Валерий Панов, первый заместитель председателя Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ: «Справедливая цена на жилье в условиях кризиса – 25 тысяч рублей»

За последние полгода строительный бизнес высказал российской власти массу предложений о том, как строительной отрасли выбраться из крутого кризисного пике. Правда, к реализации были приняты не все антикризисные меры. Первым делом законодатель взялся за стимулирование потребительского спроса и снижение себестоимости квадратного метра. О том, какими путями этого можно достигнуть, сайту рассказал первый заместитель председателя Комитета по строительству и земельным отношениям Госдумы РФ Валерий Панов.

«Государство не имеет реальных рычагов защиты дольщиков»

– Валерий Викторович, на рынке недвижимости сложилась непростая ситуация: ипотечные кредиты стали дорогими, платежеспособный спрос стал отложенным, строители опасаются волны банкротств. Что делать?

– Чтобы действительно изменить ситуацию на рынке жилья, нужны системообразующие меры. У нас за последние несколько лет сложился несбалансированный бум: мы наблюдали многократное увеличение цен, абсолютно не обеспеченное соответствующими технологиями строительства, инфраструктурными мощностями. По сути, в это время власть только фиксировала ситуацию, причем даже с долей заинтересованности. Я говорю в первую очередь о муниципальной власти.

– В чем это проявлялось?

– Раньше каждый застройщик подписывал соглашение о передаче определенного количества квадратных метров на социальные нужды муниципалитету. Потом это было заменено конкурсами и аукционами по продаже земли. В результате земля резко взлетела в цене, что, конечно, легло и на себестоимость квадратного метра. При этом каждый чиновник, мягко говоря, понимал важность своего места, поэтому прохождение при получении разрешительных документов у строителей напоминало бег по минному полю. Мы только говорили о том, что нужна реализация принципа единого окна. Но при этом понимали, что реально сделать это невозможно, потому что система проектирования, контроля за ходом строительства и эксплуатации практически отсутствовала.

Свою роль сыграла отмена в 2003 году СНиПов; их заслуженно критиковали, ведь они во многом устарели. Но ничего нового взамен разработано не было. Закон о технических регламентах находится сегодня в самом зачаточном состоянии. И вот при отсутствии необходимых законодательных норм фактически рождалось беззаконие. Мы искусственно стимулировали спрос, не стимулируя предложение, а иногда его, может быть, притормаживая. Учитывая, что цены на жилье были очень высокие, каждый хотел от этой цены получить себе дополнительную прибыль. И это не только чиновники, но и все, кто участвует в этой длинной цепочке: металлургия, стройиндустрия, логистика и так далее. В итоге ценовой пузырь был очень быстро надут, а потом он лопнул. На мой взгляд, у бизнеса до сих пор нет полного понимания настоящих правил игры в строительной сфере. Как-то забывают, что это бизнес социально ориентированный.

– А как можно договориться об этих правилах игры?

– Договариваться нужно на системном законодательном уровне. Мы ведь почти четыре года назад приняли ФЗ 214 о долевом строительстве многоквартирных домов. Но тогда был рынок не покупателя, а продавца, и строительные компании фактически не хотели работать по закону, который защищает права потребителя. Отсюда и многочисленные истории с обманутыми дольщиками.

– Но во многих городах до сих пор то и дело всплывают конфликты с дольщиками.

– Да, мы об этом знаем. Хотел бы очень осторожно предупредить, что во многих регионах история с дольщиками еще не закончена – она только начинается, потому что люди в свое время подписали условные документы в виде предварительного договора или договора займа и покупки векселя. В этих случаях права потребителя абсолютно не защищены.

Более того, застройщик, получив деньги инвесторов, направлял их не только на строительство какого-то конкретного дома, но и «размазывал» еще на несколько других объектов. В итоге получился незаконченный объект, который не является товаром. Цена этого вложения, естественно, сегодня приближается к нулю. Поэтому, конечно, дольщики находятся в очень сложном положении.

– Как можно им помочь?

– К сожалению, государство сегодня не имеет реальных рычагов для их защиты, потому что это было добровольное соглашение между двумя сторонами. Частные инвесторы отдавали деньги застройщику, и государство тут никак не участвовало. Сегодня мы вырабатываем ряд стимулирующих мер, чтобы застройщики сами соглашались работать по ФЗ №214. Речь идет как о штрафах, так и о поощрительных мерах для них.

