«Есть угроза, но не катастрофа»: Ростов стал первым в России по числу нераспроданных квартир

Ростовская область занимает первое место в России по затоваренности первичного рынка недвижимости. Второе и третье места рейтинга (Свердловская область и Краснодарский край) отстают больше, чем на 30%.

По данным ЕРЗ.РФ, с июля 2024 года по июль 2025 года в Ростовской области продано 17 264 квартиры, построено — 46 720. Таким образом количество непроданных квартир в регионе составило почти 29,5 тысячи.

При этом, всё по тем же данным ЕРЗ.РФ, во втором квартале 2025 года в Ростовской области затоваривание снизилось на 2436 квартир. Этого не хватило, чтобы потерять первое место в рейтинге, однако практически во всех остальных регионах затоваривание продолжает расти.

Быстрее, чем в Ростовской области, показатель затоваренности упал только в Москве (минус 5209 квартир). Однако в столице затоваренности в принципе нет, она отрицательная. Иными словами спрос превышает предложение.

Как говорит гендиректор агентства недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий, ничего страшного в первом месте Ростовской области в этом рейтинге нет. Тем более что динамика отрицательная, то есть рынок выравнивается.

По его словам, в каких-то регионах застройщики в текущих условиях начинают понемногу сворачивать новые проекты, готовя дефицит предложения на 2027–2028 годы. В Ростовской же области происходит всё наоборот: на рынок заходят новые игроки, анонсируют огромные проекты (ГК «Самолёт», ССК, старый аэропорт и так далее). Всё это сказывается на показателе затоваренности.

«В Ростове много новых проектов, цены растут, продажи остаются. Наши компании сейчас уверены в продажах и работают на перспективу. И если смотреть в динамике, то продажи начали превышать ввод. Поэтому ситуация может исправиться. Есть угроза, но не катастрофа», — говорит Сосницкий.

Он пояснил, что темпы вывода новых проектов жилой застройки в условиях высокой ставки ЦБ РФ и отмены льготной ипотеки, конечно, снизились. Однако основания для оптимизма на последующие годы у застройщиков есть.

Во-первых, есть и обсуждаются другие механизмы продажи. Например, рассрочка. В июне ЦБ РФ критиковал этот механизм покупки жилья и называл его рисковым. Сейчас же на уровне Госдумы высказываются за его легализацию.

«Госдума сейчас работает над тем, чтобы легализовать полулегальный на сегодня инструмент — рассрочку на покупку жилья. Вы знаете, это фактически обход ипотеки, многие строители этим инструментом пользуются. Скорее всего, он будет узаконен, застройщики смогут официально им пользоваться», — заявляла на днях депутат Госдумы Наталья Костенко (цитата по РБК).

О том, что рассрочка будет узаконена, говорил и вице-премьер России Марат Хуснуллин.

Еще одна альтернатива — механизм строительных сберегательных касс. Он распространен в Германии, тогда как ипотека — скорее американская модель.

Закон о стройсберкассах в новейшей истории России в Госдуму вносили не раз, но в итоге его отклоняли. Сейчас о намерении всё же добиться принятия закона заявил глава одной из парламентских партий в Госдуме Сергей Миронов.

«Это специальная кредитная организация, где люди могут накапливать средства на жилье. Причем не просто накапливать, а государство дает премии [к накоплениям]. Если по-простому, стройсберкасса обойдется нашим гражданам в 2,5 раза дешевле, чем любая ипотека. Нужно обязательно вводить закон о строительных сберегательных кассах. И мы будем этого добиваться», — пояснял Сергей Миронов (цитата по ТАСС).

Опять же, идею введения такого механизма поддерживает и вице-премьер Марат Хуснуллин.

По словам Сосницкого, при правильном подходе рассрочка и стройсберкассы способны полностью заместить ипотеку.

Кроме того, некоторые ростовские застройщики начали отдавать до 80% в своих проектах под однушки, раз покупатели «не тянут» двух- и трехкомнатные квартиры. Это, говорит Сосницкий, уже третий вариант для застройщика поддержать продажи.

Наконец, продолжает он, предыдущие годы большого спроса дают возможность застройщикам еще какое-то время не волноваться о текущей ситуации на рынке.

«Я говорил недавно с одной компанией. Спрашиваю, упали ли продажи. Говорят, что да. Спрашиваю: „А чего же вы цены не снижаете? Надо же продавать, наполнять эскроу-счета“. На что мне ответили, что так напродавались в предыдущий период, что эскроу-счета наполнены на год-полтора вперед. И они могут этот срок держать низкие объемы продаж, им этого пока достаточно. Поэтому у грамотных застройщиков сейчас нет спешки продать по любой цене», — рассказал Сосницкий.

Как рассказывал замминистра строительства Ростовской области Сергей Вифлянцев, в этом году регион рассчитывает сдать 2,75 миллиона квадратных метров жилья. Это «несколько ниже» прошлого года — тогда были 3 миллиона. Однако нужно понимать, что речь идет не только о многоэтажках. Так, из 1,2 миллиона квадратных метров, построенных к августу этого года, 70% — это частные дома. Раньше соотношение ИЖС и многоэтажного строительства было примерно равным.

Согласно данным Дом.рф, в январе — июне 2025 года в Ростовской области выдали 9,7 тысячи ипотечных кредитов на сумму 39,6 миллиарда рублей. Снижение к тому же периоду 2024 года составило 58,1 и 36,8% соответственно. Если же брать июнь к июню, то количество сделок упало на 70%.