«Речь идет о банальном уплотнении». Как реновация может изменить Ростов

Реновация приближается к Ростову-на-Дону. Приняты все необходимые законы, банки готовы финансировать строительные проекты, в кулуарах чиновники постоянно повторяют заветные три буквы — КРТ. Комплексное развитие территорий, как официально называют реновацию — механизм, который сделал строительную отрасль еще более могущественной. На фоне обсуждения первого ростовского проекта КРТ редакция 161.RU спросила именитых архитекторов, как изменится город и какие районы первыми могут испытать на себе реновацию.

— Реновация в традиционном понимании архитекторов и градостроителей — это улучшение свойств застройки без нарушения ее структуры. У нас же и в законе, и в СМИ это слово используется в чисто экономическом контексте, при котором под реновацией понимается процесс замещения выбывающих изношенных основных фондов, — считает архитектор Сергей Трухачёв. — Но, замещая изношенное жилье в процессе так называемой реновации, существенно изменяют его свойства, а именно плотность, которая при реализации «реновационных» проектов возрастает в разы. При этом характеристики обслуживающей инфраструктуры — транспортной, социальной, как правило, остаются прежними, рассчитанными на нагрузки от существенно меньшего количества жителей.

В федеральном и региональном законодательстве действительно нет четких признаков, по которым комплексное развитие территорий можно однозначно отличить от механизмов, применявшихся в прошлом и используемых до сих пор. Термин «реновация» перекочевал в обиход из московской мэрии — вместе с вице-премьером Маратом Хуснуллиным, который запустил процесс сноса советских рабочих кварталов столицы и, оказавшись в правительстве России, предложил распространить реновацию на всю страну.

В декабре 2020 года Государственная Дума приняла закон, который позволил региональным властям запускать собственные программы по реновации. Правительство Ростовской области утвердило такие критерии в сентябре 2021-го. Согласно новым нормам, старые дома и целые городские районы будут включаться в программу «комплексного развития территорий жилой застройки».

По мнению одного из известнейших ростовских архитекторов, профессора Сергея Алексеева, механизм комплексного развития территорий можно применять в историческом центре Ростова-на-Дону. Но только после глубокого исследования существующего положения исторических кварталов — «любые поползновения застройщиков недопустимы», добавляет он.

— КРТ должно быть строго ориентировано на поддержание существующего уже типа среды. Это не инновация, а продолжение лучших традиций. Дворы при пятиэтажках представляют большую ценность, чем сами здания. По большому счету КРТ должны формировать целостность на уровне квартала. Это ни в коем случае [в идеале] не радикальный снос, а аккуратное хирургическое вмешательство, — настаивает Алексеев.

Равнение на столицу?

Будучи столичным вице-мэром Хуснуллин начал расселять панельные районы: переселять москвичей в современные квартиры, заменяя типовые советские пятиэтажки высотными домами. Именно это — появление высоток в тихих рабочих районах — больше всего возмущало горожан. Несколько лет в Москве активно протестовали против реновации.

— Не могу назвать удачные кейсы в московском опыте, — соглашается Трухачёв. — Планировки квартир, представленные в многочисленных шоурумах, когда процесс уплотнения только запускался, соответствуют хорошим советским типовым квартирам конца восьмидесятых. Но и они покажутся дворцами по сравнению с современными студиями. Не думаю, что есть необходимость московский опыт переносить в Ростов. Москва — это другие цены и порядок формирования рынка недвижимости, напрямую использовать это в Ростове нельзя.

Как отмечает Алексеев, московский опыт со всеми его успехами или противоречиями не получится повторить в Ростове. Причины — нехватка денег и застройщиков уровня тех, что работают в столице.

Да и «реновация по-ростовски» пока выглядит иначе. Первый проект комплексного развития территории реализуют на пустыре у проспекта 40-летия Победы. С 11 по 18 августа пройдут общественные обсуждения по проекту межевания земли. До последнего времени эту землю занимала «приемная радиостанция № 2», сейчас это просто огромная поляна на востоке Александровки.

С каких районов Ростова начнется полноценная реновация?

Принятый в Ростовской области закон действительно расходится с московским опытом. Помимо упрощенного расселения старых районов, он облегчает застройку пустырей и бывших промышленных зон. Инициатором КРТ должна быть администрация города, которая передаст участок инвестору. При этом, чтобы попасть в программу реновации, неаварийные жилые дома должны соответствовать как минимум одному из критериев:

• более 70% износа конструкций;
  

• год постройки — от 1957-го до 1968-го (хрущевки и ранние панельные «брежневки»);
  

• слишком высокая стоимость капремонта;
  

• отсутствие водопровода, отопления или канализации.
  

Согласно закону, для включения дома в программу реновации нужно согласие собственников. Механизм изъятия собственности, как в случае с аварийными строениями, пока в нем не прописан.

По мнению архитектора Трухачёва, при реновации существующих районов следует учитывать и логику застройщиков, ведь именно под них запущен процесс реновации. Наиболее интересны районы типового жилищного строительства предвоенного и послевоенного времени — низкоэтажные с высокой плотностью и большими озелененными дворами. По его мнению, даже хрущевки первой волны дают показатели плотности, которые уже не всегда приемлемы для уплотнения.

— Таких мест в Ростове немало, — отмечает Трухачёв. — Представьте себе, например, ЖК «Сердце Ростова», многократно растиражированный вдоль проспекта Нагибина. Или много раз повторенный вместо довоенных домов около НИИАПа, вместо Рабочего городка, застройки по улице Казахской. Вот это и есть реновация.

Что ждет Ростов?

Опрошенные редакцией эксперты расходятся в оценках, как реновация повлияет на город и его жителей. Алексеев настроен скорее оптимистично — считает, что примененный с умом механизм комплексного развития территорий пойдет на пользу. Позволит оживить окраинные и ветшающие районы.

— КРТ должно [по задумке] вернуть утраченное понятие дома. И я думаю, что грядущий кризис в области жилищного строительства, как очистительная гроза, вернет утраченные ценности бытия. Город надо обживать, а мы его убиваем новой застройкой, — говорит Алексеев.

Трухачёв отмечает финансовую сторону вопроса: доступность жилья определяется благосостоянием граждан, разнообразием финансовых инструментов, позволяющих этим жильем владеть. Не количество выброшенных на рынок квадратных метров.

— Если не брать в расчет отдельные площадки, где реализация КРТ действительно позволит облагородить и улучшить застройку, то в целом город получит только минусы. Во-первых, это увеличение нагрузки на инфраструктуру, во-вторых, и это, пожалуй, самое важное, ухудшение качества городской среды. Высотные дома — это агрессивная и крайне вредная для здоровья жилая среда, что сегодня уже доказано многократно различными научными исследованиями.

Как считает Трухачёв, к сожалению, это более вероятное и печальное будущее проектов по реновации и всего Ростова.