Если бы инвестор и застройщик изначально выстраивали свои отношения по этому закону, то сегодня у них бы не было никаких проблем. Но некоторые же действовали не по закону, а, извините, «по понятиям», лукавя и лицемеря друг перед другом. Например, подписывали договор не купли-продажи, а займа. Закон о долевом участии отношения к этому не имеет. Но, конечно, я не хочу уходить от этой проблемы и хотел бы порекомендовать людям, попавшим на удочку долевого мошенничества: нужно активно действовать, искать выходы из ситуации, читать законы, привлекать внимание властей и общественности, объединяться в группы. Надеяться «на авось» и ждать, пока все разрешится само, не нужно.

«Закон о стройсберкассах сознательно старались не популяризировать»

– На какого потребителя сегодня стоит ориентироваться строителям?

– На мой взгляд, нельзя выделить отдельный сегмент покупательского спроса. Значительную роль сыграло государство как потребитель жилья для военных, ветеранов, бюджетников. Государство намеренно выделяет значительные средства через бюджеты разных уровней, через систему АИЖК, тем самым стимулируя остановившийся спрос. Но я убежден, что целиком государство не сможет заменить население. Именно население сегодня держит деньги в банках – открытая статистика Центробанка подтверждает, что вклады граждан растут.

Несколько месяцев назад было выгодно никуда не инвестировать, а лишь переводить рубли в валюту. Сегодня же наступает самое выгодное, на мой взгляд, просто фантастическое время, когда можно будет покупать квадратные метры по надежной схеме и по самой низкой цене. При этом очень важно защитить свои инвестиции.

– Вы имеете в виду «долевку»?

– Я говорю о накопительной схеме, которую отработали банки. В нашем комитете по строительству Госдумы РФ мы разработали схему строительных сберегательных касс. Человек отдает свои деньги банку, кладет на депозит под невысокий процент и знает точно, что банк вкладывает эти деньги в строительство именно его квартиры или дома.

– Но вокруг ССК давно идут споры, к тому же он надолго «завис» в Госдуме после первого чтения.

– Закон сознательно старались не популяризировать. Поясню: на том этапе, когда квартиры и так разлетались как горячие пирожки из печки, дополнительно нагружать банки системой контроля хода строительства было нелогично. В то время это был бы лишний игрок. Сбербанк РФ уже разработал специальный продукт. Банк в данном случае является не только гарантом для покупателя, но и контролирует ход строительства. Зато эта схема абсолютно защищает инвестора, а застройщик получает практически 80% необходимой суммы, которой должно хватить на строительство объекта.

– То есть строительные сберегательные кассы – это надежная схема для частного инвестора?

– Пока это почти единственная надежная схема, за исключением усовершенствованного ФЗ №214 о долевом строительстве. И в работе ССК обоюдно заинтересованы и покупатель, и продавец.

Сегодня наблюдается некое сближение ожиданий этих сторон, но пока еще мы не фиксируем ту точку пересечения, когда желания покупателей и продавцов совпадут по цене.

– Думаю, даже если сбить цену до 15 тысяч рублей за «квадрат», потребителям она все равно будет казаться завышенной.

– Нужно руководствоваться не эмоциями, а здравым смыслом. Если убрать все ненужные поборы, лишние затраты, которые «навешивались» на квадратный метр со стороны различных служб и ведомств, то себестоимость жилья эконом-класса по современным технологиям не будет превышать 22 тысяч рублей за «квадрат».

– Вы говорите про Челябинск?

– Я имею в виду УрФО без северных надбавок. Это Челябинская, Свердловская, Курганская и, возможно, юг Тюменской областей. Я абсолютно аргументировано могу доказать каждую строчку и цифру в смете затрат. Причем учитываю прибыль генподряда с учетом привлечения субподрядных организаций и долей прибыли субподрядчика. При этом девелопер будет продавать с прибылью. На мой взгляд, справедливая цена в условиях кризиса – в пределах 25 тысяч рублей. Это и есть так называемое дно, где экономические и психологические нормы будут совпадать. При этом не хотелось бы говорить, что 25 тысяч рублей за квадратный метр – цифра, одинаковая для всех. От этой точки может быть корректировка как вверх, так и вниз.

– Например?

– Те строительные компании, которые испытывают финансовые трудности, будут обязательно проходить через процедуру банкротства. Конкурсные управляющие под натиском судебных решений будут получать у банкротившихся фирм более дешевое, но недостроенное жилье. При этом нужно будет привлекать инвестиции и продавать. Думаю, что таких прецедентов, к счастью, будет немного.

С другой стороны, мы наблюдаем спрос на более дорогое жилье более высокого класса. Здесь уже играют роль не экономические, а рыночные факторы. Конечно, такое жилье вряд ли будет стоить 25 тысяч рублей. Здесь нужно избегать нездорового популизма.

