«Финансовое самоубийство»: покупатели идут на обман ради ипотеки без первого взноса — есть ли законные способы сэкономить

Всё больше россиян сталкиваются с отказами при получении ипотеки, а растущие ставки и высокие первоначальные взносы делают жилье недоступным. Но возможно ли сегодня найти способы взять ипотеку без первоначальных вложений и не платить по ней баснословные суммы? Наши коллеги из NGS.RU обсудили этот вопрос с экспертами, которые помогут разобраться в современных реалиях ипотечного рынка. Подробно — в материале.

За последние пару лет рынок ипотеки в России претерпел значительные изменения. Растущие процентные ставки и требования к первоначальному взносу сделали покупку жилья для многих россиян практически невозможной. Ранее мы писали, что ставки по ипотеке выросли до 25% и выше. Это приводит к тому, что многие люди отказываются от идеи купить собственное жилье и остаются арендаторами на неопределенный срок.

Корреспондент NGS.RU попробовал рассчитать ипотеку в Сбере. Если покупать квартиру, скажем, в Новосибирске во вторичке за 6 миллионов с первоначальным взносом в 1,2 миллиона рублей (20%) на 30 лет, то ежемесячный платеж составит 110 071 рубль в месяц. Процентная ставка — 27%.

Еще одним ударом для многих стала временная отмена семейной ипотеки в ряде банков — лимиты по ней исчерпали, в частности, ВТБ, Сбер, ПСБ.

Когда снова можно будет оформить семейную ипотеку, пока непонятно, но, по информации ТАСС, власти выделили еще 350 миллиардов рублей на эту госпрограмму.

Многих интересует вопрос, можно ли в таких условиях взять ипотеку и не платить при этом баснословные 70–150 тысяч рублей в месяц. Специалист по ипотечному кредитованию «Квадротеки» Александр Евдокимов объяснил, что каких-то «хитрых» выгодных рычагов сейчас фактически нет — придется подстраиваться под ситуацию на рынке.

— Никаких вариантов, к сожалению, тут нет. Единственный вариант относительно выгодно взять ипотеку — это льготные программы: семейная ипотека, IT-ипотека, сельская ипотека. Но сельская, например, сейчас на паузе стоит. По «семейке» многие банки пока тоже свернули программы, — отмечает Александр Евдокимов.

Специалист считает, что семейную ипотеку скоро вновь начнут выдавать, но либо ненадолго, либо на более суровых условиях.

— Мой прогноз: в декабре уже не будет «семейки». Ее, конечно, могут периодически возобновлять, но будут устанавливать первоначальный взнос в 30–50%. Это станет для большинства неподъемной суммой, — предполагает Александр Евдокимов.

Эксперт при этом отметил, что у ряда банков есть программы, где нет первоначального взноса по ипотеке, но они не для всех: как правило, они рассчитаны для зарплатных клиентов из Росгвардии, МВД и различных госпредприятий.

— Но проблема в том, что ставка там рыночная. То есть получается так: вы не платите первоначальный взнос, но представьте, какой у вас будет ежемесячный платеж, — предупредил Александр Евдокимов.

Помимо людей, которые не могут позволить себе ипотеку в нынешних условиях, от ситуации страдают и застройщики. Из-за высокой стоимости недвижимости и огромных ставок россияне не торопятся обзаводиться собственным жильем, а дома-то построены — квартиры нужно кому-то продать.

Руководитель отдела новостроек агентства недвижимости «Самолет Плюс» Вадим Питерских в разговоре с NGS.RU отметил, что среди застройщиков сейчас идет активная фаза конкуренции. Если раньше у всех были примерно одинаковые предложения на рынке, то сейчас каждый застройщик старается привлечь выгодными условиями как можно больше потенциальных покупателей.

— Сейчас клиент пойдет туда, где лучше условия. Застройщики это понимают, поэтому предлагают субсидированные ставки, рассрочки. Можно даже сказать, что застройщики в последнее время стали более гибкие, готовы идти покупателям навстречу, — сказал специалист.

Как объяснил Вадим Питерских, одним из выгодных условий является субсидированная ставка — в среднем это 11,1% на 7,5 года. Специалист назвал ее самым интересным предложением на рынке сегодня.

Другой выгодный вариант, который предлагают застройщики, — это рассрочки.

— Если у клиента есть первоначальный взнос 20–30%, он его вносит и дальше до конца строительства платит без процентов равными платежами. За месяц до ввода в эксплуатацию он либо берет ипотеку уже, возможно, под меньшие ставки, либо гасит остаток своими средствами, — объяснил Вадим Питерских.

Риелтор одного из крупных агентств недвижимости на условиях анонимности рассказала NGS.RU, что часто люди идут на махинации с первоначальным взносом путем завышения стоимости квартиры — это позволяет заключить сделку без него.

Суть схемы проста: в договоре указывают сумму, увеличенную на величину первоначального взноса, который необходим для получения кредита. Предполагается, что эту сумму покупатели передадут продавцу. Оставшаяся часть, то есть фактическая стоимость квартиры, будет перечислена банком уже после того, как сделка будет зарегистрирована.

— Это фактически обман банка, но к этой схеме прибегают очень многие. Ипотека сейчас недоступна практически никому — я называю это финансовым самоубийством, поэтому людей можно понять. Как правило, такие сделки проходят гладко, но риски всё равно существуют, — отметила собеседница NGS.RU.

По словам риелтора, если банк обнаружит схему с завышенной ценой на квартиру, у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы с кредитной историей. В будущем ему будет сложно получить ипотечный или потребительский кредит, что повлияет на возможность приобретения жилья.

— Еще один интересный нюанс: если сделка будет признана недействительной по какой-либо причине, квартира вернется к продавцу, который в этом случае обязан будет вернуть покупателю всю сумму, указанную в договоре. Это значит, что он заплатит на 20% больше, чем реально получил, — подчеркнула специалист. — Доказать, что фактическая сумма была меньше, практически невозможно. Можно, конечно, сделать расписку, но часто этим пренебрегают.

Но пока выдачи ипотек в России только сокращаются: потенциальные покупатели переориентируются на рынок аренды, откладывая покупку жилья до лучших времен.