«Переезжая на юг, сперва вспоминают Краснодар». Как должен измениться Ростов, чтобы привлекать новых жителей

Многие ростовчане устали от однотипных ЖК и готовы платить десятки миллионов рублей за квартиры высокого качества, уверен руководитель ростовского отдела продаж федерального девелопера «Неометрия» Александр Жилин. В интервью корреспонденту 161.RU Марине Гаричян он рассказал о спросе на элитные квартиры и потенциале Ростова по привлечению людей из других регионов России.

— Какие изменения вы видите на местном рынке недвижимости за последние два-три года?

— С начала пандемии спрос резко усилился. Соответственно, недвижимость начала расти в цене. Ведь, вопреки расхожему мнению, жилье покупают тогда, когда стоимость растет. И напротив — если цена снижается, то и спрос падает. Покупателю важно понимать, что ликвидность его квартиры со временем будет увеличиваться.

Надо сказать, что сильных падений спроса на недвижимость у нас в регионе до сих пор не было. Определенные провалы случились разве что в 2008-м и 2014-м, но ситуация быстро восстанавливалась.

Но конкуренция между застройщиками все-таки должна проснуться, учитывая, какие проекты в ближайшие годы в Ростове выйдут на рынок. Например, территории на Левом берегу, застройка в старом аэропорту, где будет около 1,5 миллиона квадратных метров жилья, на Военведе есть территория более 60 гектаров, которой занимаются «уважаемые серьезные люди».

— За покупателей из других регионов мы готовы бороться?

— У Ростова есть много особенностей, которые выделяют его на фоне других городов. Развитая инфраструктура, вузы, промышленность, богатая архитектура и история. Он многое может предложить людям, желающим переехать на юг России. И если городу удастся привлечь их внимание, то и объемы строительства начнут расти, поскольку появится новый источник спроса на недвижимость.

Разве не хочет, к примеру, «уважаемый» застройщик увеличить свои объемы строительства и продажи за счет покупателей из других регионов? Конечно, хочет. Другой вопрос, что достаточных усилий для этого в городе до сих пор не предпринималось.

— Во время выступления на мартовской конференции с застройщиками вы сказали, что продавать квартиры в нашем городе будет проще, если сначала «упаковать» сам Ростов-на-Дону — «продавать» его как благоприятное место. Что вы вкладываете в понятие «упаковки»?

— Люди едут к людям, и реальную повестку определяет комьюнити. То, что уже у Ростова есть, должно быть правильно сформулировано и подано. К сожалению, момент во многом упущен. Люди из других регионов, которые задумываются о переезде на юг, в первую очередь вспоминают о Краснодарском крае, потому что в этом направлении много лет велась комплексная работа. Даже в кругу девелоперов, у которых в Ростове были или есть проекты, многие считают наш город чем-то непонятным.

Местная власть будто не сильно заинтересована в том, чтобы Ростов продвигать и делать его привлекательным. Значит, какие-то другие, пожалуй, более заинтересованные люди должны сформулировать сильные стороны города. В свое время смогли же закрепить за Ростовом статус гастрономической столицы. Теперь можно, например, взять исторический и архитектурный контексты Ростова, стряхнуть с них пыль, обновить смыслы и подать на всю страну.

Про Ростов у Басты есть песня со строчкой «Здесь начинается юг». Можно взять как мем, ведь песня и так уже есть в головах у всей страны. У людей должна быть ассоциация, что Ростов — это юг, и не только на уровне музыкального произведения, но и в реальной жизни.

— Еще один ваш тезис был о том, что новой актуальной архитектуры в Ростове нет. Могут ли исторические здания стать тем самым смыслом для нашего города?

— Историческая архитектура будет с годами только привлекательнее, ведь ценность старинных зданий растет. Вопрос тут в том, чтобы было что показывать — с учетом темпов и объемов сноса. Мне хочется верить, что люди в Ростове выходят из состояния безвкусицы и начинают ценить что-то более красивое, историческое и фундаментальное, а не то, что спустя 5–10 лет после появления портит картинку и выглядит недоразумением.

