Рынок новостроек демонстрирует умеренное падение

Несмотря на кризис, ростовский рынок жилой недвижимости сравнительно устойчив, считают аналитики. Это связано с тем, что темпы строительства нового жилья за последний год значительно сократились, а спрос на квартиры по-прежнему не удовлетворен. Таким образом, удалось достичь определенного баланса.

По данным консалтинговой компании Macon Realty Group, в этом году активность девелоперов продолжает снижаться. В первом квартале на рынке появилось несколько новых проектов общей площадью 59 тыс. кв.м. – на 55% меньше, чем в предыдущий период. При этом потребительский спрос в целом за год сократился на 8,5% Меньше всего снизился интерес покупателей к квартирам эконом-класса – 8,6%. В среднем сегменте падение составило 13,8%.

Цены на жилье в первом квартале упали на 3,3%. Однако, по мнению аналитиков, такое незначительное падение стоимости свидетельствует, скорее всего, о структурных изменениях рыночного предложения. Проще говоря, застройщики сделали ставку на квартиры эконом-класса.

«В целом ростовский рынок недвижимости достаточно стабилен. Конкуренция здесь не очень жесткая. Падение спроса хоть и наблюдается, но она не критично. Например, в 2015 году было заключено 11 тысяч сделок по покупке новых квартир. Это на 14% меньше, чем годом ранее. Но при этом в других городах этот показатель в среднем 15-20%» – комментирует генеральный директор Macon Realty Group Илья Володько.

Одной из тенденций нынешнего года стал рост себестоимости строительства, причем во всех сегментах строительного рынка. Связано это с удорожанием строительных материалов в среднем на 5-25% в зависимости от их категории. В этой ситуации девелоперы вынуждены искать компромисс. Покупать более дешевые стройматериалы крупные игроки не согласны, поскольку это отразится на качестве работы. Соответственно, нужно повышать цены на жилье. Но к этому не готовы клиенты.

«Выход можно найти в поиске новых продуктов, варьировании цены покупки за счет разнообразия площадей и планировок квартир. Самый востребованный продукт сегодня – это недорогие квартиры небольшой площади. При этом, конечно, покупатель хочет приобрести не клетушку, а квартиру с разумной и комфортной планировкой. С учетом этого мы разработали новые продукты и сейчас предлагаем покупателям и «однушки» стандартной планировки площадью 33 кв. м, и студии в 26 кв. м» – говорит директор риелторской компании «Магистрат-Дон» Варвара Ротмистровская.

Она также добавила, что уровень продаж в эконом-сегменте сейчас вполне сопоставим с 2015 годом и даже немного превышает предыдущие показатели. Это связано с тем, что спрос в этом сегменте пока не удовлетворен. Качественных объектов мало, поэтому они пользуются большой популярностью. Кроме того, по словам Варвары Ротмистровской, продолжается реализация отложенного спроса. Недвижимость покупают те, кто в прошлом году выжидал значительного падения цен и не дождался, а также те, кто боялся отмены льготных условий по ипотеке.

А вот сегменту элитного жилья в южном регионе, в отличие от Москвы, приходится нелегко.

«Сейчас в сегменте элитного жилья спрос очень низкий. Конечно, есть люди, которые могут приобрести себе такие квартиры, но их немного. Цена является главным фактором, влияющим на выбор покупателя. Остальные критерии, такие как месторасположение дома и комфортабельность жилья, отошли на второй план», – считает руководитель отдела маркетинга компании «Мастер Хаус» Надежда Соловьева.

Серьезным подспорьем для застройщиков стала государственная программа ипотечного кредитования.

«В сравнении со вторым кварталом 2015 года мы видим рост продаж на 15%. Если говорить о ставках, то ипотека на первичное жильё в силу изменения условий по программе господдержки выросла до 12% ( было 11,4%). В то же время, снизились ставка на вторичное жильё – сейчас 14%, было 15%. Прогнозы давать в текущей ситуации непросто, но, с уверенностью можно сказать, что четвертый квартал 2016 года будет гораздо динамичнее, чем аналогичный период прошлого года, в том числе и из-за того, что 31 декабря программа субсидирования ипотеки заканчивается» – говорит управляющий региональным операционным офисом «Ростовский» банка ВТБ24 Владимир Стрельников.

Еще одна проблема, которую приходится решать застройщикам – поиск источников финансирования проектов. Привлекать кредитные средства сегодня весьма проблематично из-за высокой банковской ставки. Рассчитывать на дольщиков также особо не приходится, поскольку платежеспособность населения упала, к тому же, учитывая многочисленные случаи обмана, люди не торопятся рисковать. Увереннее всего себя чувствуют девелоперы, работающие за счет собственных средств. Однако сегодня таких единицы. Иногда, по словам Ильи Володько, застройщики кооперируются с подрядчиками и совместными усилиями начинают стройку. Форма оплаты в данном случае – часть квартир. Однако сроки сдачи объекта в таких случаях нередко затягиваются.

Говоря о прогнозах рынка, игроки очень осторожны. Большинство сходятся во мнении, что на ситуацию влияют множество непредсказуемых внешних факторов, связанных с экономикой станы в целом. Тем не менее, если макроэкономическая ситуация сохранится более-менее стабильной, то и на рынке недвижимости никаких всплесков не предвидится. Цены падать не будут, наоборот, возможен небольшой рост в зависимости от стадий готовности объекта – 5-10%.