«Могут себе позволить»: в Ростове хоть и с запозданием, но начали строить элитное жильё

В Ростове начали строить дома, которые в полном смысле слова можно называть элитными. Если раньше стоимость квадратного метра в самом дорогом жилье города отличилась от массового сегмента максимум в полтора раза, то сейчас в продаже есть квартиры по 140+ миллионов рублей. И в отличие от обычных многоэтажек, спрос на премиальное жилье стабильно высокий. Рассказываем, почему элитные многоэтажки начали появляться в Ростове только сейчас и за что люди готовы платить по 700 тысяч за квадратный метр.

По словам основателя консалтинговой компании «Жилин.рф» Александра Жилина, до недавнего времени состояние рынка дорогой недвижимости в Ростове было очень своеобразным.

— Из времен, когда просто дом из красного кирпича в центре города считался элитным, к достойному продукту, который наполнен соответствующими характеристиками, мы двигались очень долго, — говорит он.

Яркие примеры — жилой комплекс «Миллениум», дом с часами на Ворошиловском почти у набережной, ряд домов на Станиславского.

Затем появился белый кирпич и жилой комплекс «Миллениум-2» на пересечении Текучева и Соборного. Он считался бизнес-классом примерно до 2019 года, пока напротив не построили жилой дом «Династия» — в английском стиле, среднеэтажный, с подсветкой фасадов и небольшим числом квартир.

— В Ростове примерно до 2019 года считалось, что статус дома в основном определяло его местоположение. Но если такие дома перенести в другой район Ростова или тем более Москвы, то будет в лучшем случае комфорт-класс, то есть ничего уникального, — говорит Жилин.

Девелоперский продукт в сегменте дорогой недвижимости развивался в Ростове очень долго. По мнению эксперта, это во многом связано со спецификой рынка — он всё время рос, продавалось всё, что на него выпускали. Застройщику незачем было озадачиваться архитектурой и наполнением своих объектов разными «улучшениями».

Теперь такая ситуация закончилась. В массовом сегменте инвесторы практически ушли с рынка, преобладают конечные покупатели. Количество предложения при этом выросло, соответственно, усилилась конкуренция. В итоге застройщики, особенно новые для ростовского рынка, начали больше внимания уделять тому, чтобы их продукт нравился конечному покупателю. Речь про внешний вид дома, наличие парковок, прилегающее благоустройство, последующее обслуживание и так далее.

Тут же выяснилось, что объекты недвижимости бывают с разной ликвидностью: одни дома теряют в цене, другие её сохраняют, в третьих она растёт. И те по своей сути простые многоэтажки, которые когда-то считались элитными, проверку временем не прошли.

— Люди, которые могут себе позволить премиум-класс, устали от типичных проблем обычных многоквартирных домов: до управляющей компании не достучаться, парковаться негде, соседей слышно и так далее. И платёжеспособные люди начали из таких домов переезжать, — говорит Жилин.

Появился запрос на жильё, высокая цена которого оправдывается не только локацией и кирпичными стенами. Клубные дома, которые сейчас строятся в Ростове, это высокие потолки, среднеэтажная застройка, широкое лобби, малое количество квартир большой площади, достаточное число парковочных мест, консьерж, своя управляющая компания, а также инженерная инфраструктура на уровень выше, чем в массовом сегменте.

И это архитектура, с которой застройщики в Ростове очень долгое время работали слабо.

— Наверное, не просто так наши предки строили дома, которые и через сто лет стоят в историческом центре, нравятся людям, на их фоне фотографируются и мы хотим их сохранить. Мы же пока строили то, в чём сами не хотим жить. Называем это «человейниками» и мечтаем снести. Но тут оказалось, что нужны объекты, которые сохраняют ликвидность во времени. И архитектура в этом смысле одна из определяющих характеристик, — говорит Жилин.

По словам управляющего партнёра АН «Парус» Михаила Денисова, элитная недвижимость была в Ростове всегда. Однако менялась суть этого понятия.

«Даже в советские времена были дома, которые чуть отличались, по-другому строились. И все знали, что там, к примеру, живут партийные управленцы», — говорит он.

Уже в новейшей истории Ростова Денисов выделяет дома, которые строили «Кристина» и «Единство». Они до сих пор считаются хорошими. Но требования покупателей к премиум-сегменту с тех пор сильно изменились.

«Элитным уже не назовёшь дом, который построен из кирпича в хорошей локации. Времена меняются. Сейчас застройщики в этом сегменте дают больше, чем давали раньше, а покупатели за такие деньги требуют, чтобы продукт действительно отличался от массового», — говорит эксперт.

Однако, указывает он, отнесение конкретного дома к тому или иному сегменту рынка — вещь субъективная.

«Застройщики любят назначить себе класс жилья, которому они не соответствуют. Потому что никаким нормативным актом не закреплено, что такое премиум-класс, комфорт-класс и так далее. Всё зависит от работы маркетологов», — говорит Денисов.

Тем не менее клубные дома, строящиеся сейчас в Ростове, это другой уровень, которого в городе до сих пор не было. Условным прообразом такого типа домов, по мнению Денисова, можно считать разве что ЖК «Чехов», а именно его малоэтажную часть.

«Там квартиры по 200 метров, лифт приезжает к тебе в квартиру, небольшое количество квартир. Для Ростова это была единичная история», — говорит эксперт.

Однако речь всё же о бизнесе, а не просто нежелании строить очередной 25-этажный ЖК. Дело в том, что премиум-сегмент в Ростове не испытывает тех проблем, которые сейчас есть на рынке массового жилья.

«С прекращением льготных программ по ипотеке в массовом сегменте темпы продаж снижаются, цены практически остановились. В премиум же сегменте динамика цен положительная. Ещё недавно 150 тысяч за квадратный метр — это была самая дорогая недвижимость в Ростове. Сейчас цена в этом сегменте 400-600 тысяч за метр и она продолжает расти. Рынок отреагировал на появление крутого продукта, на него есть спрос, пока в массовом сегменте происходит стагнация», — говорит Жилин.

К премиум-сегменту, считает Александр Жилин, в Ростове сейчас можно отнести три строящихся дома. Это клубный дом «Парамонов» на набережной, клубный дом «Реноме» на Соколова и дом-резиденция «Собрание» также на Соколова.

«Парамонов» — это 27 квартир со средней площадью 180 метров, 56 парковок, внутренний двор площадью 19 соток, видовые террасы, свой лифт на набережную, дизайнерское лобби и так далее.

По словам Денисова, в «Реноме» будет 68 квартир, правда, не все они большие — площади начинаются от 45 метров. Однако часть клиентов покупает сразу несколько лотов рядом, чтобы их в итоге объединить. Цена за квадратный метр в этом клубном доме сейчас 690 тысяч рублей.

Как говорит Медведев, квартиру продают с полным ремонтом из премиальных материалов и европейской бытовой техникой. Также у дома есть свои источники водо- и электроснабжения, поэтому если город отключит воду и свет, то в этом доме они будут.

«Собрание» — самый большой дом из этих трёх. Здесь будет семь этажей и 169 квартир площадью до 350 квадратных метров с ценой в 430 тысяч за каждый. Застройщик обещает лобби с авторским дизайном, внутренний двор с фонтанами и премиальный консьерж-сервис.

Ранее 161.RU рассказывал, что рынок элитной недвижимости Ростова состоит пока из местных игроков. Если массовой застройкой занимаются преимущественно иногородние (в первую очередь краснодарские) компании, то клубные дома строят ростовчане.