Адам Батажев, генеральный директор ООО фирма «Руслан», депутат ЗС РО: «Я всегда брался за тот пирог, который мог съесть»

Несмотря на экономический кризис, компания «Руслан» продолжает осваивать новые территории, воплощает в жизнь интересные проекты и ведет социально направленную политику в среде своих сотрудников. О планах по застройке района Сельмаш, будущем исторического центра Ростова и способах решения проблемы обманутых дольщиков корреспонденту рассказал генеральный директор ООО фирма «Руслан», депутат ЗС РО Адам Батажев.

– Закончился ли кризис для строителей? Власти говорят одно, люди из строительной отрасли – другое, кому верить?

– Кризис не закончился, и, на мой взгляд, в ближайшие два-три года не будет оснований для того, чтобы так считать. Цены на недвижимость растут, и этот рост, скорее всего, связан с инфляцией, а не с тем, что строители поднимают цену. Если до кризиса большое количество недвижимости покупалось как инвестиционная составляющая, и во время кризиса эти помещения продавались, то сегодня этот источник поступления дополнительных квартир и нежилых помещений потерял актуальность. Они проданы. Сегодня люди покупают квартиры для того, чтобы жить в них, а не для того, чтобы инвестировать деньги.

– Ваша компания на рынке уже более 20 лет, и, несмотря на экономическую ситуацию последних трех лет, вы не сбавляли темпы. Как вам это удалось?

– Если где-то пусто, то где-то бывает густо. За счет того, что у нас бизнес дифференцирован, нам удалось выжить в этой ситуации. В кризис, который уже 2,5 года продолжается, если бы у нас не было торгового направления, то вопрос выживания для нашей фирмы стоял бы очень остро. А так даже в процессе кризиса мы продолжали развиваться. Мы сконцентрировались на социальной составляющей: отремонтировали для своих рабочих базы, создали для них нормальные человеческие условия за счет внутренних финансовых резервов – например, девять квартир мои подчиненные (из них – трое рабочих) получили за период кризиса бесплатно. Да, сегодня мы можем себе позволить думать о людях. Ну и параллельно мы продолжали выполнять строительные объемы.

– Сейчас активно застраивается район Сельмаш. Почему «Руслан» решил выйти туда?

– Сегодня Сельмаш занимает третье место по популярности после центра города и Нахичевани. Я очень люблю этот район, всю жизнь работал здесь. На Сельмаше прекрасная инфраструктура, нет заторов, доехать до центра города можно минут за пять. Кроме того, вместе с большой потребностью в новом жилье жители Сельмаша достаточно состоятельные люди, и могут себе позволить покупать квартиры.

«Руслан» является управляющей компанией по застройке Центр-Сельмаш пятый год подряд. Приятно, что именно наш проект застройки этой территории был одобрен первым. В ближайшее время первое строительное пятно на ул. Селиванова, 68 пройдет оценку земли, и начнется возведение четырнадцатиэтажного жилого дома на 112 квартир. Дом введем в эксплуатацию в течение двух лет с момента начала строительства, а начать стройку планируем в июне.

– Как будете квартиры продавать?

– Мы не будем надеяться на дольщиков. Помимо собственных средств, мы используем кредит на 280 млн руб, выданный «Номос банком».

– Какие льготы получат люди, берущие кредит в «Номос банке» на покупку жилья в этом доме?

– Если люди будут брать деньги в том же банке, где у нас кредит, то банк идет навстречу таким клиентам и предоставляет им более льготные процентные ставки, где-то на 1-1,5%.

– Вы сказали, что не будете надеяться на дольщиков. Как изменилась ситуация с обманутыми дольщиками в 2011 году, появился ли способ решения этой проблемы?

– Проблема дольщиков -это стратегическая ошибка тех руководителей, которые строили дома на растущем рынке. Они прекрасно понимали, что смогут перекрыть затраты. Тогда застройщикам с удовольствием выдавали банковские кредиты. Когда в один миг все это рухнуло, то возникла проблема. Я не защищаю застройщиков, но и сказать, что вина целиком лежит на них, тоже нельзя. Ведь никто не заставлял гражданина идти в эти организации. Они должны были понимать степень риска. Сегодня люди обращаются к государству и говорят: «Вы обязаны». Но когда дольщик шел и покупал квартиру, он почему-то с государством не советовался. И второе. Когда тебе предлагают купить вещь, которая стоит рубль, за 50 или 70 копеек, ты должен задуматься, а почему она так мало стоит? К сожалению, это неприятная ситуация, многие люди отдавали последнее, многие остались на улице, это трагедия. Власть может, конечно, оказать какое-то содействие в том, чтобы помочь дольщикам. Но основное зависит от них – если они не хотят потерять все, им нужно землю в соответствии с законодательством оформлять, создавать жилищные кооперативы. Пусть надо будет что-то доплатить, а оставшиеся квартиры непроданные постараться продать. На мой взгляд, это единственный способ дольщикам помочь – взять все в свои руки.

– А дольщики смогут взять инициативу в свои руки на основании тех договоров, которые у них есть?

