Как покупать землю

Как обзавестись жильем в городе – более-менее знают все. А вот как заполучить в собственность земельный участок? Оформление его в личное владение – задача не из легких. Что нужно знать, какие документы собрать, сколько времени на это придется потратить? Или лучше доверить заботу о себе и своей покупке специалистам? Но к кому в таком случае обратиться?

Одна из проблем, с которой сталкиваются покупатели земли, – это отсутствие у продавцов документов на нее. Особенно это касается стародачных мест. Для того чтобы приобрести участок, он должен находиться в собственности у владельца. И не только фактически, но и формально. Если же этого нет, продавцу для начала придется привести документы в порядок.

«Первое, на что должен обратить внимание потенциальный покупатель, так это на то, какие правоустанавливающие документы есть у продавца, – рассказывает консультант отдела оформления компании «Титул» Анжела Подгрушная. – Если реализуется земельный участок, то у продавца должен быть на руках один из следующих документов: либо государственный акт о праве собственности на землю, либо свидетельство о праве собственности на землю розового цвета (оно выдавалось до 2000 года), либо свидетельство о государственной регистрации права зеленого цвета (если участок приобретался нынешним собственником после 2000 года). Любой из этих документов подтверждает, что перед вами действительно собственник участка, имеющий законное право его продавать».

Если ни одного из вышеперечисленных документов у продавца не оказалось, участок ему не принадлежит. Он лишь пользуется им на основании «пожизненно наследуемого владения или права постоянного бессрочного пользования». И до тех пор, пока человек не зарегистрирует свое право собственности на землю и не получит зеленую бумагу – свидетельство о государственной регистрации права, – он по закону не может эту землю продать.

«Бытует мнение, что земельный участок возможно продать по доверенности. Порой нечестные на руку продавцы этим и пользуются. Берут у покупателя задаток, а когда в итоге доверенность отзывается, несостоявшийся покупатель попросту теряет свои деньги. Кроме того, в доверенности могут быть не учтены все необходимые полномочия продавца. Это также чревато потерей средств для покупателя», – консультирует Анжела Подгрушная.

Однако эти проблемы – не единственные, с которыми, вероятно, придется столкнуться самостоятельным покупателям. Следующая «заковыка» – сроки, в которые необходимо оформить бумаги, чтобы те сохранили свою действительность. В частности, справка об отсутствии задолженности или наложения ареста на имущество, оценочный документ из БТИ или земельного комитета действительны максимум месяц. Если покупатель и продавец затянули со сбором остальных бумаг, к моменту рассмотрения дела в регистрационной палате некоторые справки могут просто устареть.

Удобнее и проще, конечно, не заниматься самодеятельностью, а обратиться в специализированную фирму – одну из компаний по управлению недвижимостью. Причем, фирму лучше выбрать крупную, известную и давно работающую на рынке. Как правило, только в таких компаниях есть необходимый штат специалистов: оценщиков, консультантов, геодезистов. Если вы все-таки понадеялись на свои силы, нужно учесть еще некоторые нюансы.

Продавец участка, не оформленного в собственность, обязан выяснить, имеет ли он право на приватизацию или же землю придется выкупать. Приватизация – это безвозмездная передача в собственность граждан муниципального имущества. Но безвозмездно – совсем не значит, что за оформление документов не придется платить. «Приватизировать землю можно, если имеется свидетельство о бессрочном праве пользования или пожизненно наследуемом владении. При наличии необходимых документов после проведения землеустроительных работ и изготовления кадастрового паспорта, право собственности регистрируется в управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области.

Землю возможно приватизировать и в том случае, если на участке стоит дом, право собственности на который возникло до 1991 года. Это можно сделать двумя способами: либо получить постановление главы администрации, либо распоряжение департамента имущественно-земельных отношений (ДИЗО) о передаче муниципального имущества в частную собственность. После чего право собственности также регистрируется в УФРС по РО», – отмечает сотрудница компании «Титул».

Если же землеотводных документов у вас нет или право собственности на дом возникло после 1991 года, то, по словам специалистов, землю, которую вы намерены продать, как ни парадоксально, придется сначала выкупить. Необходимо знать, что стоимость земельного участка рассчитывается по государственным нормам, а не по рыночным расценкам. При выкупе земли цена одной сотки в среднем составляет от одной до трех тысяч рублей. Рыночная же стоимость в разы, а то и в десятки раз превосходит выкупную. Например, средняя цена предложения одной сотки земли в черте Ростова-на-Дону во втором квартале 2008 года выросла на 19,16% и составила 1 миллион 143 тысячи 941 рубль за сотку.

Приобрести в собственность участок можно только через департамент имущественно-земельных отношений (ДИЗО). Если земля «долевая», выкупить свою долю человек может только при согласии и участии совладельцев. Процедура довольно утомительная: сначала ДИЗО выпускает распоряжение о передаче земельного участка в собственность (за отдельную плату). Затем документ передается в фонд имущества. И уже тот занимается подготовкой договора купли-продажи. После оплаты выкупной стоимости будущим собственником договор все так же регистрируется в УФРС по РО.

Определенные сложности возникают у покупателей, желающих приобрести земельные участки, на которых находятся объекты муниципального и федерального значения (здания, строения, сооружения). Чтобы выкупить такую землю, человеку приходится получать соответствующие разрешения, что зачастую сильно затягивает сроки сделки.

«Покупать землю придется вместе с находящимся на ней объектом. Поэтому для начала нужно выяснить, продается ли в принципе это здание. Затем дом снимается с баланса города. Сделать это можно через одну из районных «Дирекций муниципального имущества и благоустройства». Раньше они назывались муниципальными учреждениями с функциями заказчика в сфере ЖКХ (МУФЗ). Специалисты дирекции проводят кадастр недвижимости, принимают документы на выкуп дворовой территории и так далее. После того как объект сняли с городского баланса, выкупается земля под ним и дальше – имущество приватизируется. Могу сказать, что случаи покупки такой недвижимости встречаются не часто. У нас в агентстве подобные факты были, мы этим занимались», – поясняет директор АН «21 век» Владимир Дружков.

Не менее сложно обстоит дело с выкупом участков, относящихся к землям сельхозназначения. Здесь также требуется получить массу разрешений, в первую очередь, областной администрации. Но помните – существуют определенные лимиты по продаже таких земель и последующему их переводу в другие категории. Например, в земли населенных пунктов или промышленного назначения. Ограничения вводятся для того, чтобы в Ростовской области было достаточное количество земельных ресурсов для обеспечения жизнедеятельности и сельскохозяйственных нужд.