ПИФ ПИФу рознь

Рынок недвижимости растет и ширится. И год назад покупка недвижимости сулила неплохие барыши, а сейчас вложение в строительство на ранней стадии процесса может принести частному инвестору до 70% годовых. Здесь доход стабилен, но не так велик. Прибыль инвестора в закрытых ПИФах недвижимости (ЗПИФН) не так велика, зато стабльна. Она может колебаться в пределах от 15 до 50% годовых.

Закрытые ПИФы появились в России относительно недавно, в 2003 году, поэтому они пока не так широко распространены по сравнению с открытыми фондами. Но постепенно набирают популярность у инвесторов, желающих рисковать и ждать дохода в среднесрочной перспективе.

В то же время именно закрытые ПИФы, по оценкам аналитиков рынка, – хорошее поле для бизнеса, хотя бы потому, что они узко специализированы. По словам управляющего директора группы УК «Уралсиб» Салавата Халилова, закрытый ПИФ – тот же бизнес или компания. «Существуют три категории ЗПИФН – строительные, рентные и земельные. В строительных объектом инвестирования является квадратный метр. Доход получается за счет покупки жилья на ранней стадии строительства и перепродажи после Госкомиссии. В рентных ЗПИФН объект – торговые и офисные помещения, которые сдаются в аренду. Их доходность несколько ниже, а риски меньше, чем у строительных. В закрытых земельных ПИФах инвестиционный объект – земля. Ее либо перепродают, либо используют под строительство. Такой ЗПИФ потенциально более доходен, чем предыдущие, однако и более рискованный, чем строительные», – объяснил Салават Халилов.

При вложении средств в ЗПИФ стоит учесть несколько факторов.

Во-первых, форма вложения средств. Закрытые ПИФы создаются под определенный проект и выпускают фиксированное количество паев только в момент своего создания. Деньги пайщиков инвестируют в активы, которые невозможно продать частично. Поэтому, в отличие от обычных фондов, вернуть вложенные средства пайщик может только после продажи всего имущества ПИФа. Кстати, минимальный вступительный взнос в такую компанию в России должен составлять не менее 500 тысяч рублей, а кое-где – и миллион.

Во-вторых, разница рисков. В открытом ПИФе деньги пайщиков постоянно работают, а прибыльность напрямую зависит от колебания рыночного курса бумаг фонда. Риск вкладчика в таком случае в среднем до 70%. В закрытом ПИФе риск минимализирован, так как прибыль инвесторы получают только по окончании сроков работы фонда.

Стоит учесть, что сроки работы закрытого ПИФа, в зависимости от сложности реализации проекта, бывают разными. Самый быстрый оборот средств, который зафиксирован на рынке – три года (по статье 156 закона «О паевых инвестиционных фондах» – прим. ред. 161.ru), самый долгий – 15 лет. «Такие рамки делают закрытые ПИФы удобными для среднесрочных инвестиций, – говорит специалист компании ОАО УК»Гранд-Капитал» Александр Белоконь. – У вкладчиков полностью отсутствует риск внезапного оттока средств при погашении паев. Средства инвесторов закрытый ПИФ вкладывает, как правило, в недвижимость, или направляет на покупку крупных пакетов акций. В свою очередь, такое вложение средств является некоторой гарантией для инвесторов в связи с повышенной надежностью объектов вложения капитала, способных долгое время приносить прибыль».

В заключение отмечу, что в ЗПИФах которые занимаются недвижимостью, есть несколько существенных преимуществ. Во-первых, перенаправляя финпотоки через закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, можно добиться отсрочки уплаты налога на прибыль. Пока доходы, полученные пайщиком находятся в фонде, налогом на прибыль они не облагаются.

Во-вторых, ПИФы – механизм привлечения инвестиций. Правоотношения между управляющей компанией, пайщиками и другими субъектами регулируются ФЗ «Об инвестиционных фондах», который подробно регламентирует процедурные вопросы, устанавливая гарантии соблюдения прав пайщиков.

Единственный риск который есть в ЗПИФН – они имеют право осуществлять довольно рискованное венчурное инвестирование.