Жилье для ипотеки: естественный отбор

При подборе жилья под ипотеку нужно учитывать не только свои личные предпочтения, но и мнение банка. Можно ли взять в кредит коммуналку, и существует ли список запретных объектов, на которые ипотечный кредит не дадут, выяснял корреспондент 161metr.ru.

Выбираем с умом

Самым привлекательным жильем для банка считается относительно новое жилье. По словам управляющей филиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС» Ларисы Сулацкой, основные требования банков к ипотечной недвижимости одинаковые. Во-первых, квартира должна быть отдельной и располагаться в многоквартирном доме. Большинство ипотечных программ не позволяют приобретать комнаты или доли квартир. Кроме того, ипотечные программы затрудняют приобретение квартир с перепланировками. Если перепланировки есть, они все должны быть узаконены. Во-вторых, приобретаемое жилье должно соответствовать санитарно-техническим нормам, быть подключено к системам отопления, горячего и холодного водоснабжения, к электрическим сетям, паровым или газовым системам отопления, быть с отдельным санузлом, кухней и исправной крышей. Более того, поскольку ипотечный кредит погашается, как правило, длительное время, квартира должна располагаться в здании, не состоящем на учете по постановке на капитальный ремонт, снос или реконструкцию с отселением. Жилье также не должно быть признано аварийным. Ипотечной программой также могут предъявляться требования к межэтажным перекрытиям.

К строящемуся жилью банки менее требовательны. Допустимо, если электричество, газ и вода еще не подключены. Не обязательна и внутренняя отделка и сантехническое оборудование.

«Да, важно отсутствие перепланировок, которые невозможно зарегистрировать в установленном законом порядке, – соглашается и.о. управляющего Ростовским региональным операционным офисом ВТБ24 Евгения Власова. – В случае приобретения квартир также необходимо, чтобы они находились в домах не аварийного состояния, не состоящих в очереди на снос и расселение. В случае приобретения домовладения необходимо, чтобы права продавца как на дом, так и на земельный участок были зарегистрированы в установленном законом порядке, существовало право регистрации в данном объекте, присутствовали все коммуникации».

«Самое важное для банка – чтобы объект был чистый с правовой точки зрения. Что касается новостроек, там ограничений больше. Застройщик должен быть аккредитован в этом банке.

Кстати, не все строительные компании стремятся получить аккредитацию. Застройщики экономжилья и так легко находят покупателей, поэтому не сильно заинтересованы в ипотечных клиентах, – резюмирует директор риелторской компании «Респект» Виктор Нейман. – Иногда банки обращают внимание на то, чтобы договор купли-продажи был лично подписан собственником, а не доверенным лицом. За последние несколько лет требования банков смягчились. Например, они начали рассматривать в качестве залога долевую собственность, чего раньше не было». Генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) в г. Ростов-на-Дону Андрей Огурцов отмечает, что особо жестких требований банки не предъявляют. Главное, чтобы сделка была законной, а страховая компания была готова застраховать жилье от конструктивной гибели и от потери титула (прав собственности). Дело в том, что по закону, в течение трех лет после продажи квартиры сделка может быть оспорена лицами, считающими себя претендентами на него. Поэтому банк рекомендует страховать титул первые три года действия кредита. Что касается страховки от конструктивной гибели, то под условия страховых компаний попадает большинство жилых объектов, кроме подлежащих сносу по государственным программам. «Также более высокой может быть стоимость страхования домов старого фонда с деревянными перекрытиями, – рассуждает Андрей Огурцов. – Другими словами, банк готов принять в залог любой объект, который может быть застрахован. Причем политика разных страховых компаний отличается, поэтому можно получить отказ в одной и одобрение – в другой».

Под запретом

В перечень запретных объектов банки включают здания культурного или архитектурного значения, то есть объекты, содержащие в отделке художественную лепнину, камины и другое. Причем такие элементы могут содержаться как в самой квартире, так и в доме.

