«Цены вниз точно не пойдут». Эксперт оценил, стоит ли брать ипотеку для покупки квартиры в Ростове

Действия застройщиков и банков заставили взлететь цены на ростовские новостройки, и маловероятно, что рынок отыграет назад. Эксперт по вложениям в недвижимость Евгений Ткачев в интервью Марине Гаричян объяснил, что из себя представляет ипотека без первоначального взноса и как могут меняться цены на жилье.

— В регионах России довольно высокие показатели закредитованности населения. При этом ипотеку сегодня можно брать, как часто повторяют в рекламных роликах, «без первоначального взноса». Как гарантируется то, что заемщик сможет обеспечить ипотеку?

— Возможности взять ипотеку без первоначального взноса на самом деле нет. Если мы говорим про ипотеку без первоначального взноса как банковский продукт, то такой продукт существовал до 2021 года, и предоставляли его всего два-три банка. При этом ставка по ипотеке без первоначального взноса была выше рыночной, даже выше, чем ставка при покупке вторичного жилья.

Такая ситуация сложилась, прежде всего, потому, что заемщик без первоначального взноса был и остается высокорискованным для банка. Эта ипотека оформлялась по полному пакету документов и зачастую требовался поручитель.

Когда мы говорим про оформление ипотеки без первоначального взноса сейчас, это совсем другой продукт, не банковский. Застройщик по договору займа покупателю квартиры через аффилированного ИП дает деньги на первоначальный взнос, при этом завышая стоимость самого объекта недвижимости.

В чём выгода для покупателя? Прежде всего, деньги, которые дает застройщик на первоначальный взнос, зашиваются в стоимость и стоят для покупателя недвижимости либо 6%, либо 8% на сегодняшний день. Это практически ставки по льготной ипотеке. Для банка же такой заемщик выглядит вполне благонадежным. Первоначальный взнос, который застройщик дал покупателю недвижимости, заемщик вносит на эскроу-счет.

Возникает существенный риск того, что те заемщики, которые вроде бы как благонадежные и внесли первоначальный взнос по ипотеке, вдруг оказались неплатежеспособными, потому что по факту даже первоначального взноса у них не было. И, если бы такой программы не было, соответственно, банк бы отказал им в ипотеке. Но первоначальный взнос был внесен за счет средств от застройщика по договору займа, поэтому банку придется понести убытки.

— Как льготная ипотека повлияла на рынок недвижимости? Какая доля льготных ипотек на юге?

— Она оживила рынок. Мы это на сегодняшний день видим. Мы видим, что с 2020 года по 2023 год существенно выросли как продажи, так и цены. Так, в Краснодаре в начале 2020 года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составляла 53 тысячи против 146 тысяч рублей сегодня. В Ростове-на-Дону — 51 тысяча и 114 тысяч рублей соответственно.

Доля льготных ипотек на сегодняшний день составляет 95% от всех выданных ипотек по России.

— Как изменился спрос на рынке жилья после повышения ключевой ставки до 15%?

— Повышение ключевой ставки повлияло, прежде всего, на рынок вторичной недвижимости. Покупатели перешли в режим ожидания, так как есть понимание, что в 2024 году будет снижение как ключевой ставки, так и ставки по ипотечным программам.

Что касается рынка новостроек, там ставки пока еще остались прежними и не видно значительных изменений в динамике. Но я полагаю, что покупатели недвижимости могут подвергнуться ажиотажу, который транслируют риелторы и застройщики в части, например, отмены таких программ, как получение ипотеки по двум документам, повышения первоначального взноса с 20 до 30%, повышения процента по льготным программам ипотеки и так далее.

Если будет какая-то манипуляция для создания ажиотажа, то здесь я не исключаю пикового кратковременного спроса на новостройки. Но подчеркиваю, это будет искусственный ажиотажный спрос.

— По вашим наблюдениям, какие квартиры сейчас пользуются большим спросом — на первичном или вторичном рынке?

— Самые ликвидные по-прежнему студии, небольшие однокомнатные квартиры и компактные полноформатные двухкомнатные квартиры площадью 45–50 квадратных метров. Трешки всё так же не самый ликвидный товар.

