«Многие моменты на этапе фундамента вы не узнаете»: ростовский архитектор — о том, как выбрать квартиру

Как самому проверить качество выбранного жилья и к кому обратиться, если не получается оценить его самостоятельно? С чего вообще нужно начинать, выбирая квартиру, чтобы потом не жалеть?

С чем можно столкнуться при покупке недвижимости и как уменьшить потерю нервных клеток — рассказывает архитектор, преподаватель Академии архитектуры и искусств ЮФУ (ААИ ЮФУ), архитектор-дизайнер компании «Проектум» Эльвира Парфенова.

Первое, на что нужно обратить внимание при покупке дома или квартиры — это район. Потому что если внутри своего жилья вы плюс-минус сможете подстроить все под себя, то поменять окружение — гораздо сложнее.

Проанализируйте свой образ жизни: куда вы чаще всего ходите, что должно быть в пределах пешей доступности? Одни хотят быть ближе к активной городской жизни, другим нужно ежедневно совершать пробежку по парку, третьим важен вид из окна, а четвертым — только наличие своего парковочного места.

И почитайте новости об этом районе. Даже можно снять там жилье и прочувствовать на себе все прелести или неудобства. А еще можно и нужно посмотреть планы развития города (они могут быть на сайте администрации) — так вы поймете, что и когда планируется строить или реконструировать в этом районе. Заодно узнаете, законно ли вообще в этом месте возводить многоквартирный жилой дом.

Район выбрали, теперь смотрите на застройщиков. Строительство — это очень дорого, поэтому компания постарается максимально на нем заработать. И доверять тут надо не красивой рекламе, а только фактам. Что надо проверить:

• укладывается ли застройщик в сроки строительства, не засветился ли в историях с обманутыми дольщиками или другими махинациями;

• держит ли слово? Например, обещал построить школу за год — справился ли?

• а если он продал квартиру по цене видовой, и следующей же очередью перекрыл весь вид?

• что говорят люди, которые уже живут в построенных им домах?

• что за репутация у будущей управляющей компании?

• как обустроена придомовая территория, есть ли спортивные и детские площадки, зоны отдыха?

• планируется ли строительство школы, детского сада, других общественных мест?

• как решена вечная проблема с парковками?

• выясните, какая компания будет поставлять электричество: какая у нее репутация, есть ли резервные линии и своя трансформаторная подстанция?

Размер ЖК тоже важен. Чем он больше, тем больше у вас потенциальных соседей, автомобилей, очередей в лифт и шума. Планировки, материалы, дополнительные помещения зависят от класса жилья, но тут тоже следует очень критически отнестись к рекламным заверениям застройщика и смотреть на факты.

В эконом-классе ужимают все что можно ужать. В стандарте и комфорте появляются аккуратно отделанные входные группы, холлы, предусмотрены колясочные и помещения для почтовых ящиков. А в бизнес-классе уже будут лобби, лаунж-зона, свой фитнес-зал и тому подобное.

Самая распространенная опасность, исходящая от застройщика, — это замороженное строительство, которое порождает обманутых дольщиков. Сейчас этого меньше. Ещё вы можете столкнуться со странными или несуществующими парковочными местами: по проекту их одно количество, а по факту может оказаться меньше. Поэтому проверьте наличие перед покупкой. А места продаются.

Количество машиномест принимается по расчету, исходя из норматива, но есть региональные понижающие коэффициенты, поэтому может получиться, что машиномест будет меньше, чем квартир.

Еще есть такое понятие, как зависимые машиноместа. В Москве это довольно распространено. Это место, из которого нет прямого выезда: оно перекрыто другим машиноместом. Предполагается, что это семейные парковки и они должны быть рассчитаны на одну квартиру. Стоит такое место дешевле и во всех проектных документах указывается, что продается оно вместе с основным машиноместом. Но по факту его могут продавать как отдельное.

То же самое может случиться с отдельными кладовыми, которые находятся в доме, но вне квартиры.

Часто бывает, что итоговая площадь квартиры может отличаться от той, что указана в проекте и договоре (я бы даже сказала, что всегда). Если квартира еще не построена, надо на этапе покупки прописать этот момент в договоре. Например, что окончательная стоимость квартиры определяется по окончании работ и ввода в эксплуатацию, и если площадь квартиры отличается в бОльшую сторону, доплата производится, исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения договора купли-продажи. А если площадь будет меньше заявленной — чтобы вам вернули деньги.

В любом случае, лучше позаботиться об этом заранее, потому что застройщики крайне неохотно идут на уступки. Иногда, если квартира меньше, можно попробовать договориться с застройщиком о компенсации: например, получить кладовую в подарок за квадратные метры. Но это надо обязательно оформлять юридически. Все итоговые замеры производит Бюро технической инвентаризации (БТИ) или аналогичные компании, которые имеют лицензию на такой вид работ. Туда надо обращаться, опять же заказывать экспертизу. Зачастую, через суд.

Очевидные ошибки не должна пропустить экспертиза, а в остальном — уже зависит от заказчика. Могу сказать, что финальное слово о планировке принадлежит не столько архитекторам, сколько заказчику и его менеджерам по продажам. Например, они считают по каким-то своим данным, что сейчас более актуальны трехкомнатные квартиры, и вот ты начинаешь придумывать, как все это распределить в указанных габаритах. Но ситуация может резко поменяться — и вот уже нужно превращать их в студии, потому что на такое сейчас спрос. То же самое касается планировки в отдельно взятой квартире. Например, заказчик может утвердить самый неудачный на твой взгляд вариант планировки, просто потому что считает так, или выбрать странную геометрию квартиры.