– Элементарно. Нужна только инициативная группа, создание жилищного кооператива. Если не хотят сами, могут нанять строительную компанию. Я могу сказать, что я готов с такими дольщиками сотрудничать, если посчитаю, что это возможно . А я считаю, что это возможно – такие дома достраивать.

– Сейчас много говорят о дефиците недорогого доступного жилья, что вы думаете по этому поводу?

– Вы знаете, мне кажется, что его у нас еще нет. Как только дефицит появится, начнется рост цен. Пока распродается то, что построено. Застройщикам есть, что продавать, это я знаю по своим коллегам, которые отмечают, что есть проблемы с реализацией квартир, хотя открыто говорят, что все отлично.

– Количество предложений на первичном рынке постепенно уменьшается, и областные власти думают, что предпринять. Недавно запустили программу « Стимул », которая перестраховывает банки, чтобы они давали кредиты застройщикам, и те могли закончить объекты. Как вы оцениваете эту программу?

– Я поддерживаю любую программу, которая стимулирует рост продаж и улучшение жилищных условий граждан. Сказать, что это существенно скажется на росте строительства жилья, я не могу. Банки официально заявляют, что в разы увеличили кредитование по жилищным программам. Но, насколько я знаю, мы не вышли еще на докризисный уровень, и те же банки в неофициальных разговорах эту информацию подтверждают.

– Эксперты высказывают мнение, что кризис особенно затронул коттеджное строительство. Ваша компания планирует взяться за возведение коттеджного поселка? Как вы вообще к таким проектам относитесь?

– Я по сути консерватор, поэтому берусь только за проекты, в эффективности которых уверен. Вокруг Ростова десятки садовых товариществ, сотни заброшенных земельных участков. Там достаточно неплохо развита инфраструктура, но в связи с тем, что она имеет нестабильность, дома в таких районах – это возможность обеспечить себя жильем для бедного или среднего класса. Вряд ли можно построить больше одного-двух достойных коттеджных поселков вокруг Ростова. Наши бизнесмены заинтересовались коттеджными поселками по аналогии с москвичами и питерцами. Надо учитывать, что количество состоятельных людей вокруг двух столиц России достаточно большое, и для них это было второстепенное жилье. У нас другая ситуация.

– Какие еще районы Ростова интересны вам с точки зрения строительства?

– На Сельмаше мы планируем реализовать еще один проект. Занимаемся отселением жильцов с ул. 1-й Конной армии, 10, чтобы начать строительство многоэтажки. Начинаем возведение десятиэтажного жилого дома в Нахичевани, на углу ул. 13-я Линия и Мясникова. Параллельно ведем переговоры о приобретении двух земельных участков на Темернике.

И, наконец, мы выиграли торги на капитальный ремонт сгоревшего дома по пер. Семашко, 46, который был у всех на слуху.

– У вас много проектов , а что уже успели реализовать?

– В декабре сдали дом на ул. 26 Июня, в марте – два муниципальных 10-этажных дома на Темернике. Хватает работы и в области. Мы завершили строительство пяти пятиэтажных домов в Новошахтинске, сейчас заканчиваем строительство еще четырех пятиэтажек.

– Вы – учредитель СРО «Строители Ростовской области». Саморегулирование в строительстве действует уже второй год, но в среде малого и среднего бизнеса о нем только негативные отзывы. Даже Минрегион подтвердил, что у сегодняшнего механизма существует много недостатков. Что вы думаете о сложившейся ситуации?

– У меня есть две точки зрения. Во-первых, я поддерживаю создание СРО. Приведу пример. Сегодня идут торги, стартовая цена – рубль, и мелкая компания опускается на 40-50% ниже. Она говорит – я готова сделать этот проект за столько, сколько стоят материалы. Сразу понятно, что объект, скорее всего, не будет закончен или нет гарантии, что он будет стоять и не развалится.

Конечно, требования СРО сильно завышены в части технического контроля и кадрового состава. Но сама по себе идея очень хорошая. У СРО «Строители Ростовской области», где я являюсь учредителем, уставной капитал равняется 300 тысячам рублей, членские взносы – порядка 50 тысяч рублей. Для начинающего бизнесмена это небольшие деньги. Тем более, что малярные работы, отделочные работы и другие виды выведены из лицензирования. Если ты хочешь работать сегодня как мелкий предприниматель, ты можешь заниматься отделочными, земляными работами. У тебя есть возможность, не тратя 300 тысяч, войти на рынок, заработать первоначальный капитал и расти дальше. «Руслан» получил допуск к строительству объектов до одного млрд руб. Больше нам не нужно, хотя есть допуск до трех млрд, до пяти. Взнос в компенсационный фонд оправдан. Для того чтобы я имел возможность заработать и получить право на определенный вид работ, те, с кем я работаю, должны иметь гарантию, что, приняв именно мое предложение, не проиграют. В противном случае они обратятся в СРО с требованием компенсировать ущерб, который я нанес им как строитель. Я считаю, что это справедливо.

– В чем ваш секрет, ведь за всю историю фирмы не было ни одного судебного процесса?

