«Среднее по больнице мало о чем говорит»: на Дону 64% квартир в новостройках пока не проданы

В Ростовской области около 64% квартир в новостройках еще не проданы, рассказал на заседании совета по инвестициям донской министр строительства Юрий Сильвестров. По его словам, количество зарегистрированных в регионе сделок на первичном рынке жилья за 11 месяцев сократилось на 18%, а с момента прекращения действия программ льготной ипотеки спад продаж составил 48%.

На территории региона возводится 4,4 миллиона квадратных метров жилья, из которых 3,4 миллиона квадратных метров строят в Ростове-на-Дону.

— Основной объем инвестиций в строительной отрасли приходится на проекты жилищного строительства. Завершение льготных программ и рост ключевой ставки объективно приведет к замедлению темпов роста на неопределенный период, — пояснил Юрий Сильвестров.

В комментарии 161.RU эксперт по инвестициям в недвижимость Евгений Ткачев отметил, что данные по нераспроданности квартир не всегда корректны.

— Увеличение количества непроданных объектов на этапе строительства может говорить о снижении темпов продаж недвижимости. Однако эти данные будут корректны если для анализа был взят определенный период, и например проанализированы дома которые вышли в продажу в одно время. К примеру: «доля нераспроданных квартир в проектах, стартовавших в 2023 году в Ростовской области, увеличилась на ….». Тогда этот анализ отражал бы состояние рынка более точно, — сказал Ткачев. — Как мы можем в единицу времени посчитать нераспроданное жилье? «Средняя температура по больнице» мало о чем говорит. Перед вводом в эксплуатацию доля распроданного жилья ни у одного девелопера не превышает 1%.

Ткачев подчеркнул: для того, чтобы говорить о какой-то системной проблеме с точки зрения появления нераспроданных остатков у застройщиков, надо для начала ее актуализировать. Например, определить долю квартир, которые продаются от застройщика в домах, уже введенных в эксплуатацию, и отследить динамику год к году, начиная хотя бы с 2020-го.

— Нужен более детальный анализ. Например, я бы смотрел, какой объем в процентном соотношении от количества домов на сегодняшний день у нас есть в объектах, которые сдаются в первом полугодии 2025 года, во втором полугодии 2025 года, в первом полугодии 2026-го и втором полугодии 2026-го. К тому же, в январе–феврале следующего года я бы посмотрел, сколько осталось квартир, которые находятся на этапе ввода в эксплуатацию либо были введены в ноябре 2024-го. Так можно было бы получить более-менее конкретную картину.

Собеседник редакции добавил, что темпы продаж падают. Он не исключает, что вырастет количество непроданного жилья именно в готовых домах.

Ростов-на-Дону продолжают активно застраивать. В конце ноября на заседании уже городского совета по инвестициям администрация одобрила намерения девелоперов на освоение крупных территорий. В частности, речь шла о застройке за Кумженской рощей, где два девелопера из Краснодара собираются построить дома переменной этажности почти на 700 гектарах.

Также на том заседании при главе администрации Алексее Логвиненко стали известны более конкретные планы девелопера «Неометрия» на землю ростовского ипподрома, которую кубанский застройщик выкупил этим летом. Ипподром хотят перенести на Левый берег — к началу работ планируют приступить в 2025 году, в июне рассчитывают получить разрешение на строительство. А на почти 30 гектарах на улице Малюгиной, где до сих пор был ипподром, построят 35-этажные высотки.

Представленные проекты жилой застройки официально пока не утвердили, их вынесли на рассмотрение, но сопротивления при обсуждении они не вызвали. Сити-менеджер Логвиненко в свою очередь заявил, что пока по новому ипподрому не будет конкретики и власти не будут уверены, что он соответствует требованиям, к высоткам на месте старого приступать не будут.

Не без внимания в плане новых ЖК остается и Левый берег. Столичная группа «Самолет» впервые официально рассказала о своем жилом районе в Ростове-на-Дону, который будут строить на левом берегу Дона — мы публиковали рендеры. Район предварительно рассчитан на 19 тысяч человек. Этажность домов можно оценить лишь по представленным рендерам. При этом в проектных материалах, опубликованных городской администрацией, указывалось, что планируется построить 31 многоквартирный дом, один из которых будет на 32 этажа.

По другую сторону от Восточного шоссе «ЮгСтройИнвест» планирует построить жилой комплекс с высотными домами. Общая площадь жилья может составить 1,1 миллиона квадратных метров. Предельной высотой для некоторых домов указана отметка в 45 этажей. По просьбе нашей редакции директор «Южного градостроительного центра» Сергей Трухачев оценил возможные последствия от строительства в таком объеме на этой территории. Он подчеркивает, что «инженерно-геологическая ситуация под новыми районами застройки не изучена».