ТСЖ перекрывают кислород?

В Ростовской области планируется создать специализированный третейский суд, который будет разрешать конфликты, возникающие при изменении способа управления домами. Недостатки жилищного законодательства, результаты аудита ЖКХ за первый квартал 2011 года, а также эффективные способы решения коммунальных проблем обсудили на круглом столе в Законодательном собрании региона.

В донском регионе реализуется концепция реформирования ЖКХ. За последние три года было отремонтировано около четырех тысяч домов, а из ветхого и аварийного жилья отселено шесть тысяч семей. На капитальный ремонт многоквартирных домов в областном бюджете в этом году предусмотрено 673 млн рублей. Еще 311,91 млн рублей выделяет Фонд содействия реформированию ЖКХ. Планируется отремонтировать около 300 домов.

Согласно нововведению областных властей, теперь в программу капремонта включаются только дома с износом от 50% до 70% и ремонтируются с учетом требований энергоэффективности.

«Сходы граждан, проведенные в конце прошлого года, выявили проблемы роста тарифов и бесконтрольности управляющих организаций, поэтому губернатор принял решение организовать независимый аудит. Первые его итоги показали, что практически везде существуют нарушения», – рассказал председатель заксобрания Виктор Дерябкин.

«Сфера управления многоквартирными домами является самой конфликтной. Навести порядок требуют люди, значит, это и есть наша стратегическая задача. Не хочется изображать все в черном цвете. Есть хорошие специалисты, которые отрабатывают свою копейку, есть честные и грамотные председатели ТСЖ. К сожалению, не они сейчас задают тон. Далеко не каждая управляющая организация или ТСЖ получает поддержку местной власти, – перечисляет министр жилищно-коммунального хозяйства Сергей Сидаш. – Как показал аудит, ряд управляющих организаций держится на плаву лишь за счет сомнительных отчислений, недовыполнения своих обязательств перед собственниками жилья. Такого быть не должно».

Субсидии в цифрах.
За счет финансовой поддержки Фонда ЖКХ за 2008-2010 годы:
– заменено 569 лифтов;
– отремонтировано 1773 крыши;
– утеплено и отремонтировано 1425 фасадов и 663 подвала;
– проведен капремонт 4921 внутридомовой инженерной системы.

Одно из требований фонда содействия реформированию ЖКХ – не менее 20% домов, управляемых ТСЖ. При развитии товариществ возникает масса проблем. Во-первых, существует дефицит инициативных собственников, готовых взять на себя заботу о доме, оставляет желать лучшего уровень ответственности председателей. Во-вторых, при заключении договора с ресурсоснабжающими организациями ТСЖ сталкиваются с диктатом. Монополисты требуют предоставить полный пакет технической документации на дом, которой нет. В то же время по отношению к УК такое требование не применяется. В-третьих, в налоговых органах нет единой практики применения налогового законодательства в отношении ТСЖ. Для товариществ является довольно обременительной плата за услуги банков по приему платежей от населения, она доходит до 3%. Как правило, источник финансирования этих затрат – статья «Содержание и ремонт».

По итогам аудита за первый квартал текущего года большинство спорных моментов связаны с несовершенством жилищного законодательства. Аудиторы проверили 12 многоквартирных домов и 10 управляющих организаций в Ростове, Новочеркасске и Шахтах, а также отреагировали на обращения жителей 61 дома. Проверка показала, что во всех домах не реализована полностью система договорных отношений, предусмотренная законом: наблюдается нарушение качества услуг, бесконтрольность и безответственность УО.

«К сожалению, сейчас не урегулирован порядок передачи домов при выборе или изменении способа управления. Идея для решения проблемы – создание специализированного третейского суда, – отмечает Сергей Сидаш. – Причем для передачи спора сторонам третейского суда нужно будет согласие сторон конфликта. Как вариант такой способ разрешения споров можно было рассмотреть с участием ассоциации ТСЖ и других общественных организаций».

Как добавляет министр, сегодня собственники вправе в одностороннем порядке отказаться от услуг УК, однако порядок реализации законодательно не урегулирован. Еще один момент – несоблюдение УК постановления о стандартах по раскрытию информации об основных показателях финансово-хозяйственной деятельности, стоимости работ, тарифах на услуги ЖКХ. Парадоксально, но пока административная ответственность за неисполнение стандартов не установлена.

Требуют редакции и правила предоставления коммунальных услуг. УК не учитывают качество тепловой энергии, в результате размер платы оказывается одинаков за едва теплую воду и горячую. Новый документ готов, но неоднократно изменялся в течение 2010 года и правительством до сих пор не принят.