«Подушка безопасности» для строительного рынка в период кризиса

Над страной нависла тень нового экономического кризиса. Мы стремимся хотя бы собрать нужную информацию: что будет с жильем, с его строительством, кредитованием, продажей. О том, каковы перспективы строительного рынка Ростова в период экономического кризиса, мы поговорили с генеральным директором одной из ведущих компаний строительных компаний региона – ЗАО «ЮИТ Дон» – Андреем Шумеевым.

– Андрей Андреевич, чувствуется ли сегодня на строительном рынке дыхание наступающего кризиса?

– Вы так «обнадеживающе» говорите «наступающий», звучит как «неотвратимый». На самом деле, как бы мы к нему не готовились, кризис всегда приходит неожиданно. Быть готовым к нему – значит, иметь своеобразную «подушку безопасности». Для строительной компании – это средства, необходимые для того, чтобы закончить проекты, которые уже начаты. Я сегодня вижу, что те цены на жилье, которые действовали до сентября 2008 года, практически восстановились. И связано это с отсутствием предложения на рынке.

– С отсутствием предложения? Но ведь Ростов сейчас активно застраивается, появляются новые проекты...

– На первый взгляд, да, все кипит и строится. Но если вы посмотрите на город со стороны въезда из Батайска, то увидите 7-8 работающих строительных кранов. До кризиса 2008 года с четвертого этажа здания мэрии можно было насчитать 18 кранов, которые строили новые дома. В центральной части города можно навскидку назвать несколько свободных, не застроенных участков и незавершенных строительством объектов. Например, на Соколова-Пушкинской уже 4-5 лет стоит недостроенный дом. Есть свободные участки на Соколова-Лермонтовском, Соколова-Варфоломеева.

– Сейчас много говорят о том, что не стоит трогать исторический центр города, чтобы не испортить облик Ростова. А как вы относитесь к застройке центра?

– Я нормально отношусь к застройке центра, потому что другого варианта расселить жителей этой части города нет. Люди сегодня не должны жить в условиях начала прошлого века. В центре Ростова есть дома, где туалеты расположены только во дворе, множество жилых зданий в аварийном состоянии. Недавно я побывал на совещании в городской администрации, где шла речь о том, что на расселение аварийных домов в бюджете города на текущий год запланировано около 500 млн рублей. И администрация не в состоянии освоить эти деньги, потому что не может приобрести у застройщиков требуемое для отселения жилье.

– Какие перспективы сегодня у строительного рынка Ростова, где будут возводить новостройки?

– Вообще, для развития строительного рынка, для развития экономики города и области, финансирование новостроек очень важно. Потому что строительство жилья, как и любое строительство, способствует еще и развитию других сопутствующих сфер бизнеса: производства бетона, металла, цемента, работы компаний по благоустройству, энергоснабжающих организаций и других. К тому же, сегодня любые инвестиции, независимо от того, идут они в новостройки или во вторичное жилье, в итоге выливаются в новостройки. Продавая жилье на вторичном рынке, человек чаще всего стремится улучшить свои жилищные условия и покупает квартиру на первичном рынке.

В конце августа город планирует провести второй за последние три года аукцион по реализации прав на земельный участок в пятом микрорайоне Левенцовки, площадью около 34 га для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. В начале лета на аукционе было реализовано право застройки земельного участка 6-го микрорайона, на аукцион пришла только одна компания «Интеко». Я уверен, что для инвестора нет интереса в освоении такого большого участка, поскольку наша компания специально анализировала экономику этого проекта. Ведь что такое комплексное освоение? Инвестор, застройщик должен на начальной стадии в течение 1,5–2 лет вложить около 2,2-2,5 млрд рублей в развитие этого участка. А первое жилье он сможет продать не раньше, чем через три года. Но, если используешь кредитные ресурсы, а сегодня практически все компании строят жилье за счет кредитных ресурсов, то в течение 10-летнего периода освоения эти кредиты надо оплачивать. Деньги возвращаются по ходу строительства и ввода в эксплуатацию домов, и последние средства могут вернуться только с вводом и продажей последнего дома.

