Квартира на сдачу: настало время арендатора

Еще несколько лет назад ростовчанину, чтобы арендовать жилье, надо было как следует постараться. Обзвонить агентства, отсмотреть все имевшиеся тогда сайты с объявлениями. Хорошо, если знакомые знакомых передадут контакт проверенного маклера с 20- и более -летним опытом, у которых есть в рукаве объекты, не значащиеся ни в одной базе данных. Многие потенциальные арендаторы ловились на удочку продавцов баз данных собственников жилья, которые за некоторую абонентскую плату обещали выгодные предложения. В последний момент совершенно случайно кто-то эти предложения расхватывал. В общем, съем квартиры походил на сложный квест, опасный для психологического здоровья и довольно дорогостоящий.

Владельцам приходится снижаться

Теперь всё иначе: если вы арендатор, вам достаточно обозначить свое присутствие в агентстве, чтобы получить немало интересных предложений. Специалисты этой сферы говорят, что пришло время, когда город на стороне арендатора квартир. Светлана Проскурина из АН «Титул» отмечает, что в прошлом году ставки аренды снизились на 10–15% в сравнении с 2016 годом. Она отмечает, что спрос на съемное жилье уменьшился на 10–12%, и тому немало причин. Во-первых, многие съемщики стали счастливыми владельцами собственного жилья, воспользовавшись ипотечным кредитованием и многочисленными программами поддержки покупателей квартир (материнский капитал, программа субсидирования кредитов на покупку квартиры в новостройке и т.д.).

Во-вторых, с начала кризиса 2014 года платежеспособность горожан уменьшается, и с этим приходится считаться и арендодателям, если они хотят стабильно получать оплату за свою квартиру. По данным АН «Титул», соотношение спроса и предложения на аренду жилья таково, что на одного потенциального арендатора приходится не менее троих жаждущих с ним встречи арендодаталей. Светлана Проскурина отмечает, что значительную долю спроса составляют арендаторы, которые снимают жилье, но хотят переехать в более дешевое, с условиями не хуже.

Руководитель пресс-службы портала недвижимости N1.RU Анастасия Гринёва тоже согласна с тем, что арендатор правит бал. Она говорит, что цены на аренду в крупных городах в 2017 году практически не менялись, а по наименее востребованным объектам даже незначительно снижались:

— Основная причина — отсутствие роста доходов у населения. Еще один фактор, который сдерживает и будет сдерживать рост цен, — это снижение ставок по ипотеке, что привело к резкому росту покупки жилья именно в ипотеку, то есть всё больше потенциальных арендаторов решаются купить жилье.

Снизилось и агентское вознаграждение: если до кризиса за объекты экономкласса агенты брали сумму, равнявшуюся стоимости месячной аренды, то сейчас комиссия вряд ли превысит 50%.

Бабушкино жилье придется ремонтировать

Самый востребованная квартира сегодня и всегда — это «однушка» с мебелью и с техникой. В разделе «Аренда» на Dom.161.ru из 691 объявления 365 — о сдаче именно однокомнатных квартир. По словам частного маклера (имя она попросила не указывать), работающего на рынке аренды более 15 лет, средний ценник на снятые квартиры за последние годы менялся не сильно, и он составляет порядка 15 тысяч рублей в месяц. Однако теперь за эти же деньги наниматели хотят получить квартиру более высокого качества. Поэтому из предложений постепенно уходят так называемые «бабушкины» квартиры с советским ремонтом и без технического оснащения. Это еще одна причина, по которой разнятся данные аналитиков и тех, кто работает «в поле»: дорогие варианты стали дешевле, а самые дешевые просто никто не берет.

Собеседник 161.ru рассказала, что даже наименее платежеспособная часть арендаторов, иногородние студенты, рабочие не хотят снимать квартиры без ремонта.

— В прошлом году «бабушкина» двухкомнатная квартира за 10 тысяч в месяц сдавалась более полутора месяцев — настолько это сейчас неликвидный объект, — рассказала маклер.

Чаще всего наниматели готовы платить 15–16 тысяч в месяц, причем за эти деньги им хочется жить в квартире с тем, что у нас называется «евроремонтом» и с полным набором техники.

— Особенно арендаторы настаивают на наличии сплит-системы, — говорит маклер. — И это понятное требование в наших климатических условиях. Кому захочется жить в бетонной коробке при температуре плюс 40°С?.

Если раньше этот девайс был опционален, то сегодня агенты по недвижимости чуть не требуют, чтобы владельцы квартир оснащали комнаты сплитами, потому что иначе у них мало шансов найти себе арендатора.

Двухкомнатные квартиры сдаются по цене от 18 тысяч, обычно студентам или семьям. Вообще если обрисовать себе портрет наиболее типичного арендатора, то это будет молодая семейная пара в возрасте до 30 лет, говорит Светлана Проскурина. У пары будет ребенок и, возможно, какое-то животное, кошка или собака. В среднем на одном месте они живут около года.

Кому в городе сдавать хорошо

Интересна и судьба квартир в новых микрорайонах города. Многие жители вкладывались в покупку квартир-студий и однокомнатных на стадии котлована, рассчитывая получить так называемое «инвестиционное» жилье. Пока больше всех радует таких инвесторов микрорайон «Левенцовский». По словам нашей собеседницы-маклера, объекты там сдаются хорошо, поскольку район является обжитым и благоустроенным:

— Это уже не то, что называется «жить на отшибе»: в «Левенцовском» есть гипермаркеты, детские сады, школа, отличная транспортная развязка.

Неплохо сдаются квартиры и в «Суворовском», хотя средний чек там ниже: из-за пока что неразвитой инфраструктуры и отдаленности микрорайона арендодатели привлекают нанимателей интересной ценой. По словам Светланы Проскуриной, многие инвесторы в итоге неплохо зарабатывают, поскольку постоянно растет запрос на съем квартир посуточно, а прибыль в этом сегменте в 1,5–2 раза выше, чем в долгосрочной аренде.

И совсем хорошо идут дела у владельцев квартир класса премиум. Этот сегмент практически не пострадал в кризис, и 2-3-комнатные квартиры со средней стоимостью аренды от 40 тысяч рублей в месяц пользуются стабильным спросом. Как правило, их снимают для себя топ-менеджеры крупных межрегиональных компаний. Иногда они проживают в них с семьей, но чаще живут время от времени, при этом квартиру оплачивают как минимум на полгода вперед. Такой арендатор хочет жить в центре города, в статусном доме и обязательно иметь в распоряжении парковочное место.