не устанавливаются. В агентстве уверены, что банки не будут завышать ставки для строителей, поскольку также заинтересованы в оперативной реализации жилья.

Если застройщикам не удастся распродать все квартиры в достроенных домах, то их покупку гарантирует Фонд содействия жилищному строительству, правда, по цене 30 тысяч рублей за квадратный метр. Максимальный же срок цикла от кредитования банка до завершения гарантированного выкупа квартир не будет превышать 17 месяцев. Эксперты отмечают, что программой заинтересуются, прежде всего, региональные участники рынка.

«Банки, заинтересованные в работе на первичном рынке – более дешевом, но при этом и более рискованном, – и раньше выдавали ипотечные кредиты физлицам и самим застройщикам. АИЖК предлагает взять на себя анализ состояния застройщиков и выделять банкам средства на финансирование «правильных» строительных компаний. Однако риск несвоевременного завершения строительства и, как следствие, невозможности вовремя оформить закладную, которую надо продать в АИЖК, по-прежнему остается на банках. Только если раньше банки вкладывали в этот бизнес свои средства, то теперь им дают шанс рискнуть финансированием АИЖК и заработать комиссионные», – говорит начальник отдела ипотечного кредитования Собинбанка Юлия Чернышева.

При этом Юлия Чернышева сомневается, что АИЖК будет выделять средства, рассчитанные на реализацию программы, «сомнительным» банкам, готовым к риску. Крупные же ипотечные банки и без поддержки АИЖК имеют опыт работы на первичном рынке, в том числе за счет депозитов, ставки по которым в среднем также не превышают 15 %. «К тому же цена в 30 тысяч рублей за квадратный метр будет интересна исключительно в регионах, где новостройки и так вполне благополучно продаются», – уверена госпожа Чернышева.

Между тем примечательно, что вероятность реальной помощи ипотечному рынку в ходе реализации новой программы АИЖК экспертами все же не исключается.

«Новый проект АИЖК направлен в первую очередь на стимулирование кредитования застройщиков жилья эконом-класса. Выданные покупателям кредиты после сдачи и ввода в эксплуатацию объектов становятся по сути ипотечными и рефинансируются банками в АИЖК. Одновременно Фондом поддержки жилищного строительства выдается гарантия застройщику на выкуп не проданных квартир в отведенный конкретным проектом срок. Таким образом застройщик становится менее подверженным риску отсутствия ликвидности и своевременно рассчитывается по своим обязательствам с кредитором, – рассказывает руководитель ККО в Ростове-на-Дону «Городского ипотечного банка» Максим Костюков. – Однако проектом, при условии гарантированного выкупа непроданных квартир, предполагается средняя цена за один квадратный метр в 30 тысяч рублей, что во многих регионах ниже среднерыночного значения. В целом же, АИЖК данным проектом фактически дает старт реализации давно обсуждаемых вопросов фондирования и управления рисками среди субъектов рынка первичной недвижимости».

«В целом очень интересная инициатива, которая в случае выхода на промышленные мощности может оказать помощь ипотечному рынку, – говорит директор департамента маркетинга и планирования продуктов Москоммерцбанка Дмитрий Орлов. – Причем не только ипотечному рынку, но и строителям, а также смежным отраслям. Конечно же, ограничение на класс жилья сужает область применения программы, и в пилотных документах пока много «тестовых» параметров. Например, достаточно жесткие требования предъявляются к банкам-потенциальным участникам программы. Понятно, что в рамках пилотного проекта детали могут быть изменены, однако подход, мне кажется, близок к оптимальному».