Игорь Преображенский, начальник государственной жилищной инспекции Ростовской области: «Жильцы многоквартирных домов до сих пор не поняли, что они – собственники»

Как правильно взаимодействовать с управляющей компанией, кому на нее жаловаться в случае проблемных ситуаций, кто должен контролировать УК? Эти вопросы волнуют всех жителей региона. В существующих проблемах нам помогает разобраться начальник государственной жилищной инспекции (ГЖИ) Ростовской области Игорь Преображенский.

– Игорь Евгеньевич, в начале осени федеральные СМИ сообщали о создании Государственного жилищного надзора – специального контролирующего органа для управляющих компаний (УК). Расскажите, пожалуйста, подробнее о том, чем будет заниматься это ведомство.

– В общем-то ГЖИ – это и есть госжилнадзор. Это функция, которую исполняет госжилинспекция области. Сейчас на федеральном уровне происходит уточнение видов проверок, видов ответственности жилищных инспекторов. В связи с этим введено понятие «муниципальный жилищный контроль». Если ГЖИ области контролирует все организации, осуществляющие управление жилым фондом независимо от форм собственности, то муниципальный жилищный контроль будет ограничен муниципальным жилищным фондом. То есть муниципальные жилищные инспектора будут контролировать содержание и эксплуатацию муниципальных квартир и домов. Причем имеется ввиду не только контроль за управляющими компаниями. ТСЖ, ЖСК, ЖК также будут подотчетны этим инспекторам, которые будут работать при муниципалитетах.

– То есть конкретно управляющими компаниями госжилнадзор (ГЖН) заниматься не будет?

– Госжилинспекция области не занимается именно УК. Не имеет значения, кто обслуживает дом: ТСЖ, жилищный кооператив или жильцы выбрали форму непосредственного управления, не привлекая к этому ни УК, ни ТСЖ. Многоквартирный дом должен содержаться в надлежащем техническом состоянии, быть пригоден для проживания и жильцы должны быть обеспечены всеми видами жилищных и коммунальных услуг.

В соответствии с законом, муниципальный контроль должен начать работу с 1 января 2013 года. Уже принят закон Ростовской области о взаимодействии органов государственного жилищного надзора и муниципального контроля. Сейчас решается вопрос о финансировании. Поскольку муниципальный контроль (МК) будет существовать при муниципалитетах, то решение о численности инспекторов, их зарплате и содержании будут принимать главы районов, мэры городов.

Инспекторы МК будут работать не при каждом муниципалитете. В этом нет смысла, поскольку не во всех поселениях региона имеются муниципальные дома. В крупных населенных пунктах вроде Ростова, Таганрога, Новочеркасска и других городских округов инспекторы нужны, в отличие, от сельских поселений, где практически нет многоквартирных домов, находящихся в муниципальной собственности. В этом случае инспектору целесообразно будет работать при районной администрации.

– Я объясню, чем вызван такой интерес именно к надзору за УК. Пользователи 161metr.ru часто жалуются, что УК не выполняют свои обязанности по управлению домом.

– Мне кажется, что сейчас распиарили идею, что УК – это жулики, это плохие люди, которые ничего не делают, а только собирают деньги. Конечно, есть у УК недостатки, но в основном они свою работу выполняют. Судите сами: на сегодняшний день во всех многоквартирных домах региона запущено отопление. А ведь это работа управляющих компаний, которые подготовили все дома к эксплуатации в зимний период. Они провели промывки, опрессовки, изолировали внутриподвальные разводки. Но вот только жилец этого не видит.

– После присутствия на различных совещаниях, посвященных подготовке к отопительному сезону, у меня создалось впечатление, что это в большей степени заслуга муниципалитетов.

– Все дело в том, что федеральный закон предусматривает, что ответственность за предоставление коммунальных услуг лежит на главах муниципальных образований. Они отвечают за то, чтобы у человека в квартире было тепло, сухо, горел свет, был газ и т.д. И, естественно, что мэры требуют исполнения обязанностей от всех, кто этим занимается. А занимаются этими работами теплосиловики. Ресурсоснабжающие организации предоставляют воду, тепло, электричество до фундамента дома. А за ним наступает ответственность собственника и управляющей организации.

Жильцы на общем собрании выбирают одну из форм управления домом – ТСЖ, непосредственный способ управления или УК. Вот это уже исполнители. И порой качество выполняемых работ оставляет желать лучшего. Но говорить о том, что все плохо работают, нельзя. Собственники домов утверждают, что платят УК большие деньги. Но надо же смотреть в квитанцию. Там много строк: и горячая вода, и холодная вода, и отопление, и электроэнергия, и другое. И только одна строчка посвящена эксплуатации и содержанию жилого фонда. Это те деньги, которые от жильцов получает УК. Все остальное достается ресурсоснабжающим организациям.

