В Ростове могут запретить строительство квартир меньше 28 квадратных метров. Чем это грозит рынку?

В Ростове-на-Дону девелоперам могут запретить строить квартиры площадью меньше 28 квадратных метров. О таком ограничении по площади для однушек и студий сообщили в Москве. Эксперт по рынку недвижимости Евгений Ткачев в беседе с корреспондентом 161.RU оценил, чем для покупателей и застройщиков обернется это нововведение.

— Почему, на ваш взгляд, именно сейчас назрело решение увеличить минимальную площадь строящихся квартир? Чем оно объясняется?

— Идея об увеличении площади до 28 квадратных метров возникла в некоторых регионах России еще в 2022 году, была принята точечно на уровне конкретных городов. В ряде курортных городов, например, в Анапе, это решение действовало негласно. Несомненно, введения точечных ограничений такого плана вылились в отдельную инициативу, которая была озвучена президентом.

Квартира-студия сама по себе — это так называемая гостинка. Было такое понятие раньше, «дом гостиничного типа», квартира небольшой площади для молодой семьи. Однако полет инженерной мысли шагнул так далеко, что площадь квартир-студий начала подходить к критическим значениям и составлять 16 квадратных метров, что, несомненно, не соответствует современному понятию о комфорте жизни.

— Как скоро ограничения могут распространиться по регионам вслед за Москвой?

— Думаю, со временем этот норматив распространится на большую часть регионов России. Это ждет курортную зону Черноморского побережья, Краснодар, Ростов-на-Дону, Казань, Екатеринбург и другие столицы регионов, где идет активное строительство недвижимости.

— Если ограничения в Ростове примут, как это отразится на стоимости квартир? Согласны ли с прогнозами, что в первую очередь подорожают маленькие квартиры и на них вырастет спрос, потому что их количество на рынке заметно сократится?

— С исчезновением «микроквартир» из новых проектов, конечно, средняя стоимость недвижимости вырастет. Уверен, что спрос на студии от 17 до 27 квадратных метров и их стоимость вырастут, особенно на вторичном рынке. На сегодняшний день это самая доступная жилая недвижимость, при этом она мультиформатная. Студия используется сейчас как квартира студента, как временное жилье для молодой пары. Особенно студии ликвидны на рынке аренды — как посуточной, так и долгосрочной.

— В письме Мосгосстройнадзора говорится: «Минимальные значения площади квартир установлены: для однокомнатной квартиры — 28 квадратных метров, для двухкомнатной — 44 квадратных метра». За нарушение требований грозят санкциями проектировщикам и негосударственной экспертизе. Какая судьба ждет застройщиков, которые привыкли возводить многоквартирные дома с высоким процентом студий, где площадь меньше обозначенной?

— Мы видим, что перед девелоперами стоит сейчас непростая задача сохранить темпы продаж новостроек. Негативные факторы, которые играют против застройщиков — отмена ипотеки с господдержкой, высокая ключевая ставка, увеличение минимальной площади, увеличение размера первого взноса, ужесточение требований банков к заемщикам. У девелоперов просто нет другого выхода, как найти и внедрить новые инструменты стимулирования спроса, иначе они просто будут терять прибыль. В Ростове-на-Дону текущий объем жилого строительства уже выше спроса.

Ждать ли затоваренности на рынке Ростова — да. Ограничение минимальных площадей стоит рассматривать в совокупности с вышеперечисленными факторами, признанными охладить рынок. Вскоре мы увидим, как его монополизируют крупные застройщики.

— Студии многими воспринимались как объект для инвестиций: ее легко продать, легко сдать как на длительный срок, так и посуточно. Как сильно пострадают те, кто занимался таким бизнесом: сдавал квартиры, скупал их для перепродажи?

— С точки зрения инвестиционного инструмента студии были самым доступным и ликвидным лотом на рынке. Уверен, что это так и останется, и вотчиной таких квартир будет вторичный рынок. Рынок аренды достаточно наполнен студиями. Те, кто занимается арендным бизнесом, перейдут либо на однушки, либо на деление больших площадей на студии.

Говорить о каком-то ущербе для тех, кто занимается флиппингом (покупкой недвижимости и перепродажей ее после ремонта. — Прим. ред.), мне кажется, не стоит, ведь это профессиональные игроки рынка, которые в большинстве своем не используют ипотечные средства. А вот новичков на рынке инвестиций это ограничение расстроит. Хотя справедливости ради надо отметить, что спекулятивная стратегия без собственного капитала — за счет средств льготной ипотеки — стала недоступна из-за ограничений по количеству ипотек на человека. На мой взгляд, это правильное решение.