– Я всегда брался за тот пирог, который мог съесть. Когда на растущем рынке мои коллеги начали строить по 15-20 домов, у меня тоже была такая возможность. Но я всегда боялся ответственности перед людьми, которые доверяли мне свои деньги. И считал, что всех денег не заработаешь, и в принципе этого мне не надо. Жизнь показала, что я был прав. Мне трудно судить, сохранил ли я свою репутацию. Есть она или нет – это уже говорить не мне, а тем, с кем я работаю. У меня костяк коллектива, который начинал работать вместе со мной 22 года назад. С момента организации фирмы 49 квартир я отдал своим людям бесплатно, пяти помог построить дома. Каждый человек, который проработал в «Руслане» больше десяти лет и уходит на пенсию, получает деньги на покупку автомобиля. Часть руководящего звена получила в подарок помещения магазинов и офисов, чтобы обеспечить себя на пенсии.

– Ваши подчиненные знают, что их старание будет вознаграждено по заслугам?

– Да. У нас зарплаты не такие большие, и мои коллеги-руководители часто удивляются, как люди так долго у меня работают. Они знают, за что работают. Я попытался то хорошее, что было в старой власти, перенести в современные условия. Согласитесь со мной: важно, что человек уходит на пенсию, и у него, например, появляется возможность купить машину.

– Вы уделяете большое внимание корпоративной культуре?

– Стараемся. У «Руслана» есть база отдыха в Усть-Донецком районе, там мы открываем и закрываем летний сезон, отмечаем день Строителя. 8 марта все женщины за счет фирмы уезжают на четыре дня отдыхать в Сочи. У нас есть профсоюз, все дети моих работников, которые хотят поехать в детские лагеря, могут воспользоваться этим правом. На Новый год и летние каникулы дети получают подарки, часть средств оплачивается за счет фирмы.

– Уже много лет не утихают споры о судьбе исторического центра. Как считаете, возможно ли там строительство какого-то жилья?

– По Градостроительному кодексу строительство высотных зданий в центре запрещено. Как только это положение приняли, строительство высоток прекратилось. Как раньше было? Живет человек в хибарке, в нечеловеческих условиях, жалуется, что ему плохо, требует постоянно, чтобы ему предоставили нормальное жилье. Приходит инвестор, предлагает комфортное жилье, но в спальном районе. Тот говорит: нет, я привык жить в центре, это моя земля, я хочу получить за нее миллион, в то время как реальная стоимость гораздо ниже. И чтобы оправдать такие затраты, инвестору приходилось строить высотное здание. Сегодня это запрещено, и бизнесмены не видят никакой перспективы строить в центре. Отсюда ушли все.

– Получается, что в будущем центр города останется такой деловой частью, а старинные здания потихоньку развалятся?

– Центр города останется таким же Шанхаем, какой он есть сегодня, если не будут приняты законы, позволяющие переселять людей для других нужд. Сегодня изъять земельный участок можно только для государственных нужд, для прокладки автомобильных дорог и инженерных коммуникаций. Почему в центре всегда было нелегко строить? Застройщик выходил с предложением ко всему дому, покупал жилье у 50 человек, а один человек мог остановить все. И застройщик вынужден искать другие способы. Вы помните, как в центре города очень часто случались пожары, и жители жаловались, что это поджоги. Я не удивлен, наверное, есть в этом какая-то истина. Я в центре города ничего не строил, поэтому могу порассуждать на эту тему (Улыбается.). Ведь это разумно – уходить из тех районов. Да, жители привыкли жить в центре, но если хотят жить в комфортных условиях, и сами не могут строить – пусть дадут возможность инвесторам. А если не могут сами и не хотят дать возможность инвесторам – пусть оставят власть в покое и живут сами на своих земельных участках, за которые так сильно держатся.

– В других городах есть хорошие примеры, как старинные здания восстанавливали, создавали красивые исторические кварталы.

– Скажите, кроме фасадов, которые находятся на Садовой и Буденновском, что можно назвать памятником? Фасады красивые, не спорю. Но все, что находится внутри, это просто гнилье. Даже сегодня, строя здания, у нас есть срок его эксплуатации от 50 до 100 лет. Мы понимаем, что это здание не вечное. Да, необходимо сохранять ту красоту, которую передали нам наши предки, строили для себя эти красивые дома. Но ведь на этом жизнь не останавливается. Сегодня все жалуются, что плохо жить. Но почти в каждой семье есть машина. Двадцать лет назад мы о таком и мечтать не могли, а прошло-то, вроде, немного времени. У нас сильно выросли потребительские запросы. Мы увидели, что жизнь стала другой, и стали хотеть больше. Ведь, в принципе, сегодня даже в слабой организации за год можно заработать на машину «шестерку». В нашей, например, фирме на такое авто зарабатывают за шесть месяцев, зарплата рабочего в зависимости от объема – 25-30 тысяч рублей. Вопрос именно в наших возросших аппетитах и ожиданиях. Я приехал 26 лет назад в Ростов, не имея ничего. Все, чего я добился – я добился сам. И таких примеров десятки. Почти все руководители известных в Ростове строительных компаний создавали свой бизнес с нуля. Не останавливались на достигнутом, рисковали, несли потери.