Квартирный вопрос: откуда берется подозрительно дешевая вторичка и кто такие «вечные» жильцы

Еще неизвестно, что может быть рискованнее — покупка строящегося жилья у застройщика или готовой квартиры у собственника. И в том, и в другом случае — масса подводных камней. Какие моменты должны вас насторожить, если вы задумали купить квартиру не в новом доме?

Первое. Низкая цена

Слишком низкая цена по сравнению с другими похожими квартирами — повод насторожиться. Сравнивать цены можно на специализированных сайтах, например N1.RU — просто выберите район и одинаковые параметры у квартиры.

— Если квартира стоит 1,8 млн рублей, а другие похожие — 2 млн или 2,2 млн рублей, возможно, с ней есть какие-то проблемы, — говорит глава аналитического отдела агентства недвижимости «Новосел» Сергей Меньшенин.

Сценариев может быть немало. Например, человек продает квартиру на невыгодных для себя условиях, потому что готовится стать банкротом. Чем это грозит?

— У продавца или его финансового управляющего в последующем будет возможность в рамках банкротного дела говорить о том, что сделка причинила ущерб кредиторам и самому собственнику. А это повод признать сделку недействительной, — говорит юрист Уральской палаты недвижимости Людмила Плотникова. — Или, допустим, квартира стоила три миллиона, а он отдал за один миллион, объясняя тем, что не хочет платить налог. Цена ниже рынка больше, чем на 20%. Это 100% обоснование для признания этой сделки недействительной, даже при условии, что покупатель был добросовестный.

Чтобы обезопасить себя от таких вариантов, в договоре купли-продажи должно быть прописано, что продавец на момент отчуждения не является банкротом, не имеет признаков банкротства.

Второе. Продавец

Продавать квартиру может агентство или физическое лицо.

— Продавец — это фактор, который может в конечном счете сыграть роль. Если продает агентство, то проверьте, какая у него репутация, — советует Сергей Меньшенин. — Слышали вы вообще об этой компании или нет, посмотрите отзывы. Если продавец физическое лицо, то существует риск простого недопонимания.

В договоре купли-продажи должны быть прописаны оба субъекта — продавец и покупатель.

— Если несколько продавцов, в обязательном порядке нотариальная форма, — говорит Людмила Плотникова. — Если затронуты права несовершеннолетних, тоже. В обязательном порядке указывается что приобретается, по какой цене. Обязательно нужно указывать в договоре, что квартира не обременена правами третьих лиц.

Выбирая, у кого покупать квартиру, стоит проконсультироваться со специалистами.

Третье. Документы на квартиру

Важно посмотреть, сколько лет в собственности находится квартира. О сомнительных вариантах риелторы говорят: «кочует из рук в руки».

— Если это свежая сделка, объект был приобретен, например, год назад или меньше, то он требует особого внимания. Тут много нюансов возникает. Это может быть наследство, дарение, которые люди могут оспорить, — рассказывает Сергей Меньшенин.

Также на квартиру могут действовать всевозможные запреты и ограничения. Например, квартира может находиться под арестом. В этом случае ее нельзя зарегистрировать, продать, купить или подарить согласно действующему законодательству. Или она может быть в ипотеке — она гасится зачастую за счет средств покупателя. Он рискует тем, что сначала гасит ипотеку, а только потом приобретает объект.

Вся информация о наличии такого рода ограничений содержится в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

— Для того чтобы убедиться, что квартира не находится под обременением, необходимо обратиться в любой офис МФЦ с запросом о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН, указав адрес интересуемого объекта либо его кадастровый номер. Также запрос можно подать в электронной форме через интернет-портал Росреестра www.rosreestr.ru, — рассказали в ведомстве.

За предоставления сведений взимается государственная пошлина. Для физических лиц — от 300 рублей, для юридических — от 950 рублей.

Четвертое. Продажа квартиры по доверенности

Продавать квартиру могут по доверенности — то есть не сам собственник, а некий человек, которому он передал это право. Риск здесь в том, что вы не можете быть до конца уверенным, что доверенность была получена законным путем.

Обратите внимание: доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом, его имя и фамилия — разборчиво читаться. Проверить нотариуса и найти его контакты можно на сайте Федеральной нотариальной палаты. Также доверенность не должна быть просрочена на момент сделки. Если срок действия не указан, считается, что доверенность действительна год с даты выдачи.

Обязательно проверьте паспорт доверенного лица: реквизиты должны совпадать с теми, что указаны в доверенности. Кроме того, убедитесь, что паспортные данные доверителя совпадают с данными собственника, которые указаны в выписке из ЕГРН.

Пятое. Несовершеннолетние

Сделка с участием несовершеннолетних требует особого внимания.

— Несовершеннолетние не должны ущемляться в правах в результате продажи, — говорит Сергей Меньшенин. — Если родители продали жилье, то они должны купить квартиру с долей не меньше, чем у него была.

Также нужно посмотреть, был ли использован материнский капитал при покупке квартиры, поскольку родители могут использовать маткапитал, а детей долями не наделить. В дальнейшем дети смогут предъявить претензии, заявить свои права.

Шестое. «Пожизненные» жильцы

В квартире могут быть прописаны лица, имеющие право пожизненного пользования, но при этом не имеющие права собственности.

Во-первых, это люди, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи. Во-вторых, те, кто получил квартиру по завещанию — если человек продал квартиру, но в завещании указано, что она передается ему на пожизненный срок, он сможет проживать в ней. В-третьих, муж и жена, заключившие брачный контракт — в нем может быть прописано, что один из супругов может пользоваться квартирой, даже перестав быть собственником. В-четвертых, несовершеннолетние, которые по решению опеки проживают в детском доме или ином сходном учреждении. В-пятых, члены или бывшие члены жилищно-строительных кооперативов и их супруги — при условии, что у них сохранились документы, подтверждающие внесение хоть какой-то части пая за кооперативную квартиру.

То есть нюансов при покупке квартиры на вторичном рынке достаточно много. Поэтому, подытоживают специалисты, лучше совершать сделку с помощью специалистов.

— При покупке вторичного жилья все равно лучше работать с риелтором. Если он хороший специалист, он должен все эти моменты проверить. Понимать, в чем и где есть риски, предупредить об этом покупателя, — говорит Сергей Меньшенин.