Мы с начала 2020 года уходим в ту парадигму, что площадь квартир сокращается, а цена квадратного метра растет. Мы видим, что застройщик пытается остаться в неких значениях ежемесячного платежа по ипотеке покупателя, чтобы это было не накладно. Условно говоря, любой ценой на рынке удерживается комфортный ежемесячный платеж: на студию в районе 15 тысяч рублей в месяц, на однушку — до 30 тысяч рублей в месяц.

— Какие ошибки чаще всего совершают заемщики, чтобы получить одобрение на ипотеку?

— Если мы рассматриваем рынок первичной недвижимости, то застройщик полностью закрывает все вопросы с открытием ипотеки и ведением сделки. Если же мы говорим про те варианты, когда покупатель недвижимости самостоятельно открывает ипотеку, чаще всего это происходит именно на вторичном рынке. Покупатели не всегда учитывают дополнительные источники своего дохода, некорректно оценивают свое финансовое состояние. В результате ипотека, которая одобряется потенциальному покупателю недвижимости, получается меньше, чем в случае, если бы открытием ипотеки занимался профессиональный брокер.

— Насколько благоприятны сейчас условия для инвестирования в недвижимость в Ростове-на-Дону?

— Условия для инвестирования в недвижимость в Ростове-на-Дону по-прежнему благоприятные, но здесь надо четко понимать цель инвестирования. Если мы говорим про горизонт планирования от 5 лет, то я бы в любом случае рассматривал покупку на котловане. В таких ЖК цена еще находится чуть ниже рынка. Или я бы смотрел переуступки, потому что они попадают под семейную ипотеку и их можно взять по цене ниже, чем у застройщика.

С точки зрения покупки для сдачи — тоже отличная идея. Однако нужно грамотно выбрать район, и всё будет зависть от того, какой у вас бюджет. Если у вас есть 50–70% наличных средств, и вы будете использовать их в качестве первоначального взноса, можно рассмотреть рынок вторичной недвижимости либо же купить квартиру по переуступке.

— Допустим, у семьи есть накопления, которые они уже сегодня готовы вложить в ипотеку и купить квартиру. Стоит ли подождать или, если есть определенная сумма, надо оформлять сделку как можно быстрее?

— Ждать «лучших времен» без стратегии — это ошибка. Есть аналитика, исходя из которой мы можем сделать прогноз. Недвижимость в любом случае будет дорожать. Единственное, темпы роста будут чуть медленнее, чем они были в 2019–2021 годах.

Если есть определенные накопления и стоит задача купить недвижимость для сохранения и приумножения семейного капитала, я бы посоветовал заниматься этим вопросом. Но и спешить не нужно. Инвестирование — это не спешка, не эмоции. Это долгая подготовительная аналитическая работа. Но при этом, как только вы нашли объект, который удовлетворяет вашим финансам, целям и задачам, у него хорошая цена, он находится в хорошей локации, у него понятный срок окупаемости и рост капитализации, я бы предложил выходить на сделку и не ждать у моря погоды.

Анализируем тщательно, на сделку выходим быстро. Никаких эмоциональных покупок. Никаких покупок на ажиотаже.

Что касается «пузыря» на рынке недвижимости, то лопаться здесь ничего не будет. Недвижимость — это ликвидный товар, спрос на который не падает, а только растет. Людям нужно где-то жить, они хотят заводить семьи, заботиться о детях, расширяться. Кроме того, недвижимость — это важнейший инструмент в инвестировании. Ожидать, что вот-вот пузырь лопнет, цены пойдут вниз и вы потеряете свои деньги, если вдруг вложите их раньше, не стоит.

В России цены на рынке жилья падали только один раз, когда был дефолт, но там людям было объективно вообще не до недвижимости. Единственный сценарий, который я вижу сегодня, при котором цены на недвижимость могут пойти вниз, это если что-то случится и тем 95% покупателей, которые проводят сделки по льготной ипотеке, вдруг резко всем перестанет быть нужна и интересна недвижимость.

Однако если мы говорим конкретно об ипотечном пузыре, то он может возникнуть на рынке в том смысле, что заемщики не смогут обслуживать взятые кредиты при условии, что ипотека без первоначального взноса вкупе с субсидиями от застройщика приобретет массовый характер.

Здесь я отчетливо вижу диссонанс. С одной стороны, банки хотят повысить благонадежность клиентов, увеличивая первоначальный взнос. А с другой — по-прежнему есть возможность купить квартиру или без первоначального взноса, или с частичным взносом от застройщика.