Капремонт, который приносит прибыль

В этом году в Ростове капитально отремонтируют 120 многоэтажных домов. Бюджет программы составит 818,7 млн рублей, причем 559 млн рублей из этой суммы предоставит Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства. Таким образом, в среднем на капремонт каждого дома направят около полутора миллионов рублей.

Субсидии не будут бесконечными, поэтому эксперты советуют жителям более ответственно относиться к своей недвижимости и стараться самостоятельно обустроить ее.

После публикации материалов о том, как проблемы капитального ремонта решают в Польше, в редакцию стали поступать запросы от читателей, которые просили больше информации. Сегодня мы подробнее остановимся на опыте поляков, так как их система энергоэффективных капремонтов была создана в сходных с российскими условиях. Эти сведения могут быть полезными как для обычных ростовчан, так и для УК, ТСЖ и других игроков коммунальной сферы.

В Польше приватизация началась еще в 1985 году. В 1994 году были приняты новые законы, на основании которых жильцы объединились в аналог наших ТСЖ. Такая структура не требует отдельной специальной регистрации и может нанять компанию, которая станет управлять домом.

Закон также установил, что собственники должны вносить деньги на содержание и ремонт дома. Сегодня 71% квартир находятся под управлением ТСЖ.

Власти помогают полякам в проведении энергосберегающих капремонтов. Государственный банк Польши, BGK, занимается распределением денег из Фонда энергоэффективности и реновации. Каждый год на эти субсидии государство направляет 200 млн злотых (более двух млрд рублей) на всю страну. Помимо капремонтов, средства из фонда тратят на ремонт инженерных сетей и котельных.

Грант объединениям жильцов выдается в размере 20% от суммы кредита, который был израсходован на модернизацию дома. При этом размер льготы не может превышать 16% расходов на реализацию всех мероприятий по ремонту дома.

BGK направляет грант в коммерческий банк, который финансирует ремонт, и эта сумма используется для снижения тела кредита.

По словам представителя BGK Пшемислава Осуха, так называемая «ремонтная премия» дается для зданий, эксплуатация которых началась до 1962 года. Льгота выплачивается после осуществления модернизации. Для получения гранта объединения жильцов обязательно предоставляют данные энергоаудита, который собственники проводят за свой счет. Причем по итогам капремонта обновленная коммунальная система должна давать заметное сокращение годового потребления энергии. Иначе льготу не получить.

По польским нормам, когда модернизируется только отопительная система, на 15% надо сократить потребление энергии в тех зданиях, где проводились ремонты после 1984 года. В более новых домах – как минимум на 25%.

По словам представителя одного из коммерческих банков Польши Пшемислава Штандеры, средняя сумма кредита, который берут ТСЖ, составляет 150 000 злотых (1,5 млн рублей). Процентная ставка равна 9-10 годовых. Кредит можно брать на срок до 20 лет, но на практике средний срок кредита – 10 лет.

При выдаче кредита банк не требует залог у ТСЖ, значение для него имеет лишь размер и стабильность денежных поступлений в ремонтный фонд дома. Каждый месяц жильцы перечисляют туда средства – от 20 рублей с кв м. Когда капремонт уже проведен, сэкономленные на сбережении энергии деньги также направляются в ремонтный фонд и тратятся на погашение кредита.

«Среднее ТСЖ включает 30 квартир. Для каждого из них ежемесячное перечисление в ремонтный фонд – это копейки, а общая сумма позволяет взять неплохой кредит», – комментирует Пшемислав Штандера.

Поляки еще с 90-х годов привыкли к мысли, что они сами в ответе за свою собственность. Поэтому когда корреспондент 161metr.ru задала вопрос заместителю министра инфраструктуры Польши Петру Степиену, как властям удалось убедить людей быть ответственными, он очень удивился. У них такой проблемы не стоит. В польском ЖКХ деньги на первом месте. Поляки доказали на практике, что коммунальная сфера может приносить неплохую прибыль. И обеспечивают ее именно своевременные инвестиции в недвижимость и сети.

Для коммерческих банков кредиты на капремонт являются весьма безопасными, потому что взносы всегда платятся в срок. С жильцами-неплательщиками управляющая компания или ТСЖ разбираются через суд.

Представитель одного из ТСЖ Варшавы рассказывает, что их многоэтажный дом был построен еще до войны, и на фасаде даже присутствовали следы от взрывов. В это слабо верится: здание выглядит, как новенькое, вокруг ухоженная территория. Сейчас коммунальные платежи за квартиру площадью 40 кв м составляют в пересчете на российские рубли от 4500 до 6000 рублей. Энергоэффективный капремонт был проведен в 2009 году. И теперь жильцы платят за отопление 1,8 злотых с кв м (18 рублей).

«Большую роль играет самодисциплина жильцов. Если они строго соблюдают потребление тепла, воды, то могут за полгода авансом заплатить тысячу злотых за отопление. После отопительного сезона управляющая компания проверяет центральный счетчик. И если потребления было меньше, жильцам вернут разницу, – объясняет представитель ТСЖ. – Капремонт дает значительную экономию. Мы теперь платим за отопление 1,8 злотых с кв м, а в домах, о которых жильцы не позаботились, ставка может составлять три злотых».

Россия пока находится на переходном этапе. Как уже писал портал 161metr.ru, эксперты полагают, что модернизировать ЖКХ придется за кредитные ресурсы. Ведь, согласно жилищному законодательству, расходы по содержанию приватизированного жилья лежат на собственниках.

В нашей стране кредитование в сфере ЖКХ развивает Международная финансовая корпорация (IFC). Пока она сотрудничает только с одним ростовским банком – банком «Центр-Инвест». По информации на конец прошлого года, банк профинансировал энергоэффективные капремонты в 52 многоквартирных домах Ростовской области на сумму более 60 млн рублей.