Высоту новостроек в центре Ростова ограничат 24 метрами: показываем на карте

Предельной высотой новостроек в историческом центре Ростова станет 24 метра, рассказала корреспонденту 161.RU зампредседателя Законодательного собрания — глава комитета по культуре и образованию Светлана Мананкина. Лишь на нескольких участках в качестве исключения позволят строить 30-метровые дома. Публикуем схему объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, которая скоро начнет действовать в городе.

Требования к градостроительным регламентам в границах объединенной зоны охраны примут до конца 2023 года. Как уточнила Мананкина, которая курирует проект со стороны региональной власти, документ проходит антикоррупционную экспертизу. Утверждать его будут постановлением правительства Ростовской области.

— Максимально допустимая высота объектов капитального строительства в первоначальной редакции проекта составляла от 18 до 33 метров, в новой — от 10 до 24 метров, за исключением семи небольших участков, где допускается до 30 метров, — отметила Мананкина в комментарии 161.RU.

Судя по новой схеме, здания до 30 метров (около 9 этажей) разрешат строить в границах Большой Садовой, Станиславского и Доломановского, в квадрате Красноармейской, Халтуринского, Тельмана и Островского, а также на нескольких участках в Нахичевани.

Обозначения зон на схеме по цветам сверху вниз:

• ЕЗРЗ-1 — строительство запрещено (исключение участки 2, 7, 9, где разрешено размещение капитальных и некапитальных зданий, строений, сооружений, связанных с благоустройством парков и набережной, высотой не выше 10 метров, не нарушающих восприятие объектов культурного наследия)

• ЕЗРЗ-2.1 — до 10 этажей включительно;

• ЕЗРЗ-2.2 — до 12 этажей;

• ЕЗРЗ-3.1 — до 15 этажей (в случае перепада отметок на земельном участке более 3 метров допустимо увеличение высотных отметок здания в местах наибольшего перепада до 18 метров);

• ЕЗРЗ-3.2 — до 18 метров (в случае перепада отметок на земельном участке более 3 метров допустимо увеличение высотных отметок здания в местах наибольшего перепада до 21 метров);

• ЕЗРЗ-3.3 — до 21 метра;

• ЕЗРЗ-3.4 — до 24 метров;

• ЕЗРЗ-4 — до 30 метров (7 участков);

• ЕЗРЗ-5 — разрешаются только пристройки к существующим зданиям не выше 15 метров.

Из объединенной зоны охраны исключены некоторые кварталы на периферии Нахичевани. Добавлены территории вдоль набережной, в том числе спуск от Театральной площади.

В окончательной редакции стало больше объектов культурного наследия (ОКН) — 500 против 459 в изначальном варианте. В обновленном проекте объединенной зоны охраны поменяли название для ИЦГФО (исторически ценных градоформирующих объектов) — теперь это «ценные объекты историко-градостроительной среды», их число изменилось с 201 до 671. Теперь они лишаются статуса защиты: их можно сносить с последующим воссозданием, если постройки в аварийном состоянии. В предыдущей редакции проекта сносить ЦГФО нельзя было вообще.

В промежуточном варианте проекта объединенной зоны охраны, который мы обсуждали с экспертами летом, отказались от предельно допустимых высот в 33, 24 и 18 метров и предложили сделать 24, 18 и 12 метров. Но в итоге высоту будущих зданий в некоторых зонах все-таки увеличили до 30 метров.

Создавать проект объединенной зоны охраны в Ростове начали еще три года назад. Готовый документ ушел на переработку, потому что предложенные правительственным учреждением «Донское наследие» параметры разрешенной высотности и количество исторически ценных объектов раскритиковали многие эксперты, общественники и неравнодушные горожане.

По поручению губернатора Василия Голубева для обновления проекта объединенной зоны охраны с учетом замечаний была собрана специальная комиссия. Отредактированная схема уже прошла согласование в Министерстве культуры РФ. Документ разработала нижегородская компания «Аграф» за 3 миллиона рублей.

— Число зон регулирования застройки и хозяйственной деятельности выросло с трех до пяти. Внутри них появились подзоны, — объяснила нам изменения Светлана Мананкина. — Для каждой из них установлены разные требования, прежде всего в отношении предельной высоты зданий, строений и сооружений. При этом проектом для объектов капстроительства, помимо высоты, предусмотрены и иные архитектурно-планировочные ограничения, в том числе требования к их расположению, силуэту, пластике фасадов, материалу и фактуре стен, цветовому решению, проемам.

В исторической части Ростова-на-Дону расположены 38 аварийных МКД со статусом ОКН или выявленный ОКН, девять из которых уже расселены. Чиновники считают, что важно как можно быстрее начать их восстановление. Власти хотят привлечь к этой работе инвесторов через механизмы льготной аренды (рубль за квадратный метр на 49 лет) и льготной приватизации.

Между тем, застройщики уже получили разрешения на возведение высоток в центре Ростова. Например, у главного железнодорожного вокзала вырастет гигантский жилой комплекс «Royal Towers» от «Московской строительной компании», фирма «СМУ-1» ставит высотки «Донская слобода» на Привокзальной улице, а «ДЛВ Инвест» строит на Береговой.