«Вряд ли кто-то может себе позволить»: что происходит на рынке жилья Ростова при ипотеке под 30%?

1 июля прошлого года в России фактически свернули программу льготной ипотеки. Некоторые всё еще могут претендовать на низкие ставки от государства, но их осталось не так много. Тем временем обычным гражданам предлагают брать кредиты на покупку жилья со ставкой вплоть до 30%. Что сейчас происходит на рынке недвижимости Ростова, сколько стоит жилье, как его купить без ипотеки и почему застройщики продолжают строить, несмотря на падение спроса — в материале старшего корреспондента 161.RU Сергея Деркачева.

Согласно данным Дом.рф, в январе–июне 2025 года в Ростовской области выдали 9,7 тысячи ипотечных кредитов на сумму 39,6 миллиарда рублей. Снижение к тому же периоду 2024 года составило 58,1% и 36,8% соответственно. Если же брать июнь к июню, то количество сделок упало на 70%.

Что интересно, средняя ставка по ипотеке в Ростовской области при этом снизилась на 1,2% — до 6,91%. Это может свидетельствовать о том, что объем рыночной ипотеки на рынке заметно снизился, остались только немногочисленные льготные программы.

По словам замминистра строительства Ростовской области Сергея Вифлянцева, в этом году регион рассчитывает сдать 2,75 миллиона квадратных метров жилья. Это «несколько ниже» прошлого года (3 миллиона). Однако нужно понимать, что речь идет не только о многоэтажках. Так, из 1,2 миллиона квадратных метров, построенных к августу этого года, 70% — это частные дома. Раньше соотношение ИЖС и многоэтажного строительства было примерно равным.

Как говорит Вифлянцев, сильно упала и распроданность квартир в новых домах. Сейчас это 26% против 39% в прошлом году.

«Мы понимаем, что основным драйвером отрасли последние 10 лет была ипотека. По данным ЦБ РФ, после прекращения льготных программ объем выдачи снизился почти наполовину. Рыночные ставки по ипотеке сейчас от 18,8% до 29%. Не по льготным программам вряд ли сейчас кто-то может позволить себе такую ипотеку», — говорит Вифлянцев.

По его мнению, нормальная рыночная ставка по ипотеке — это 8–10%. Именно такой диапазон заложен в госпрограммы.

«Мы все понимаем те общеэкономические условия, которые у нас сегодня в стране. В первую очередь речь идет о повышении ставок как на ипотеку, так и на проектное финансирование для застройщиков. Деньги стали дороже для всех. Как следствие — наблюдается снижение спроса на жилье со стороны граждан. До тех пор, пока ставка не придет к нормальному, разумному показателю, будет снижение», — пояснил он.

По оценке директора агентства недвижимости Immobily Алексея Олейникова, рынок жилья в Ростовской области в этом году к 2024-му упадет в пределах 15%.

«Но не стоит забывать, что в 2023 году он очень хорошо рос. Если смотреть по количеству договоров долевого участия (ДДУ), то в тот год рост был сумасшедший, рынок побил все рекорды. Естественно, невозможно каждый год держать эту планку. Снижение рынка объективно было бы, но на это наложились еще и рост ключевой ставки, и отмена льготной ипотеки», — рассказал он.

Одна из оставшихся льготных ипотечных программ — это семейная ипотека. Далеко не каждый может ее получить, тем не менее спрос на нее растет. Хорошо, по словам Олейникова, сейчас работает IT-ипотека. По ней убрали субсидирование, после чего она стала интересна.

«Кроме того, застройщики предлагают различные механизмы по рассрочке. Это интересно когда, к примеру, человек продает что-то свое, чтобы почти сразу купить квартиру, и нужен какой-то символический первый взнос», — добавляет он.

По словам замгендиректора агентства недвижимости «Дон-МТ» Галины Пивоваровой, особых изменений на ростовском рынке недвижимости сейчас не происходит с учетом, что рыночные ставки по ипотеке являются заградительными.

«Спрос на жилье есть, но он не платежеспособный», — говорит она.

Согласно ее оценкам, минимальная цена квадратного метра на первичном рынке в Ростове сейчас в районе 135 тысяч рублей. Примерно такая же она и на вторичном рынке.