«Для дотаций и пособий на всех денег не хватит»

– Строители предлагали субсидировать процентные ставки по кредитам для отдельных категорий граждан. Проходят ли такие инициативы на законодательном уровне?

– Такие инициативы очень плохо проходят. Важно понимать, что вложение должно стать эффективной самовоспроизводящейся системой. Если мы будем выстраивать работу только на дотациях и пособиях, то денег на всех просто не хватит. Поэтому сегодня схема дотаций начала работать только в виде непрямых вложений при компенсации покупки квадратного метра. У нас созданы Фонд содействия жилищному строительству и Фонд содействия реформированию ЖКХ, куда идут не только финансы, но и другие ресурсы.

С помощью фондов можно, например, имея проектную документацию на строительство инженерной инфраструктуры, получить финансовые ресурсы при условии софинансирования с регионом и бизнесом.

Не секрет, что основную прибыль, основные сливки получал владелец земли, потому что он имел возможность получить исходные разрешительные документы на строительство. А дальше, не имея своих мощностей и финансов, продавал землю, имея просто фантастическую рентабельность. Чтобы не было таких явлений, приводящих к кризису отрасли, на федеральном уровне было принято решение серьезно заняться подготовкой и оснащения их инфраструктурой. Это должно избавить отрасль от спекулятивной заинтересованности в земельном девелопменте. Уже создан банк данных всех земель, принадлежащих или находящихся в пользовании у федеральных структур: военных, институтов и так далее. В мае во втором чтении будем принимать закон, который позволит изымать их земли под застройку. Для кого-то процесс будет очень болезненным, неприятным и, возможно, где-то будет просматриваться и коррупционная составляющая. Но тем не менее мы пойдем на этот серьезный шаг. Также есть интерес у небольших организаций к объединению в СРО и к комплексному освоению новых территорий. Все это позволит более цивилизованно и прогнозировано работать на строительном рынке.

– Не раз звучало пожелание по поводу снижения себестоимости квадратного метра. Ставка при этом делалась на передовые технологии. Но вместо внедрения их в производство строители все также возводят дома «по-старинке». Почему?

– Здесь все просто. Новые технологии нужно развивать, вкладывать дорогие на сегодняшний день деньги. А в старых все давно вложено, оборудование еще рабочее, хотя и уже практически самортизированно. Мы работаем над вопросом новых технологий на законодательном уровне. Например, вышел федеральный закон об энергоэффективности и энергосбережении. Его частью является законодательная инициатива о том, что на этапе проектирования будет введен обязательный раздел «Энергоэффективность». При вводе здания в эксплуатацию нужно будет иметь на здание или помещение энергетический паспорт, то есть подтверждать энергоэффективность объекта. В кризис нужно переосмыслить многие вещи и жить более экономно. Через закон об энергоэффективности и энергосбережении, я надеюсь, будут более динамично внедряться современные технологии. Они помогут сэкономить энергию и значительные деньги при эксплуатации зданий.

Кстати, государство сейчас будет отрабатывать строительство нового жилья на условиях госзаказа с помощью конкурса подрядных организаций. Мы надеемся, что за счет этого также удастся снизить себестоимость квадратного метра.

– Когда на нашем сайте появляются материалы о программе «Доступное жилье», читатели пишут в отзывах: дайте нам землю, будем строить сами. Как вы на это смотрите?

– Я считаю, что это очень неправильный подход. Если раньше люди брали сами землю, то, как правило, ничего хорошего построить на ней не могли. При самостоятельном строительстве квадратный метр будет стоить, условно говоря, не 20 тысяч рублей. Еще примерно столько же понадобится на подводку инфраструктуры, дорог и прочих благ. Причем нужно жестко соблюдать экологические требования. Например, канализование, водоотведение должны быть централизованными. Так что при непрофессиональном подходе к делу самостоятельная стройка в итоге оказывается ничуть не дешевле, а то и дороже, чем у застройщика. Хотя есть, конечно, метод народной стройки, когда к строительству подключают всю родню, друзей, знакомых. Но этот процесс организовывается на муниципальном уровне. Если людям нужна земля, пусть покупают ее на аукционах.

Еще не решен, к сожалению, вопрос, кто должен платить за подведение сетей к участкам с малоэтажной застройкой. Пока просвета в этом вопросе не видно, потому что сначала нужно разобраться с многоэтажными застройками, которые сегодня переживают не лучшие времена. Но я думаю, кризис поможет решить вопросы, которые долго замалчивались в свете пикантных, в том числе коррупционных, обстоятельств. А пока у нас есть время воспользоваться негативными явлениями в позитивном ключе.