Квартира или ипотека: что раньше?

Итак, вы решили приобрести квартиру в ипотеку. С чего начинать? По сути, есть три основных сценария. Можно сначала обратиться или непосредственно в банк, или к застройщику, или в строительную компанию. И в данном случае от перемены мест слагаемых, от того, консультации каких специалистов для вас станут первичными и основополагающими, меняется многое. Например, если правильно подобрать комбинацию «банк-застройщик», можно сэкономить значительную сумму денег.

О плюсах и минусах каждого из алгоритмов выбора ипотечной программы 161metr.ru подробно рассказали представители крупнейших банков, строительных и риелторских компаний.

«Обращение и в риэлтерское агентство, и к застройщику не обеспечит полной осведомленности об ипотечной программе, ведь они могут просто не знать «подводных камней» – нюансов кредитования, – рассуждает управляющая филиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС» Лариса Сулацкая. – Поэтому самый эффективный инструмент выбора ипотеки – это все-таки обращение в банк. Конечно, на первый взгляд, для этого придется обойти не один банк, собрать информацию. С другой стороны, на сайтах банков, как правило, имеется подробная информация об ипотечных программах. Это поможет при первичном отборе. А непосредственное обращение в тот или иной банк, консультация специалистов дадут потенциальному заемщику полную картину вплоть до специфики заполнения документов по ипотечному кредитованию, включая тарифы и комиссии».

Однако совершенно противоположное мнение отстаивает генеральный директор Российско-финской компании ЗАО «ЮИТ ДОН» Андрей Шумеев. Он не сомневается – если вы уже решили, в какой строительной компании будете покупать квартиру, то ипотеку следует оформлять непосредственно «через застройщика». Как правило, у крупных строительных компаний с отдельными банками заключены особые – федеральные – соглашения, которые дают клиентам данной связки «застройщик-банк» много преимуществ, в том числе и финансовых.

«Во-первых, что очевидно, если человек обращается непосредственно к застройщику, то он приобретает квартиру по минимально возможной цене, – поясняет глава строительной компании. – Во-вторых, что касается ипотеки, наша строительная компания сотрудничает со всеми банками, выдающими ипотечные кредиты, но с тремя – Сбербанк, «ВТБ 24» и «Нордеа» – у концерна ЮИТ, строящего в России жилые дома под брендом «ЮИТ ДОМ», заключены федеральные соглашения. Поэтому нашим покупателям эти банки дают ипотечные кредиты на более выгодных и удобных условиях. Это и снижение базовой процентной ставки, и процентной ставки комиссии за услуги по выдаче ипотечного кредита, и возможность досрочного погашения кредита, и другие преференции, которые с разными банками, конечно же, немного разнятся, в зависимости от наших договоренностей. В свою очередь, ЮИТ предлагает клиентам банков, с которыми заключены федеральные соглашения, оформляющим ипотечные кредиты для приобретения квартир в жилых домах, строящихся под брендом «ЮИТ ДОМ», скидку в размере 3%, а также бесплатную регистрацию договоров долевого участия».

Когда речь идет о покупке новостройки, есть еще одно преимущество выбора банка и ипотечной программы «через застройщика». Если банк давно работает со строительной компанией и между ними, как правило, заключены договоры о сотрудничестве, то банк уже не усомнится в «чистоплотности» застройщика, в том, что дом будет достроен и сдан в эксплуатацию. Потому вероятность того, что ипотечный кредит будет одобрен – выше.

Андрей Шумеев поясняет, что в целом застройщику все равно, в каком банке человек взял деньги на приобретение квартиры. «Если люди к нам обращаются, мы их консультируем, рассказываем, где именно наши покупатели могут взять ипотеку на более выгодных и удобных условиях. Однако ситуации бывают разные. Например, у одних банков очень жесткие требования по предоставлению кредита, в других банках кредит получить легче, но там, соответственно, больше ставка. Если по требованиям одного банка с низкой процентной ставкой и другими преференциями человек не проходит, то, естественно, ему приходится соглашаться на большую процентную ставку в другом банке, где ему готовы выдать ипотечный кредит».

В цифрах и фактах о преимуществах для клиентов, выбравших правильную связку «банк-застройщик», говорит и и.о.управляющего Ростовским региональным операционным офисом ВТБ24 Татьяна Марченко.

