Метр на метр: обмен жилья входит в моду

С последних месяцев прошлого года в России стали набирать былую популярность сделки по обмену жилья. Количество граждан, желающих изменить свои жилищные условия, растет с каждым месяцем. Но из-за «просевшей» ипотеки число сделок купли-продажи заметно сократилось. Теперь же квартирный размен становится не только возможностью стать новоселом, но и еще одним шансом риелторских компаний на выживание. Неслучайно некоторые агентства недвижимости начали активно продвигать обмен жилья как перспективное направление.

Агенты по недвижимости констатируют: население все чаще задумывается не о покупке квартиры, а об обмене. Этот вариант был широко распространен в советское время, когда граждане не являлись собственниками жилья. Исполнительный директор ЮГРО Вартан Тикиджи-Хамбурьян поясняет, что современные сделки мены серьезно отличаются от их классического варианта. После приватизации, а также в связи с развитием кредитования о нем практически забыли. «Собственники, разумеется, имели право и поменять жильё, и де-факто это именно так и происходит – человек продаёт одно жильё и покупает другое. Но де-юре этот обмен разбивается на два равнозначных процесса купли-продажи. Сейчас договора мена оформляются крайне редко, так как договор купли-продажи менее подвержен дальнейшим возможным инсинуациям», – говорит эксперт.

Теперь же в связи со сложившейся на рынке недвижимости ситуацией обмены жилья с доплатой или без таковой постепенно входят в моду. Каков процент такого характера операций в настоящий момент – определить сложно. Однако ясно одно – число таких операций будет только возрастать.

Такие сделки привлекательны сразу с нескольких точек зрения. Во-первых, стороны более гибко подходят к вопросу цены. Во-вторых, есть возможность мена приватизированных квартир между населенными пунктами. Некоторые семьи сегодня в целях экономии готовы разменять свои «двушки» и «трешки» на жилье меньшей площади или обосноваться в менее престижной части города, чтобы снизить бремя счетов за коммуналку и налогов на имущество. А полученные при этом доплаты становятся при этом семейной «подушкой финансовой безопасности».

В случае обмена квартир между разными городами сделка регистрируется по месту нахождения недвижимости и в том, и в другом городе, а процесс в целом оказывается более длительным. Но, с другой стороны, участники сделки одинаково зависят друг от друга. То есть если сделка по той или иной причине срывается, то сразу у обеих сторон. Кроме того, появляется возможность сэкономить на уплате НДФЛ с продажи – особенно, если возврат по налоговому вычету уже использован.

Впрочем, подводных камней в сделках мены предостаточно. Например, могут появиться наследники, готовые опротестовать договор. «Допустим, что сторона «икс» хочет избавиться от своей трёхкомнатной квартиры и, приобретя две однокомнатные квартиры, разъехаться, – приводит пример Вартан Тикиджи-Хамбурьян. – Если при этом находится сторона «игрек», которая мечтает избавиться от двух однокомнатных квартир и переехать в одну трёхкомнатную квартиру, то эти стороны могут совершить друг с другом сделку. При этом обеим сторонам абсолютно всё равно, будет ли сделка иметь форму купли-продажи или форму мена. Другой вопрос, что агент, который обслуживает эту сделку, должен будет получить своё вознаграждение, исчисляемое из величины стоимости объекта (проценты). Точно также надо будет заплатить деньги за оформление права собственности, за технический паспорт и ещё за многие другие вещи... Таким образом, в части расходов никакой разницы между обменом и договором купли-продажи нет. От того, какую форму примет сделка, ничего не поменяется. Договор мены – не спасение от кризиса».

Стоит отметить, что сделки обмена могут стать весьма привлекательными для бизнеса агентов по недвижимости. С наступлением кризиса с рынка уже были вынуждены уйти сотни компаний, так что российские агентства недвижимости используют все возможности для выживания.