«Но если речь идет о людях, которым нужно срочно продать квартиру, то существует дисконт порядка 15%. Те, кто никуда не спешит, вообще убрали квартиры с продажи. Люди ждут. Непонятно чего, но ждут», — рассказала Пивоварова.

Как говорит Олейников, цена на квадратный метр на первичном рынке недвижимости продолжает понемногу расти. Даже несмотря на падение спроса на ипотеку.

«Но здесь нужно понимать, что и снижаться цене некуда. Если, к примеру, в 2020 году у застройщика была хорошая прибыль, хорошая маржинальность, то сейчас об этом можно и не мечтать. Себестоимость строительства выросла настолько, что застройщик далеко не всегда физически может предложить какое-то снижение цены», — поясняет эксперт.

По словам Пивоваровой, большинство застройщиков в текущих условиях «встали на паузу», так как не могут распродать то, что уже построили. Новые проекты — единичны.

«Застройщики продают свои земельные участки, и мы опасаемся, что если продолжится такая же ситуация, то к 2027 году у нас будет недостаток предложения, накопившийся спрос и, как следствие, заметный рост стоимости квадратного метра», — говорит эксперт.

О том, что некоторые девелоперы сейчас продают свои участки, говорит и Алексей Олейников.

«Они по очень высоким ценам их брали, использовали кредитное плечо, и сейчас, если проект еще не запущен, в текущих условиях от него проще избавиться. Такие случаи есть», — рассказал он.

Олейников поясняет, что крупные девелоперские проекты — это история не быстрая. Их готовят не один год перед тем, как вывести на рынок. И те проекты, которые заявили, например, в этом году, они готовились совершенно в других условиях. Застройщики сейчас заявляют старт строительства зачастую просто потому, что есть кредит на землю, открыта кредитная линия, и ее уже начали выбирать. Они не могут просто остановиться.

«Но, скорее всего, мы увидим следующую историю: если застройщик изначально рассчитывал строить по данному проекту, например, 100 тысяч квадратных метров в год, то будет строить, допустим, 50 тысяч. То есть он будет растягивать срок реализации в случае, если столкнется с падением спроса», — указывает эксперт.

Он говорит также, что девелоперу нет смысла держать такие темпы строительства, при которых он не сможет распродавать построенное. Поэтому если заявляется, что жилой комплекс или жилой район рассчитан на 2 миллиона квадратных метров, это не означает, что проект реализуют в короткие сроки. Компания может растянуть срок реализации проекта не на 10 лет, а, к примеру, на 20.

«Нивелировать падение спроса и растущую себестоимость сейчас застройщик по сути может только благодаря снижению скорости строительства. Это единственная возможность для маневра. Ну или снижая качество строительства, на что, хочется, верить, пойдут далеко не все девелоперы», — заключает Олейников.

По словам коммерческого директора ГК «АльфаСтройИнвест» Юрия Балабанова, в текущих условиях застройщики предлагают клиентам различные дополнительные финансовые инструменты, помимо классической ипотеки. Как-то: рассрочка, траншевая ипотека, военная ипотека, специальные скидки для военнослужащих, льготные программы для IT-специалистов, а также субсидированные ставки — как по семейной ипотеке, так и по стандартным условиям.

«В целом на рынке заметен запрос на более гибкие схемы покупки: клиенты стараются зафиксировать стоимость жилья и платежи в условиях меняющейся макроэкономики. Поэтому спрос смещается в сторону программ с господдержкой и спецусловиями от застройщиков», — говорит Балабанов.

Заместитель коммерческого директора «СК10» Дарьи Боковня говорит, что застройщики сейчас максимально адаптируют инструменты продаж под конкретные группы покупателей. Главный ориентир — семьи с детьми и участники СВО.

Для покупателей, которые не могут претендовать на оставшиеся льготные программы, основным вариантом сейчас является рассрочка. По словам Дарьи Боковня, это выглядит, к примеру, так: 20% стоимости квартиры клиент вносит сразу, и далее — по 1% в течение года, а в конце года оставшаяся сумма вносится либо из собственных средств покупателя, либо через ипотеку.