«С «ЮИТ-ДОН» нами подписано соглашение, в рамках которого клиенты, приобретающие квартиры у ЗАО «ЮИТ-ДОН» имеют в банке преференции в виде скидки по процентной ставке (-0,5%) и по комиссии за выдачу кредита (-20%), – поясняет она. – А также сокращение срока моратория на досрочное погашение кредита до 2 месяцев. Одновременно с этим клиенты банка ВТБ24 имеют возможность приобретать квартиры со скидками (до 5%). В настоящий момент проводится работа по подписанию аналогичного соглашения с ЗАО «Патриот» (дочерняя организация «Интэко», застройщики микрорайона Левенцовка) и СК «Рострой».

Что касается обращения в риелторские фирмы, здесь среди главных плюсов – беспристрастность и независимость брокеров при подборе и квартиры, и банка.

«Преимущество обращения в риелторскую компанию – их независимость от банков и полнота информации, – уверен исполнительный директор компании «ТИТУЛ» Александр Игнатущенко. – Ипотечный брокер из множества кредитных программ различных банков с помощью «Ипотечного навигатора» за считанные минуты подбирает оптимальную программу, исходя из конкретной ситуации заемщика. Независимый ипотечный брокер не будет продвигать какой-то конкретный банк, он заинтересован лишь в том, чтобы подобрать наиболее выгодную кредитную программу для заемщика. Кроме этого, он работает в «тесной связке» с риелтором, подбирающим объект, поэтому способен наиболее оперативно решать все возникающие вопросы. Плюс к этому – экономия денег. Многие банки работают с компанией «Титул» на постоянной основе и предоставляют различные преференции клиентам, которых обслуживают наши ипотечные брокеры. В числе выгод – отмена некоторых банковских комиссий и снижение процентных ставок по кредиту».

Ну и, конечно же, несомненный плюс риелторских компаний – экономия времени и нервов. Обратившись к риелторскую компанию, клиент получает сразу услугу «три в одном».

«Как работают все крупные, неаферистически настроенные и финансово устойчивые агентства? Человек приходит и описывает свою проблему, а его слушают сразу несколько специалистов агентства, – подробно рассказывает директор юридической компании «Риэлти-Эксперт», управляющий офисом «РИЭЛТИ-Ленина» Станислав Нови. – Во-первых, непосредственно агент, который в первом приближении говорит, что можно купить за ту сумму, которая есть, или сколько денег стоит то, что хочет купить клиент. Если идет альтернативная сделка – надо продать уже имеющееся жилье и купить новое – агент прикидывает, сколько стоит новое, за сколько можно продать старое – сколько не хватает. Во-вторых, ипотечный брокер, который сотрудничает со многими банками, рассчитает возможные варианты ипотечного кредита и подберет программу. В-третьих, юрист отдела оформления стыкует временную составляющую по продаже-покупке-сроках подготовки документов и иных нюансов. Это все действительно банки сотрудничают с агентствами уже давно и эффективно».

Правда, есть тут и очевидный минус, финансовый.

«Можно предположить, что риелторское агентство потребует отдельной платы за консультационные услуги по выбору ипотечной программы», – считает управляющая филиалом «Ростовский» банка «ГЛОБЭКС» Лариса Сулацкая.

То, что услуги ипотечных брокеров не бесплатны, не скрывают и в самих риелторских компаниях. Однако, как уточняют в «Титуле» – «оплата производится только за результат. Услуги ипотечного брокера компании «Титул» оплачиваются после принятия положительного решения банком о предоставлении кредита».

В целом все эксперты говорят о тесном сотрудничестве между банками, строительными компаниями, риелторскими агентствами. А потому, чтобы подобрать наиболее выгодный вариант ипотеки, рекомендуют клиентам тщательно изучать все рекомендации, договоры, заключенные между компаниями, работающими на ипотечном рынке. Не стоит впадать в крайности, полагаясь только на информацию из одного источника. В ипотеке, как и в других сферах, нужно стремиться к гармонии.

«В последнее время практикуется трехстороннее сотрудничество: «Банк-Застройщик-Агентство», – заключает и.о. управляющего Ростовским региональным операционным офисом ВТБ24 Татьяна Марченко. – Именно при работе по такой схеме клиент получает максимальное количество информации и преференций для себя. Например, от банка скидки по процентной ставке и комиссии за выдачу кредита, от застройщика – скидки по стоимости объекта, от агентства – скидки по оплате услуг риэлторов».