«Многие банки отказываются кредитовать постройки с деревянными перекрытиями. Фундамент у здания, в котором находится закладываемое помещение, должен быть каменным, кирпичным или железобетонным, – объясняет Лариса Сулацкая. – Такие требования предъявляются к объектам недвижимости для того, чтобы исключить объекты, которые могут и не просуществовать весь срок, на который выдается ипотечный кредит».

Подобрать жилье для ипотеки можно с помощью базы недвижимости 161metr.ru (активная ссылка). В разделе «Вторичное жилье» представлено больше двух с половиной тысяч объявлений о продаже квартир, в разделе «Новостройки» – более трехсот объявлений о продаже квартир на первичном рынке.

Как уточняет генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток (BSGV) в г. Ростов-на-Дону, можно взять в ипотеку и «взрослое» жилье, все зависит от решения страховой компании. Если она готова застраховать объект на перспективу срока кредита, и ликвидность квартиры является достаточной для банка (присутствуют коммунальные удобства, газификация), кредит может быть одобрен.

«На вторичном рынке основные проблемы связаны со старым фондом, – подтверждает директор риелторской компании «Респект» Виктор Нейман. – Бывали случаи, когда банк вообще не рассматривал жилье, которому больше 50 лет. А так банки требуют при наличии в качестве предмета залога квартиры старого фонда справку из архитектуры о том, что дом не является аварийным».

Подводные камни

Основной «подводный камень» при поиске жилья в ипотеку – правовая чистота сделки, считает управляющая филиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС». В случае приобретения квартиры на вторичном рынке необходимо узнать всю «историю» квартиры. Сюрпризом бывает, когда продавец квартиры – вовсе не ее собственник, и на жилплощадь внезапно претендуют несовершеннолетние или осужденные лица, ранее прописанные в этой квартире. Минимизировать такие риски позволит независимая оценка жилья и страхование. Да, это удорожает стоимость ипотеки, но проводится в интересах самого же заемщика. Например, страхуется «титул», то есть право собственности на приобретаемое жилье. Еще один немаловажный пункт – данные кадастрового паспорта, технического паспорта и свидетельства о праве собственности должны полностью совпадать. И все документы должны быть «свежими», так как принимаются к рассмотрению не позже, чем через месяц после выписки. Если же речь идет о приобретении квартиры у застройщика, обязательно надо поинтересоваться его репутацией, финансовым состоянием, сданными домами. «Мой совет – начиная поиски объекта, сразу соразмеряйте свои возможности и желания, – рассказывает Евгения Власова. – Следует изучить предложение рынка недвижимости, а также посоветоваться со специалистами и помнить, что хотя сроки действия решения в банке и достаточно велики (в нашем четыре месяца), но они ограничены. И в этот период следует попытаться найти ту недвижимость, которая будет отвечать оптимальному соотношению «цена-качество». Таким образом, делает вывод Андрей Огурцов, хотя при покупке в ипотеку и есть определенные нюансы, основным критерием все же должен являться собственный выбор покупателя. Вид жилья, площадь, район должны подбираться, исходя из личных потребностей. Когда объект выбран, могут возникать следующие сложности, решаемые и малорешаемые. Решаемые:

• Большое количество собственников, требуется согласие каждого.

• Прописанные несовершеннолетние дети (по закону дети не могут выписываться с ухудшением жилищных условий).

• Задолженности по коммунальным платежам (требуется погасить).

• Технический паспорт устаревшего образца.

• Сложная многоходовая сделка (обмен).

И малорешаемые:

• Неузаконенная планировка, таким образом, фактически квартира не соответствует государственным документам.

• Неготовность продавца показывать реальную стоимость жилья, если он является собственником менее трех лет или не планирует приобретать другое жилье (налог с продаж 13%).

• Наличие обременения на квартире (обременение другого банка решить проще, чем судебное по причине иных долгов).

Лучше всего проконсультировать по всем возникающим вопросам сможет сам кредитный менеджер банка. Банк в любом случае проводит собственную экспертизу сделки и откажется от приобретения рискованного залога. Поэтому если банк одобряет сделку, а покупатель застрахует потерю титула, покупку можно считать безопасной.

Изучить предложения о продаже недвижимости и подобрать себе жилье для ипотеки можно в базе недвижимости 161metr.ru.