Квартира или ипотека: что раньше?

Итак, вы решили приобрестиквартиру в ипотеку. С чего начинать? По сути, есть три основных сценария. Можносначала обратиться или непосредственно в банк, или к застройщику, или встроительную компанию. И в данном случае от перемены мест слагаемых, от того,консультации каких специалистов для вас станут первичными и основополагающими,меняется многое. Например, если правильно подобрать комбинацию«банк-застройщик», можно сэкономить значительную сумму денег.

О плюсах и минусах каждого изалгоритмов выбора ипотечной программы 161metr.ru подробно рассказалипредставители крупнейших банков, строительных и риелторских компаний.

«Обращение и в риэлтерскоеагентство, и к застройщику не обеспечит полной осведомленности об ипотечнойпрограмме, ведь они могут просто не знать «подводных камней» – нюансовкредитования, – рассуждает управляющаяфилиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС» Лариса Сулацкая. – Поэтому самыйэффективный инструмент выбора ипотеки – это все-таки обращение в банк. Конечно,на первый взгляд, для этого придется обойти не один банк, собрать информацию. Сдругой стороны, на сайтах банков, как правило, имеется подробная информация обипотечных программах. Это поможет при первичном отборе. А непосредственноеобращение в тот или иной банк, консультация специалистов дадут потенциальномузаемщику полную картину вплоть до специфики заполнения документов по ипотечномукредитованию, включая тарифы и комиссии».

Однако совершеннопротивоположное мнение отстаивает генеральныйдиректор Российско-финской компании ЗАО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев. Он несомневается – если вы уже решили, в какой строительной компании будете покупатьквартиру, то ипотеку следует оформлять непосредственно «через застройщика». Какправило, у крупных строительных компаний с отдельными банками заключены особые– федеральные – соглашения, которые дают клиентам данной связки«застройщик-банк» много преимуществ, в том числе и финансовых.

«Во-первых, что очевидно, есличеловек обращается непосредственно к застройщику, то он приобретает квартиру поминимально возможной цене, – поясняет глава строительной компании. – Во-вторых,что касается ипотеки, наша строительная компания сотрудничает со всеми банками,выдающими ипотечные кредиты, но с тремя – Сбербанк, «ВТБ 24» и «Нордеа» – уконцерна ЮИТ, строящего в России жилые дома под брендом «ЮИТ ДОМ», заключеныфедеральные соглашения. Поэтому нашим покупателям эти банки дают ипотечныекредиты на более выгодных и удобных условиях. Это и снижение базовой процентнойставки, и процентной ставки комиссии за услуги по выдаче ипотечного кредита, ивозможность досрочного погашения кредита, и другие преференции, которые сразными банками, конечно же, немного разнятся, в зависимости от нашихдоговоренностей. В свою очередь, ЮИТ предлагает клиентам банков, с которымизаключены федеральные соглашения, оформляющим ипотечные кредиты дляприобретения квартир в жилых домах, строящихся под брендом «ЮИТ ДОМ», скидку вразмере 3%, а также бесплатную регистрацию договоров долевого участия».

Когда речь идет о покупкеновостройки, есть еще одно преимущество выбора банка и ипотечной программы«через застройщика». Если банк давно работает со строительной компанией и междуними, как правило, заключены договоры о сотрудничестве, то банк уже неусомнится в «чистоплотности» застройщика, в том, что дом будет достроен и сданв эксплуатацию. Потому вероятность того, что ипотечный кредит будет одобрен –выше.

Андрей Шумеев поясняет, что вцелом застройщику все равно, в каком банке человек взял деньги на приобретениеквартиры. «Если люди к нам обращаются, мы их консультируем, рассказываем, гдеименно наши покупатели могут взять ипотеку на более выгодных и удобныхусловиях. Однако ситуации бывают разные. Например, у одних банков очень жесткиетребования по предоставлению кредита, в других банках кредит получить легче, нотам, соответственно, больше ставка. Если по требованиям одного банка с низкойпроцентной ставкой и другими преференциями человек не проходит, то,естественно, ему приходится соглашаться на большую процентную ставку в другомбанке, где ему готовы выдать ипотечный кредит».

В цифрах и фактах опреимуществах для клиентов, выбравших правильную связку «банк-застройщик», говорити и.о.управляющего Ростовскимрегиональным операционным офисом ВТБ24 Татьяна Марченко.

