Квадратный метр: урезание в цене

Минрегионразвития России обнародовал среднерыночную стоимость квадратного метра жилья в регионах страны. Общая тенденция такова, что на первый квартал 2009 года стоимость понизилась. Напомним, что именно исходя из официально утвержденной среднерыночной стоимости «квадрата» государство рассчитывает размеры субсидий для различных категорий граждан, а также выкупает у строительных компаний жилье высокой степени готовности.

Новость об измененных официальных расценках на «квадрат» российских строителей не обрадовала. Установленная Минрегионом стоимость существенно отличается от итоговой цены, по которой компании реализуют свои объекты. Подводя итоговые цифры под простую арифметику, игроки строительного рынка заявляют: в среднерыночную стоимость явно не входят затраты на инфраструктуру, плата за подключение к сетям и еще ряд сопутствующих расходов. К примеру, для Уфы стоимость «квадрата» составит 27 800 рублей, для Самары – 29 450 рублей, для Казани – 26 200 рублей.

Председатель правления ЖСК «Нагорный парк» Руслан Хамитов проанализировал для нашего сайта, из чего складывается цена квадратного метра в Уфе. «Приведу пример крупной застройки в центре города, не привязываясь к конкретному объекту, – говорит эксперт. – Это такие крупные составляющие, как: строительно-монтажные работы – 26 000 руб./кв. м; расселение жильцов, снос ветхих строений, гаражные боксы, мероприятия по охране памятников наследия культуры Республики Башкортостан и так далее – 12 200 руб./кв. м; проектные работы, аренда земли – 1400 руб./кв. м; коммуникации (ТУ) – 1600 руб./кв. м; отчисления городу (денежная составляющая) – 1318 руб./кв. м.

Плюсуем к данным затратам отчисления городу площадями, сдаваемыми в чистовой отделке (до 30% согласно законодательству). Ну и, конечно, не будем забывать о форс-мажорных ситуациях, например, об удорожании строительных материалов. Нынешнее падение цен на них не слишком отразится на стоимости квадратного метра, поскольку это явление кратковременное. Цифра в 27 800 рублей за квадратный метр возможна при следующем условии: строительная площадка не обременена большими затратами на снос, проектирование и подвод коммуникаций. А город при этом, выкупая у застройщика жильё, забывает про площади, забираемые на социальные нужды».

На вопрос о том, пойдут ли застройщики на то, чтобы продавать городу метры по такой цене, Руслан Хамитов ответил, что лишь на определенных условиях – если та или иная строительная компания не обеспечена постоянным, стабильным финансированием. Другой уфимский респондент – заместитель директора ООО «РТР – Строй» по операциям с недвижимостью Денис Павлов – полагает, что установленные Минрегионом цифры для выкупа жилья высокой степени готовности нереальные. «Сравните статус Уфы и статус, к примеру, Сибая! Даже второй столицы Республики Башкирия – Стерлитамака, – приводит пример Денис Павлов. – Мы не так давно женщине, всю свою жизнь прожившей в Уфе, вынуждены были приобретать комнату в Благовещенске. Нет, Благовещенск не плохой город, но есть такой фактор в человеке, как привычка. Срываться в почтенном возрасте, с неважным здоровьем в иной город… Специалисты уже устали повторять, что в настоящее время строить жильё в Уфе невозможно по себестоимости ниже 32 000-35 000 рублей за квадратный метр. Почему – другой вопрос, с которым надо конкретно и жёстко разбираться на госуровне. Ведь в целом стройкомплекс РБ только увеличивает темпы ввода нового жилья, несмотря на кризис, под который, как под войну, спишут многое».

В самарской строительной корпорации «Волга-Групп» сообщили, что по ценам Минрегиона (а для Самары это 29 450 рублей за «квадрат») продавать государству жилье не будут. Директор представительства АСР в Самарской области, председатель правления инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп» Петр Сивожелезов рассказал, что в Самаре почти нет жилья, которое бы подходило под госвыкуп. «А если и есть, то его себестоимость выше выкупной цены. Поэтому самарским застройщикам невыгодно продавать квартиры по такой цене. Подходящие предложения можно найти лишь в области. Корпорация «Волга-Групп» не будет принимать участие в мероприятиях такого рода, поскольку на данный момент не имеет жилья, соответствующего критериям от государства. На высокой стадии готовности находится только ЖК «Молодежный 1», но в нем все квартиры уже проданы», – резюмировал Петр Сивожелезов.

А вот в казанской компании «Стройиндустрия» считают, что в условиях кризиса предложение государства – 26 200 за казанский «квадрат» – может быть довольно актуально как для мелкого, так и для крупного строительного бизнеса. «Полагаю, что продавать жилье городу по такой цене решатся и крупные застройщики, если, к примеру, им необходимо в срочном порядке рассчитаться за кредит, – говорит директор по строительству ООО «Стройиндустрия» Рустам Зинатуллин. – Так, наша компания рассчитывалась с подрядчиком квадратными метрами. В этом случае, конечно, мы получили «нулевую» прибыль, но зато смогли покрыть долги. Кстати, в нашем городе уже были случаи, когда местные власти выкупали жилье у строительных компаний».