– Как, по-вашему, будет разворачиваться экономический кризис на строительном рынке Ростова?

– 2008-2009 год показал нам, что и как будет происходить. Как я уже говорил, многие строительные компании сейчас существуют за счет кредитных ресурсов, еще большее количество – за счет средств, инвестируемых дольщиками. Если дольщики перестают вкладывать деньги в квартиры, компании, рассчитывающие только на их средства, строить жилье не смогут. Они вынуждены будут приостанавливать строительство. Те же компании, которые строят за счет кредитных ресурсов, получат проблемы, когда их квартиры перестанут покупать, ведь им нечем станет возвращать взятые кредиты. А новые займы – для погашения старых – банки перестанут давать, поскольку у кредитных организаций не будет уверенности в своевременном возврате кредита.

Все это приведет к остановке строительства в Ростове. И справиться с этой ситуацией смогут только те компании, которые сегодня имеют какой-то параллельный бизнес: производство строительных материалов или торговые сети. У них будут поступления средств от дополнительного бизнеса. Например, во время первой волны кризиса, компания «КСМ-14», которая производила стройматериалы, несмотря ни на что была на плаву и продолжала строительство тех объектов, которые были начаты еще до кризиса. Меньше всего пострадают и те компании, которые имеет финансовую поддержку, «подушку безопасности», как, например, наша компания «ЮИТ Дон». У концерна ЮИТ есть требование – не начинать продажу квартир в новостройке, пока нет уверенности, что мы сможем достроить дом. Если хоть одна квартира продана, мы берем на себя обязательства по завершению строительства. Внутри компании достаточно сложно получить разрешение на продажу квартир. В Финляндии (а компания финская) есть специальный комитет, который проверяет наши расчеты, нашу экономику, наши возможности, анализирует полученную информацию и принимает решение: разрешать продажу жилья или нет.

– То есть компания сегодня готова к кризису?

– Разумеется, по сравнению с 2008-2009 годом концерн ЮИТ на порядок выше подготовлен к кризису. Изучив уроки первой волны кризиса, мы понимаем: для того, чтобы без особых потерь пройти этот период, нужно иметь соответствующий резерв средств. И у компании сегодня есть уверенность, что все начатые нами проекты будут завершены.

– Что сейчас строит «ЮИТ Дон» в Ростове?

– Сегодня в стадии строительства находятся шесть домов: четыре – в районе Сельмаша, по одному дому на Закруткина и Суворова. Еще два дома на Халтуринском находятся в стадии проектирования. Начало их строительства запланировано на четвертый квартал текущего года. Кроме того, завершаем оформление прав еще на один земельный участок в Пролетарском районе города. Еще до начала проектирования, как правило, мы собираем пожелания наших будущих клиентов относительно квартир. Мы проектируем и строим для наших клиентов дома, в которых учитывается их мнение о комфортности проживания.

– И какие же квартиры сейчас востребованы у покупателей новостроек?

– Сегодня очень популярны квартиры-студии. Мы обратили внимание, что ростовчанам важно не столько количество метров в приобретенном жилье и даже не стоимость метра, а важна конечная цена всей квартиры. К примеру, такие студии стоят 1,3-1,5 млн рублей, они востребованы даже при цене 50 тысяч рублей за метр, потому что конечная стоимость квартиры вполне приемлема. Большие квартиры, даже при стоимости квадратного метра ниже на 10-15%, продаются не так хорошо, поскольку общая стоимость жилого помещения клиентов часто не устраивает.

– Что вы посоветуете читателям 161metr.ru? Стоит ли им сейчас вкладывать деньги в недвижимость?

– Если в преддверии кризиса есть свободные средства, их лучше всего вложить именно в жилье. По нашему анализу, около 10-12% квартир на первичном рынке покупают инвесторы. Жилье они приобретают для того, чтобы сдавать внаем или с прибылью продать на финальной стадии строительства. Недвижимость, строительство которой осуществляется надежной компанией, в любом случае останется у собственника, поскольку жилье будет достроено и введено в эксплуатацию.