Обязательно обратите внимание на планировку не только своей будущей квартиры, но планировки этажей выше и ниже. «Мокрые» зоны (санузел и кухня) должны располагаться над «мокрыми» зонами. Это правило. Над кухней может располагаться жилая комната, а вот кухня над жилой комнатой — нет. Максимум допускается делать «прослойку» в виде гардеробной. Но этой крайний случай.

Если вы не понимаете, что хотите, я бы советовала уже на этапе поиска квартиры проконсультироваться с дизайнером или архитектором. Так вы поймете, реально ли воплотить в конкретной квартире то, что вам хочется. На планировках от застройщика часто рисуют совершенно неправдоподобную мебель, потому что, как я сказала выше, застройщик стремится получить максимум выгоды из каждого квадратного метра. А в итоге получается, что на картинке на кухне помещается полноценный цех профессионального ресторана, а по факту туда едва ли можно вместить самую базовую бытовую технику при минимальной рабочей зоне. А уж такие излишки (которые не излишки, а уже давно норма) типа посудомоечной машины или духового шкафа уже просто некуда поставить. Или придется пожертвовать обеденным столом.

Попробуйте измерить свою бытовую технику и мебель или посмотрите в магазине параметры того, что планируете покупать, и прикиньте – реально ли все это поместить в выбранной квартире.

В каждой квартире есть «грязная» зона — это прихожая, и хорошо, когда она в планировке отделена от остальной квартиры, чтобы не разносить уличный мусор.

Если нет отдельной постирочной, значит, стиральную машину нужно поставить, скорее всего, в санузел, и снова вопрос — хватит ли на нее места? Особенно если вы хотите туда поставить большую ванну.

Насчет кухни — у нас сейчас в разных семьях очень разные истории: кто-то не готовит и достаточно одной СВЧ-печи, а кому-то нужно много места и техники. Помните — вы платите за каждый квадратный метр, независимо от того, как вы его будете использовать — в квартире коридор больше жилой комнаты, при этом он узкий и длинный и туда даже не поставить шкаф? Или у вас небольшая спальня, но зато предусмотрено место под гардеробную? Выбирать вам, а потому еще раз подумайте, что вам нужно.

Качество зависит, конечно, от застройщика. Кто-то строит чуть лучше, кто-то экономит. Здесь лучше по возможности лично побывать на уже построенных объектах, если вы планируете брать квартиру еще на стадии фундамента.

Если вы не специалист, лучше обратитесь к профессионалу – эксперту по строительству, приемщику. В Ростове это пока не самая популярная услуга. Хороший специалист на месте сможет определить все «косяки» застройщика. У него есть специальные приборы, по которым можно замерить геометрию комнат, теплопотери, возможные мостики холода, где может появиться плесень. То же самое касается проверки инженерных коммуникаций и отделки квартиры, если она есть.

Расскажу, что можно определить без специалиста.

Если невооруженным глазом видно, что стены кривые — это показатель качества всего объекта. Для точности — можно замерить габариты в разных местах, чтобы понять, насколько геометрия комнаты «гуляет» и заодно проверить площадь.

Толщина стен также имеет значение. Особенно, когда вы планируете навесить везде модные подвесные тумбы и шкафы. Вопрос — на чем они будут держаться.

С этим же связана и тема шумоизоляции. Можно посмотреть общую планировку, спросить застройщика, из чего состоят межквартирные перегородки. Особенно, если к жилой комнате примыкает кухня или санузел соседней квартиры. Тогда перегородка должна быть трехслойная с заполнением промежутка утеплителем. Застройщик обязан шумоизолировать только некоторые технические помещения, такие как тепловые пункты, форкамеры, иногда насосные. Лифты тоже не должно быть слышно. В остальном вопрос шумоизоляции остается на покупателе.

Сейчас большинство делает фальшпотолки, чтобы скрыть коммуникации, сделать встроенный свет и прочее. Очень часто на объекте мы сталкиваемся с тем, что специалисты из потолочной фирмы опускают потолок на 10, а то и 20 сантиметров, так как невозможно закрепить профиль под самым потолком, а еще нужно проложить коммуникации. В итоге мы теряем драгоценные сантиметры. Прибавьте к этому поднятие уровня чистого пола — и мы получаем высоту, немногим превышающую высоту в хрущевке. Только цена совсем другая.

Поэтому (и не только поэтому) узнайте заранее или при покупке готового варианта, как расположены коммуникации: стояки, вытяжки. И сколько их. Например, у вас санузел и кухня находятся разных частях квартиры, а стояки холодной и горячей воды выведены только в санузле. Значит до кухни придется тянуть самим через всю квартиру. Или другой пример: в санузле обязательно должна быть вытяжка, но некоторые застройщики ради экономии сам вентканал могут расположить где-нибудь за пределами санузла, а это значит, что опять же самим за свой счет придется установить короб под потолком.

Опыт показывает, что лучше не брать Whitebox от застройщика (это когда стены уже поштукатурены под чистовую отделку), чаще всего, потом приходится платить за переделку. Но тут опять же зависит от застройщика.

Подземная парковка обязательно отделяется от жилья техническим этажом. Над верхним этажом тоже желателен техэтаж или чердак, чтобы не получилось так, что над вами сразу крыша. Чаще всего, под первые этажи отводят общественную функцию. Но бывают дома, где и жилье запроектировано сразу на первом этаже, кому-то это очень нравится.

Важно учитывать, что многие моменты на этапе фундамента вы, скорее всего, не узнаете, а потому остается ориентироваться на предыдущие объекты застройщика и его репутацию.

Современная застройка Ростова по своей сути в основном достаточно схожа, поэтому обращайте внимание на детали и делайте выбор в пользу того что нужно именно вам.