АИЖК похоронило ипотеку

Дешевая ипотека станет историей. Последний гвоздь в крышку ипотечного гроба забило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ведомство решило радикально изменить подход к выкупу закладных и ценообразованию по ипотеке. Изменения коснутся не только условий выкупа ипотечного долга, но и расчета кредитной ставки заемщика. Конец ипотечной дешевизны АИЖК запланировали на 15 сентября, то есть аккурат в новый банковский сезон. По словам экспертов, за реформой, которую наметило ведомство, скрывается радикальная смена подхода АИЖК к рефинансированию ипотеки и конец эпохи доступной ипотеки в России.

«Сейчас агентство выкупает все кредиты по номиналу. Исключение составляют самые популярные займы – свыше полутора миллионов рублей с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья», – сообщили в пресс-службе ведомства. В то же время директор департамента коммуникаций АИЖК Анна Ярцева, уточнила 161.ru, что с началом реформы агентство будет выкупать все кредиты без исключения. «К примеру, если ставка при выдаче займа была 11 процентов, а конъюнктура рынка изменилась в сторону повышения ставок, закладную выкупят дешевле номинала. Однако, если на выкупленный кредит конъюнктура снизилась, банк при выкупе получит премию».

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию – основано в сентябре 1997 года. Постановлением правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» 100 % акций АИЖК принадлежит государству.

Непосредственными целями агентства являются:
1. Создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;
2. Обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;
3. Создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов;
4. Создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;
5. Формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

В развитии федеральной системы ипотечного жилищного кредитования АИЖК курирует развитие банковских программ. Стандарты агентства включают механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риелторским и страховым компаниям). На основании стандартов уже сегодня сформирован и в более чем половине регионов Российской Федерации работает механизм рефинансирования, который является базой для создания единой федеральной системы ипотечного кредитования.

Вместе с заявлением агентство разъяснило, как это должно работать. Если ранее процентная ставка зависела от размера первоначального взноса и срока кредита, то теперь к параметрам добавился размер займа. Новый размер ставки рефинансирования будет определяться как сумма базовой ставки плюс разница между покупной и продажной ценой товара за кредитный риск. Стоит оговорится, что по новым нормативам безрисковым считается кредит на 200 тысяч рублей при цене недвижимости 600 тысяч рублей. А срок такого займа не должен превышать три года. В этом случае ставка задержится на уровне двенадцати процентов.

Реформаторские нормативы АИЖК учитывают даже региональный фактор. Россию условно поделили на три региона с разными процентными ставками. Для Ростова, который попал во вторую региональную группу, ставка по максимальному кредиту – четыре миллиона рублей, составит 15,95%. По словам инициаторов ипотечной реформы, сумма почти на три процента пункта выше прежней максимальной ставки в 14 процентов. Для сравнения в Москве и Питере ставка по кредиту на тридцать лет – около семнадцати с половиной процентов. Всего по подсчетам аналитиков диапазон процентных ставок в среднем подскочит на два процента.

Между тем эксперты ипотечного рынка сошлись во мнениях, что все предложения АИЖК направлены на снижение числа кредитных невозвратов. Именно эту проблему агентство пыталось решить последние пару лет. Во многих регионах , в том числе Ростовской области, уровень просрочки превысил допустимые 5%. В то же время, по словам пресс-службы ведомства, есть и такие регионы, где ипотечные долги зашкалили за 20% от общего числа займов. После анализа ситуации видимо и был разработан план реформ со стартом 15 сентября.

Особенно трагично тенденция выглядит на фоне сравнительно недавнего заявления все того же Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. В нем говорилось о разработке кредитных продуктов для семей, где доход составляет ниже 15 тысяч рублей на человека в месяц. По этому поводу высказался генеральный директор АИЖК Александр Семеняка: «Для граждан с низким подушевым доходом будут предусмотрены кредиты с графиком платежей, учитывающим потенциальный рост их доходов. Эта схема более рискованная, чем классическая, пока банки такого рода кредиты не предлагают», – заявил Александр Семеняка.

Аналитик ростовского агентства недвижимости Егор Хоменко предполагает, что на клиентах ипотеки, особенно с низким доходом, реформы АИЖК отразятся негативно, либо совсем лишат надежды на собственное жилье. «Скорее всего, следом за переменами, которое решило устроить ведомство, резко подскочат и цены на ипотеку, что вызовет еще большее снижение спроса на подобные программы. В результате дешевая ипотека окончательно уйдет в прошлое».

Грядущее удорожание и без того не дешевой недвижимости – это только начало. Эксперты прогнозирую, что главным камнем преткновения в программе АИЖК станет окончательная ставка по кредиту. После реформы клиенты смогут ее узнать только дождавшись комплексной оценки банка, то есть непосредственно перед подписанием кредитного договора. Таким образом АИЖК заставляет банки снова наступить на старые грабли, но с другой стороны: ведь ипотека совсем не копеечное удовольствие и может запросто загнать заемщика в долги. Ранее похожая проблема была с раскрытием эффективной процентной ставкой. Напомню, что над вопросом до сих пор бьются три самых крупных ведомства России: Роспотребнадзор, Центробанк и ФАС.