Ждем лучших времен или все-таки нет? Плюсы и минусы (в том числе неочевидные) досрочного погашения ипотеки

Многие предпочитают досрочно гасить ипотеку, как только появляются свободные деньги. Такие советы дают консультанты, а тенденцию подтверждают игроки рынка недвижимости. Вот только с нынешними ежемесячными платежами повышенная оплата может показаться нелогичной: когда-нибудь ставки снизятся, можно будет сделать рефинансирование и платить намного меньше. Или нет? Вместе с экономистами и риелтором наши коллеги из 74.RU разбирались в вопросе.

Какие сейчас исходные данные? Процент по ипотеке нередко оказывается выше 20. За крохотную однушку ежемесячный платеж насчитает около 55 тысяч рублей. За небольшую двушку — почти 65 тысяч.

Если кто-то взял ипотеку на таких условиях, то вносить досрочные платежи противопоказано, считает директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгий Остапкович.

— Нужно сейчас по максимуму тянуть с расплатой. У нас граждане любят раньше времени расплачиваться. Вы лучше положите деньги под депозит. И с этих процентов потом вовремя рассчитывайтесь. Если есть свободные деньги, конечно. Нужно банковскую мобильность проявлять, — подчеркнул Георгий Остапкович.

Иными словами, ежемесячные платежи сейчас высокие, и досрочное погашение будет отталкиваться от этих высоких цифр. В итоге в банк придется носить деньги, несопоставимые с жильем, за которое их платят. Однако когда-нибудь ключевая ставка может снизиться, и тогда можно будет сделать рефинансирование, получив нормальный ежемесячный платеж.

С такой позицией не согласен экономист, директор Института проблем глобализации Михаил Делягин.

— Да, действительно, если процентная ставка снизится, можно будет сделать рефинансирование и платить меньше. Но до конца года процентная ставка снижаться не будет точно. В ближайшее время она будет такой же либо будет расти, — уверен экономист.

Это сухой взгляд на экономику и факты. Но есть, по мнению Михаила Делягина, и житейская, субъективная сторона вопроса.

— Психологически сложно держать деньги в неприкосновенности. Возникает много соблазнов, много возможностей. Нужна большая сила воли, чтобы не снять деньги со счета и не использовать их на эмоциональные траты. При этом нет никаких гарантий, что в течение 5–10 лет у человека сохранятся благоприятные условия жизни, — считает экономист.

У досрочного погашения ипотеки есть и другая цель, не прописанная в учебниках по экономике, — снижение груза, который давит на плечи.

— Ипотека — это дамоклов меч, который постоянно висит над человеком. Если есть возможность гасить ее досрочно, то, конечно, нужно это делать. Вы будете снижать груз, который на вас давит, — отметил Михаил Делягин.

Директор агентства недвижимости «Дворецков Про» Максим Дворецков поделился наблюдением из практики: почти все стараются досрочно гасить ипотеку при первой же возможности. И он такое решение поддерживает.

— Когда эти изменения [снижение процентной ставки] произойдут? Через год, два, больше? Пока неизвестно. Получается, лучше постепенно снижать свою долговую нагрузку, чем оттягивать ее до лучших времен, — считает Максим Дворецков.

Что касается идеи положить свободные деньги на депозит вместо досрочного погашения ипотеки, то всё зависит от того, как появились эти свободные деньги. Варианта два: единоразово возникла большая сумма (наследство, выплаты и т. д.), либо постоянный доход стал выше, например подняли зарплату.

— В первом случае я бы подумал, что нужно положить эту большую сумму на депозит в банк, сохранив прежний ежемесячный платеж по ипотеке. Но если у вас увеличилась зарплата — вы стали получать больше, условно, на 20 тысяч — то депозит может оказаться не очень-то и выгодным, — отметил директор агентства недвижимости.

Дело в том, что для открытия вклада с высоким процентом нужна приличная сумма. Она, как правило, редко есть на руках целиком и сразу. То есть придется копить несколько месяцев. И за это время, вероятно, лучше бы внести побольше денег на досрочное погашение кредита.

В завершение все эксперты отметили, что рассуждать обо всём этом нужно с учетом всестороннего повышения цен. Космические ежемесячные платежи, которые мы видим сегодня, в течение срока ипотеки фактически будут становиться меньше.

— В перспективе 10 лет — совершенно точно. Раньше платеж в пределах 15 тысяч казался сильно большим. Сейчас столько все были бы рады платить, — заключил Максим Дворецков.