Обзор рынка вторичного жилья (январь 2011)

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в январе в среднем по городу составила 51 тысячу 466 рублей, что на 941 рубль выше аналогичной цены в декабре 2010 года. Общее изменение цен на квартиры составило 1,86%.

Отчет выполнен в соответствии с методическими рекомендациями по анализу рынка недвижимости Г.М. Стерника, принятыми Российской гильдией риэлторов.Таким образом, учитывая погрешность в расчете средней, равной в отчетном месяце 816 руб./кв.м (~1,58%), можно сделать вывод о небольшом росте показателя средней удельной цены в течение последнего месяца.

Средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке Ростова-на-Дону – номинальная цена – на графике 1 представлена в виде красной линии. Синяя линия отражает среднюю удельную цену, скорректированную на показатель инфляции, – реальная цена – (в ценах января 2002 года), в качестве которого был выбран индекс потребительских цен (ИПЦ). ИПЦ является одним из основных показателей инфляции и отражает изменение цены в процентах товаров, составляющих потребительскую корзину.

График 1. Динамика роста средней удельной цены предложения изолированных квартир
на вторичном рынке Ростова-на-Дону, руб./кв.м (аппроксимация полиномом 5-го порядка).

График 2 иллюстрирует рейтинг микрорайонов Ростова-на-Дону по темпам прироста средней удельной цены предложения квадратного метра на вторичном рынке жилья.

График 2. Темпы прироста средней удельной цены предложения 1 кв.м жилья
на вторичном рынке за январь, %.

Из графика видно, что в январе наблюдалась разнонаправленная ценовая динамика: цены предложения снизились в районе СЖМ (-2,08%) и Болгарстрое/Стройгородке (-0,89%); в остальных районах наблюдался рост: Орджоникидзе/Аэропорт (9,27%), Сельмаш/Нахичевань (8,15%), Темерник/Чкаловский (5,12%), Центр/Комс. площадь (3%), Ленина/Нагибина/Нариманова/РИИЖТ (2,82%), ЗЖМ (2,38%), Александровка (1,08%), Военвед/Зоопарк/Каменка (0,55%). Стоит отметить, что высокие колебания в данном случае вызваны изменением структуры выборки: для расчетов были использованы данные только по вновь поступившим за месяц заявкам.

Анализ предложения с разделением домов по материалу постройки показал, что в общем объеме предложений по продаже вторичного жилья за январь квартиры в каркасно-монолитных домах занимают 5,56% от общего объема предлагаемого к продаже вторичного жилья, квартиры в панельных домах – 33,38%, квартиры в кирпичных домах – 61,05%, это видно на графике 3:

График 3. Структура предложения жилья на вторичном рынке Ростова-на-Дону в январе,
с разбивкой домов по материалу постройки, %.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а некоторые изменения являются случайной величиной и не позволяют выявить какую-либо тенденцию.

Определение рейтинга микрорайонов по количеству предложений за январь (график 4) показало: первое место занимает ЗЖМ – 23,8%, на втором месте Центр/Комс. площадь – 19,94% от общего объема заявок о продаже, и на третьем СЖМ и 19,78%. Менее всего заявок на продажу поступило по району Болгарстрой/Стройгородок (2,01%).

График 4. Относительное количество предложений по продаже вторичного жилья за январь,
с разбивкой по микрорайонам, %.

Ниже приведена столбчатая диаграмма, отображающая в порядке убывания процентное соотношение количества предложений по продаже вторичного жилья в январе 2011 по сравнению с декабрем 2010 года:

График 5. Рейтинг микрорайонов по доле в общем объеме предложений по продаже жилья за январь, %.

Как видно из графика, структура предложения в январе похожа на структуру в декабре 2010 года, изменения в структуре не являются значимыми.

Структура объема предложений по продаже жилья с разделением по числу комнат показывает, что на первом месте в январе находились двухкомнатные квартиры (34,1%), второе место занимают однокомнатные квартиры (24,38%), на третьем трехкомнатные квартиры (21,6%), далее рейтинг продолжают комнаты в коммунальных квартирах (9,88%), гостинки (6,02%) и многокомнатные квартиры (4,01%). Это видно на графике 6:

График 6. Структура предложения по продаже жилья за январь, %.

На графике 7 изображен прирост средней цены предложения квартир с разбивкой по микрорайонам в январе 2011 в сравнении с декабрем 2010.

График 7. Средняя цена предложения квадратного метра в январе 2011 и декабре 2010
с разбивкой по микрорайонам, руб./кв.м.

Для более точного отображения процессов, произошедших на рынке вторичной недвижимости за последний месяц, было произведено укрупнение типов жилого фонда (график 8).

График 8. Динамика средней удельной цены предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке,
с разбивкой по этажности и материалу постройки за период с января 2010 по январь 2011 г.

Из графика видно, что самые дорогие, из расчета средней удельной цены предложения 1 кв.м, в январе предлагались к продаже квартиры, находящиеся в девяти-десятиэтажных кирпичных домах (54 517 руб./кв.м).

Средняя удельная цена предложения в кирпичных пятиэтажках составила в январе 54 524 руб./кв.м. Что касается «панели», то жилье в девяти-десятиэтажных домах панельной постройки предлагалось к продаже по цене в среднем 49 914 руб./кв.м, а в пятиэтажных панельных домах – по цене 47 786 руб./кв.м.

На следующем графике изображено процентное соотношение предлагаемых к продаже квартир в вышеперечисленных типах жилого фонда.

График 9. Структура предложения по продаже жилья в январе,
с разбивкой по этажности и материалу постройки, %.

Наибольшее число квартир в январе наступившего года предлагалось к продаже в девяти-десятиэтажных панельных домах (37,99%), процент предложения квартир в пятиэтажных кирпичных домах – 29,29%, в девяти-десятиэтажных кирпичных домах составил 22,65%, и в пятиэтажных домах панельной постройки – 10,07%.

Таблица 1. Показатели средней удельной цены предложения.
Январь 2011 г.

*Индекс Титул-Рантье разработан компанией «Титул», показывает размер дохода в месяц в % от использования купленного жилья при условии сдачи его в найм (аренду) и рассчитывается по следующей формуле:

**Титул-доходность (коэффициент превышения доходности недвижимости над доходностью ср. банковского депозита):

Рассчитывается следующим образом: средняя стоимость найма (аренды) в месяц данного сегмента недвижимости делится на среднюю цену предложения данного сегмента жилья, умножается на 100%. К этой сумме прибавляется темп прироста (в %) данного сегмента жилья за данный месяц, и все это делится на среднюю ставку доходности по долгосрочным банковским рублевым депозитам (1/12 годовой ставки).

Таблица 2. Индекс цен.

Источник: Федеральная служба государственной статистики

Таблица 3. Дискретная пространственно-параметрическая модель ростовского рынка вторичного жилья.
Январь 2011 г.

Квартиры в домах кирпичной постройки

Квартиры в домах панельной постройки

Квартиры в домах монолитно-каркасной постройки

Обобщенная выборка

Николай МАКАРОВ,
Компания по управлению недвижимостью «Титул».
Тел.: (863) 290-78-78