Фальшивые классы бизнес-центров

Гильдия управляющих и девелоперов (ГУД) выступила с инициативой проекта классификации жилой и торговой недвижимости. По мнению авторов проекта, многие бизнес-центры специально завышают свою категорию, чтобы заработать на высоких ценах за аренду помещений. Единая классификация поможет защититься от предприимчивых арендаторов, и составить объективную картину рынка современных офисных центров. Собственники больше не смогут самостоятельно присваивать класс своему бизнес-центру.

Проект уже реализовали в Санкт-Петербурге, Самаре, Краснодаре, Тюмени, Екатеринбурге.

Базовую классификацию офисных и бизнес-центров на территории России ГУД приняла в 2009 году. По итогам проведения Всероссийской классификации бизнес-центров гильдия представит деловому сообществу общий реестр офисных центров.

Эксперты ростовской сферы недвижимости считают, что такой проект способствовал бы оздоровлению местного рынка.

«Правила должны существовать. Это как с гостиницами, судя по количеству звезд, которые им присваиваются, мы можем ориентироваться в качестве, – размышляет генеральный директор АН «Титул» Евгений Сосницкий. – Так и в случае с бизнес-центрами. Нужно следовать классификации, чтобы спрогнозировать качество будущих помещений. В Ростове эта проблема стоит особенно остро. Как правило, класс бизнес-центру присваивает девелопер или собственник. И делает он это весьма просто: определяется цена, которую он желает получить, и, исходя из цены, ставится класс. Хотим много – заявляем класс «А», если запросы поскромнее, ставим "В"».

«Да, единая классификация нужна однозначно. На мой взгляд, это позволит, как минимум, более точно проводить аналитические исследования рынка. Арендатору не придется методом проб и ошибок изучать предложения на рынке, выступая в роли эксперта при поиске нужного объекта. Присвоив более высокий статус своему объекту, девелопер практически дискредитирует класс в целом и дезинформирует потребителя, – не скрывает эмоций директор и учредитель АН «Парус» Максим Хмель. – Зачастую с помощью такой манипуляции застройщик пытается продать свой объект по более высокой цене в периоде строительства, так как в сданном объекте это сделать сложнее, а в действующем – еще сложней. Хотя неопытный клиент может купиться на громкий PR на любом этапе».

«В ЮФО не было раньше официального представительства ГУД, гильдии управляющих и девелоперов. Недавно оно открылось в Краснодаре, – сообщила директор компании «Дельта КУБ», управляющей коммерческой недвижимостью, Илона Шилина. – Первым бизнес-центром в Ростове, которому присвоили официальную квалификацию, класс «А», стал «Гедон». Сейчас в планах филиала ГУД – классифицировать остальные бизнес-центры. Это дело престижа каждого собственника, принимать участие в этом проекте или нет. Девелоперы, которые знают, что их бизнес-центр уровнем ниже заявленного, могут на это не пойти. Но рано или поздно им придется это сделать – у клиентов возникнут вопросы, почему все добросовестно согласились, а этот бизнес-центр – нет, значит, что-то не то».

По словам Максима Хмеля, на присвоение той или иной категории офисному зданию влияет структура собственников (один или много), количество парковочных мест, уровень технического оснащения (лифты, вентиляция, it-коммуникации), дополнительные услуги (конференц-залы, комнаты для переговоров, фитнес, питание и так далее) и управляющая компания, а также качество отделки мест общего пользования.

Риелторов, прекрасно знающих все эти критерии, зачастую поражает, что в Ростове есть бизнес-центры, которые не имеют на своей территории ни одного парковочного места, они и на «С» не тянут, а позиционируют себя как «В+».

Единая классификация существует, и основная проблема заключается в том, что не все ей следуют – нет механизма контроля за ее соблюдением. Ростовские эксперты считают, что необходимо создать комиссию, которая бы следила за правильностью присвоения квалификации. Это намного облегчило бы работу и потенциальным клиентам, и риелторам, и самим собственникам. Они бы понимали, что не смогут безнаказанно нарушить правила. Трехзвездочная гостиница не может называть себя пятизвездочной. Бизнес-центры сейчас свободно пользуются такими «пробелами».

«Механизм контроля может появиться, если этот вопрос будет кто-то лоббировать. И делать это будут не риелторы. Мы и так понимаем, какой класс кому присвоить. И советуем собственнику, какие опции добавить, чтобы повысить класс, – объясняет Евгений Сосницкий. – Есть ГУД, гильдия управляющих и девелоперов, они напрямую заинтересованы в том, чтобы все бизнес-центры оценивались объективно. Могут повлиять на решение данной проблемы и собственники качественных бизнес-центров класса «А» и «В+», которых начнет раздражать, что предприимчивые девелоперы порочат их доброе имя, необоснованно присваивая своим зданиям такой же высокий класс, как и у них».

«В Ростове ощущается нехватка качественных бизнес-центров. Только два из них, «Гедон» и Clover House в данный момент можно причислить к классу «А». Часть бизнес-центров вообще не соответствует заявленному уровню по количеству и качеству услуг, которые должны предоставляться арендатором, – комментирует Илона Шилина. – Как правило, они принадлежат множеству собственников и похожи на большую коммуналку. Если взять бизнес-центр, помещения в котором распродаются этажами и комнатами, я не думаю, что у управляющей им компании будет достаточно средств, чтобы развивать качественные услуги, добавлять новые опции и «поднять» свой класс. В ближайшем будущем в городе запустят еще два бизнес-центра – «Риверсайд» и «Пять морей». Только время покажет, смогут ли собственники их так эксплуатировать, чтобы они соответствовали заявленному классу».

С таким мнением не согласен Максим Хмель.

«Думаю, что после пуска в эксплуатацию БЦ, находящихся в периоде строительства, можно точно сделать передышку, и не начинать нового, так как предложение пока превышает спрос, – утверждает директор и учредитель АН «Парус». – Пожалуй, можно рискнуть и строить только небольшие БЦ уровня «С» с мелкой нарезкой от 17 кв м по подобию «Белого слона». В более высоких по классу конкуренцию будут выигрывать качественные объекты с высоким уровнем управления, особенно с одним собственником, как в «Гедоне» и Clover Hause».