У Таганрога, который в часе езды из Ростова, тоже большой потенциал: курортный город с серьезным историческим контекстом, хороший культурный уровень людей. В нашей компании «Неометрия» есть сотрудники, которые живут в Сочи. Они недавно приезжали в Ростов, и я им рассказывал, что есть такой город Таганрог и он такой же крутой и интересный, как Сочи.

— В каком направлении вы видите развитие архитектуры новостроек в Ростове?

— Хочется задать вопрос, чем занимались раньше архитекторы, которые должны были нести ответственность за результат. Проекты жилых домов начиная с 1990-х так или иначе делали какие-то архитекторы. Это их совместная ответственность с девелоперами. Профессионалы сами подстраивались под застройщиков, которым не было дела до красоты, — они просто ставили много безликих объектов.

Дома с качественной архитектурой всегда продаются быстрее и дороже. И на вторичном рынке они более ликвидные. Печально, что в Ростове сложилась ситуация, когда застройщики, предлагающие красивые проекты, вынуждены годами судиться за разрешения на строительство. В отличие от тех, кто вообще не задумывается о внешнем виде своих объектов — и гораздо легче получают разрешения.

В любом случае со временем недобросовестные архитекторы, которые участвовали в формировании негативного облика Ростова, будут уходить с рынка, освобождая места профессионалам и реальным звездам своего дела, давно готовым создавать в городе крутую архитектуру. Я с ходу могу несколько имен назвать — Алексей Кринчик, Андрей Дойницын, Андрей Вырва. Они могут делать красиво.

— Довольно объемно в Ростове представлен массовый сегмент многоэтажной недвижимости, а у покупателей, которые хотят премиальные и элитные ЖК, пока небольшой выбор. Какие перспективы у элитного жилья?

— Смотря что считать элитным. Мне кажется, и в девелоперской среде, и среди обывателей есть идеализация понятия «элитное жилье» — с точки зрения, что это что-то очень дорогое, но не всегда понятно почему. А дорогой он потому, что продукт крутой и наполнен смыслами и характеристиками.

На Западном есть ЖК, которые продаются дороже, чем объекты в центре (клубный дом «Вместе», жилые комплексы «Состояние», «Таймс». — Прим. ред.). Например, в клубном доме «Вместе» сделки проходят в среднем по 170–180 тысяч рублей за квадратный метр. При этом в комплексе «Сквер» на Буденновском выходит около 150 тысяч.

Продавая квартиры в массовом безликом сегменте со слабыми планировками, застройщик конкурирует с огромным количеством похожих предложений. Но сейчас компании будут стараться «отстраиваться» и выходить на рынок с уникальными продуктовыми характеристиками, чтобы выделиться и привлечь к себе внимание.

Я искренне советую приобретать жилье, которое будет ликвидно на вторичном рынке. По каким параметрам можно понять, что оно таким станет? Это уникальный дом с меньшим количеством квартир и с жильцами определенного уровня. Общался недавно с консьержем из премиального дома. Он говорит, что люди там более тихие и спокойные, чем жильцы массового сегмента.

— Какие параметры и удобства, на ваш взгляд, чаще всего игнорируются при проектировании и продвижении жилых комплексов? Каких элементов благоустройства не хватает?

— Мы уже говорили про архитектуру — ее зачастую отодвигают на дальний план. Люди в Ростове не избалованы качественными и просторными дворами, красивыми входными группами. Те же детские площадки, к сожалению, остаточная история, ее делают постольку-поскольку. Также маловато культуры с высотой потолков.

Сами преимущества ЖК даже не принято рекламировать. Чаще всего их просто нет, поэтому рекламируются не дома, а ипотечные ставки.

— Чего ждать от цен?

— Я не вижу рыночных предпосылок для резкого роста стоимости жилья. Если говорить про некачественные проекты, то ликвиднее они уже не станут, в том числе благодаря наличию на рынке более выгодных предложений. На объекты с интересной концепцией, достойной архитектурой и развитой инфраструктурой цена продолжит расти — в том числе потому, что их не так много.

Надеюсь, что мы уже подходим к той точке, когда застройщикам придется задуматься о качестве своих проектов, а конкуренция на рынке Ростова будет расти.