Куда ползет рынок?

Снижение цен на жилье замедлилось, но не остановилось. В Ростове-на-Дону за май недвижимость потеряла в цене три процента. Итоги месяца в 14 крупнейших городах России подводит аналитический центр GED Analytics. Региональные эксперты при этом отмечают, что уровень падения цен все больше зависит от качества жилья.

Падение рынка недвижимости по итогам мая замедлилось до степени сползания. Эксперты GED Analytics, проведя исследования в 12 крупнейших городах России (Москва и Питер, по традиции – отдельный разговор), констатировали минус цен в рублях на уровне трех процентов. Это менее существенно, чем в апреле 2009 года: тогда за месяц цены снизились на 3,6%. В мае средняя цена квадратного метра в мегаполисах – 45 тысяч рублей. Ростов-на-Дону держится в средней части таблицы: цена в мае упала ровно на три процента и сегодня в среднем составляет 48 тысяч.

Наиболее высокие темпы снижения цен на вторичном рынке в мае 2009 зафиксированы в Волгограде (на 7,2%), Перми (на 6,4%) и Самаре (на 5,4%). Максимальное снижение цен предложения на вторичном рынке с начала 2009 года аналитики отметили в Волгограде – 23,7%, а минимальное – в Красноярске: на 9,8%. В Ростове-на-Дону с начала года жилье подешевело на 20%.

Замедление падения, по мнению GED Analytics, связано с затишьем во время длительных майских праздников. Но помимо этого в ход событий вмешался еще один момент: в ряде регионов ресурс падения исчерпан, цена фактически равняется себестоимости, а значит, дальше снижаться некуда. Так, в Красноярске цены на жилье в мае не сдвинулись ни на йоту. Чуть более процента сбросили продавцы Казани и Омска. Несмотря на это, считают авторы аналитического отчета, тенденция к спаду цен сохраняется. Жизнь продавцам изрядно подпортят инвестиционные квартиры.

«Предсказания некоторых участников рынка о том, что снижение объемов реального строительства постепенно приведет к снижению объемов предложения и станет причиной прекращения снижения цен на жилье, а затем к их росту пока не сбываются. На рынке первичного жилья появились многочисленные квартиры в домах, сданных в 2004-2008 годах, ранее придерживавшиеся игроками рынка в расчете на рост цен. Количество таких «инвестиционных» квартир в стране составляет десятки тысяч, и они будут оказывать существенное влияние на динамику цен в ближайшие месяцы», – прогнозирует GED Analytics.

Между тем официальные данные противоречат выводам игроков рынка. В то время как риелторы констатируют падение, Росстат заявляет о том, что цены в первом квартале выросли относительно четвертого квартала 2008 года. Новостройки подорожали на 5,7%, готовое жилье – на 14,6%. Исполнительный директор Ассоциации «Южная гильдия риэлторов и оценщиков» Вартан Тикиджи-Хамбурьян при этом отмечает немаловажную тенденцию.

«На качественное жилье цены снижались и меньше и медленнее, нежели на некачественное. Другими словами, можно говорить о продолжении расслоении рынка в соответствии с качеством жилья».

В целом эксперт характеризует ситуацию на рынке недвижимости региона как «тяжелую, но пока не критическую»: «Рынок недвижимости страдает от отсутствия покупателей. В то же самое время надо отметить, что спрос не уменьшился, а вот возможности купить, увы, сильно упали. Причина – отсутствие свободных денег на руках, а также отсутствие или, точнее – минимальные возможности получения ипотечных банковских кредитов», – размышляет Вартан Тикиджи-Хамбурьян.

Об отложенном спросе говорит и директор по развитию УК «ЭкоДолье» Валерий Мищенко. При этом подобную тенденцию он оценивает как довольно опасную.

«Отложенный спрос у нас формируется благодаря журналистам: за счет сообщений в прессе люди, у которых даже есть деньги, предпочитают придержать их до безосновательно спрогнозированного резкого обвала, которого не произойдет. Ситуация опасна тем, что когда общественное мнение успокоится, возобновится в нормальных объемах ипотечное кредитование, возникнет резкий скачок спроса на недвижимость. А поскольку сегодня из-за отсутствия предложения многие стройплощадки заморожены, рынок не сможет удовлетворить спрос, что приведет к резкому росту цен на недвижимость», – пояснил Валерий Мищенко в ходе заседания круглого стола по проблемам малоэтажного строительства в Ростове-на-Дону.

В любом случае и независимые эксперты, и региональные власти заявляют: резкого снижения цен на жилье не предвидится да и текущее «сползание» постепенно сойдет на нет.

«Нашим покупателям не стоит рассчитывать на падение цен в 40-50% от нынешней стоимости. Я уже говорил как-то на эту тему и повторю снова: если рынок жилищного строительства существенно снизит темпы, то при малейших признаках стабилизации цены стразу же пойдут вверх», – заявил на пресс-конференции в ИА «Интерфакс-Юг» замгубернатора РО Юрий Андриади.