«С «ЮИТ-ДОН» нами подписаносоглашение, в рамках которого клиенты, приобретающие квартиры у ЗАО «ЮИТ-ДОН»имеют в банке преференции в виде скидки по процентной ставке (-0,5%) и покомиссии за выдачу кредита (-20%), – поясняет она. – А также сокращение срокаморатория на досрочное погашение кредита до 2 месяцев. Одновременно с этимклиенты банка ВТБ24 имеют возможность приобретать квартиры со скидками (до 5%).В настоящий момент проводится работа по подписанию аналогичного соглашения сЗАО «Патриот» (дочерняя организация «Интэко», застройщики микрорайонаЛевенцовка) и СК «Рострой».

Что касается обращения вриелторские фирмы, здесь среди главных плюсов – беспристрастность и независимостьброкеров при подборе и квартиры, и банка.

«Преимущество обращения вриелторскую компанию – их независимость от банков и полнота информации, –уверен исполнительный директоркомпании «ТИТУЛ» Александр Игнатущенко. – Ипотечный брокер из множествакредитных программ различных банков с помощью «Ипотечного навигатора» засчитанные минуты подбирает оптимальную программу, исходя из конкретной ситуациизаемщика. Независимый ипотечный брокер не будет продвигать какой-то конкретныйбанк, он заинтересован лишь в том, чтобы подобрать наиболее выгодную кредитнуюпрограмму для заемщика. Кроме этого, он работает в «тесной связке» с риелтором,подбирающим объект, поэтому способен наиболее оперативно решать все возникающиевопросы. Плюс к этому – экономия денег. Многие банки работают с компанией«Титул» на постоянной основе и предоставляют различные преференции клиентам,которых обслуживают наши ипотечные брокеры. В числе выгод – отмена некоторыхбанковских комиссий и снижение процентных ставок по кредиту».

Ну и, конечно же, несомненныйплюс риелторских компаний – экономия времени и нервов. Обратившись криелторскую компанию, клиент получает сразу услугу «три в одном».

«Как работают все крупные,неаферистически настроенные и финансово устойчивые агентства? Человек приходити описывает свою проблему, а его слушают сразу несколько специалистовагентства, – подробно рассказывает директорюридической компании «Риэлти-Эксперт», управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина»Станислав Нови. – Во-первых, непосредственно агент, который в первомприближении говорит, что можно купить за ту сумму, которая есть, или сколькоденег стоит то, что хочет купить клиент. Если идет альтернативная сделка – надопродать уже имеющееся жилье и купить новое – агент прикидывает, сколько стоитновое, за сколько можно продать старое – сколько не хватает. Во-вторых,ипотечный брокер, который сотрудничает со многими банками, рассчитает возможныеварианты ипотечного кредита и подберет программу. В-третьих, юрист отделаоформления стыкует временную составляющую по продаже-покупке-сроках подготовкидокументов и иных нюансов. Это все действительно банки сотрудничают сагентствами уже давно и эффективно».

Правда, есть тут и очевидныйминус, финансовый.

«Можно предположить, что риелторскоеагентство потребует отдельной платы за консультационные услуги по выборуипотечной программы», – считает управляющая филиалом «Ростовский» банка«ГЛОБЭКС» Лариса Сулацкая.

То, что услуги ипотечныхброкеров не бесплатны, не скрывают и в самих риелторских компаниях. Однако, какуточняют в «Титуле» – «оплата производится только за результат. Услугиипотечного брокера компании «Титул» оплачиваются после принятия положительногорешения банком о предоставлении кредита».

В целом все эксперты говорят отесном сотрудничестве между банками, строительными компаниями, риелторскимиагентствами. А потому, чтобы подобрать наиболее выгодный вариант ипотеки,рекомендуют клиентам тщательно изучать все рекомендации, договоры, заключенныемежду компаниями, работающими на ипотечном рынке. Не стоит впадать в крайности,полагаясь только на информацию из одного источника. В ипотеке, как и в другихсферах, нужно стремиться к гармонии.

«В последнее времяпрактикуется трехстороннее сотрудничество: «Банк-Застройщик-Агентство», –заключает и.о. управляющего Ростовскимрегиональным операционным офисом ВТБ24 Татьяна Марченко. – Именно приработе по такой схеме клиент получает максимальное количество информации ипреференций для себя. Например, от банка скидки по процентной ставке и комиссииза выдачу кредита, от застройщика – скидки по стоимости объекта, от агентства –скидки по оплате услуг риэлторов».