Из чего складывается цена квадратного метра

Цены на ростовское жилье слишком высоки. Этот факт лишний раз подтвердила информация о том, что донская столица стала лидером по росту цен на жилье в Южном федеральном округе . Неужто метр у нас и в самом деле золотой? Из чего складывается его цена, читателям 161metr.ru рассказывают эксперты .

Сильно ли накручивают застройщики?

Средняя цена ростовского квадратного метра в новостройке примерно равна 53 тысячам рублей. Вообще же, его стоимость находится в диапазоне от 32 до 120 тысяч рублей, в зависимости от местоположения и класса объекта недвижимости.

Многие ростовчане считают, что стоимость ростовского метра необоснованно завышена.

«Стоимость одного квадратного метра жилья равна 1,5 куб м материала плюс работа, – подсчитывает читатель 161metr.ru, строитель Анатолий Котляров. – 1,5 куб м материала стоит максимум восемь тысяч рублей. Это 600 штук кирпича по 13 рублей. Таким образом, 1 кв. м = 16 000 рублей. Прибавим прибыль 20%. Итого получаем 19 200 рублей. И где вы такие цены видели?»

Уже в комментариях под статьей Анатолию указали, что он не включил в подсчеты стоимость участка и коммуникации. Но и это еще не все.

«Себестоимость квадратного метра складывается из стоимости земельного участка или его аренды, стоимости техподключения (коммуникации), проектных, изыскательских работ, – перечисляет директор по продажам ООО СК «10-ГПЗ» Марианна Конькова. – Нужно взять в расчет экспертизу, подготовку земельного участка, земельные работы, устройство наружных сетей, строительно-монтажные работы, отделочные и общестроительные работы, инженерные работы в квартирах, благоустройство территории, озеленение, расходы на рекламу, маркетинг и продвижение недвижимости».

По ее мнению, важно, в каком районе города потребитель предполагает купить жилье и к какому классу оно относится.

«Накрутка если и есть, то в пределах здравого смысла, – считает директор АН «Универсал-недвижимость» Валерий Мироненко. – Тех сверхприбылей, о которых говорят ростовчане, в строительстве давно уже нет. Если в одном месте Ростова ценник – 40 тысяч, а в другом – 70, это не обязательно сверхприбыль. Значит, у застройщика там больше затрат».

Как говорит г-жа Конькова, многое зависит от стоимости участка и от того, сколько сил и средств в него готов вложить застройщик.

«Наша компания предпочитает покупать более-менее готовые участки, что делает жилье не таким дорогим. Есть застройщики, которым земля досталась 10-15 лет назад, когда была совершенно другая себестоимость. Сейчас они приступили к реализации проектов и могут рассчитывать на получение сверхприбыли. Но это скорее исключение».

По подсчетам Марианны Коньковой, прибыль застройщика составляет 20–30% от стоимости жилья, при условии наличия готового участка.

К тому же, общеизвестно, что спрос на недвижимость у нас значительно превышает предложение.

«Надо учитывать, что среди городов-миллионников Ростов – самый плотно заселенный и самый компактно расположенный. Поэтому у нас и цены на землю выше, и себестоимость недвижимости выходит дороже, чем в среднем по России», – считает Валерий Мироненко.

Ростовское жилье недоступно?

Для многих ростовчан это не вопрос, а утверждение. Если средняя цена метра – 53 тысячи рублей, а средняя зарплата в донской столице – чуть больше 20 тысяч рублей, то о какой доступности может идти речь? Но эксперты не согласны.

«Давайте разберемся с определением доступного жилья, – предлагает Марианна Конькова. – Жилье эконом-класса – это квартиры с определенным набором параметров. По единой российской классификации, в таком жилье высота потолков составляет 2,70 м, площадь квартиры – от 29 квадратных метров. Площадь кухни – в пределах восьми метров. Такое жилье активно строится в Ростове».

Валерий Мироненко считает: доступное жилье – не значит дешевое: «Доступность – это возможность приобретения жилья с помощью различных схем: дотаций, сертификатов, кредитов. Цена квадратного метра в доступной квартире может «кусаться». Но такую недвижимость ростовчане имеют возможность приобрести в рассрочку. Таким образом, эта недвижимость доступнее, чем жилье, где квадрат, возможно, стоит меньше».

По его мнению, цена квадратного метра обусловлена доступностью ипотечных кредитов и увеличением числа схем приобретения жилья. К тому же, как он считает, благосостояние ростовчан медленно, но верно растет и поэтому жилье в донской столице вполне можно считать доступным.