– Но жители региона часто сообщают, что УК не реагируют на жалобы, просто не берут трубку. Министр ЖКХ области Сергей Сидаш упоминало том, что даже с просьбой о замене лампочки в подъезде горожане вынуждены обращаться в министерство ЖКХ, поскольку УК свою работу не выполняет.

– Часто граждане звонят напрямую директору, хотя для подобных заявок существуют диспетчерские службы. Руководителя УК может не быть на месте, тогда как на телефоне диспетчерской всегда кто-то дежурит. Диспетчерская служба существует в каждой крупной УК. Небольшие компании заключают договоры с крупными УК, которые предоставляют им диспетчерское обслуживание. У них есть специальные журналы, в которые заносят заявки собственников жилья. И только если заявку не выполнили в установленный законом срок, нужно обращаться во все остальные контролирующие органы, начиная от администрации района и заканчивая ГЖИ. Если УК в срок не устранила недостатки, о которых сообщили собственники, ГЖИ или МК проведет проверку. Если есть основания, мы привлекаем руководителя УК к административной ответственности, выдаем предписания об устранении выявленных нарушение в определенные сроки и контролируем их выполнение. Но у жителей, к сожалению, по любой проблеме в квартире либо доме принято писать письмо в вышестоящие инстанции вплоть до президента РФ. Эти вопросы решаются на других уровнях, начиная от УК и районной администрации.

– На что чаще всего жалуются в ГЖИ жители региона?

– Мы постоянно ведем статистику самых актуальных проблем, с которыми к нам обращаются граждане. В связи с принятием новых правил предоставления коммунальных услуг, увеличилось число жалоб на порядок расчета платы за ЖКУ. У жителей МКД возникают сомнения, правильно ли УК выставляет счета за общедомовые расходы коммунальных ресурсов. Таких жалоб в ГЖИ на настоящий момент поступило 36% от общего числа обращений. Ровно столько же претензий к работе УК и ТСЖ. 17% обращений посвящены неудовлетворительному обслуживанию дома УК. Я поясню, в чем разница между вторым и третьим пунктами. Когда предъявляют претензии к работе УК, речь идет о техническом состоянии дома. А неудовлетворительное обслуживание – это некачественное предоставление коммунальных услуг. Их 17%. Еще 5% граждан настаивают на проверке деятельности УК, 4% – заявляют о нарушениях требований о раскрытии информации управляющими компаниями.

– Часто приходится слышать, что все наши проблемы с ЖКХ связаны с тем, что жилой фонд региона находится в плачевном состоянии. Как вы считаете, это мнение близко к истине?

– В нашем регионе жилой фонд находится примерно в таком же состоянии, как и в других субъектах федерации. Все зависит от того, насколько давно построены дома. Чем дольше существует город, тем больше в нем зданий, построенных до революции, до Великой Отечественной войны, «хрущевок». И, разумеется, тем больше требуется вложений в ремонт и содержание жилого фонда.

–Не секрет, что многие дома нуждаются в капитальном ремонте, но у жильцов на это нет средств. Изменит ли ситуацию законопроект «О создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов»?

– Возможно, он улучшит ситуацию. Но собственники и сегодня, не дожидаясь принятия этого закона, имеют право на общем собрании решить, что дом требует капремонта. Если правление ТСЖ либо УК добросовестно исполняет свои обязанности качественно, то они уже сейчас инициируют собрание собственников помещений в многоквартирных домах для решения вопроса о финансировании капитального ремонта и других необходимых работ. Когда такое решение принято, нужно пригласить подрядную организацию, которая определит, в какую сумму обойдется проведение ремонта и сроки его выполнения. В этом случае существует два варианта: либо собирать эти деньги с собственников, разделив сумму пропорционально площади квартиры, либо взять кредит в банке. Закон допускает оба способа финансирования капитального ремонта.

Состояние дома в большей степени зависит от того, как к нему относятся собственники. Еще в 60-х годах с помощью жилищных кооперативов были построены дома, которыми управляли ЖСК, а в последствии – ТСЖ. И сегодня эти здания находятся в значительно лучшем состоянии, чем дома того же возраста, в которых жильцы квартиры получили жилую площадь бесплатно. Разница в отношении: это – мое, или это – государственное. Уже много лет прошло с начала приватизации, но жильцы многоквартирных домов до сих пор не поняли, что они собственники. Им до сих пор кажется, что за них кто-то должен все сделать. Очень важно, чтобы жильцы осознали ответственность за собственное жилье.