Как не купить квартиру с чужим ребенком «в придачу»?

При покупке квартиры в ипотеку Ольга столкнулась с неожиданной проблемой. После одобрения заявки на кредит в одном из крупных банков и долгих поисков подходящего варианта жилья она остановилась на вторичной «двушке».

Риелтор заверял, что с документами все в порядке, а у продавца уже подобран встречный вариант, и Ольга как-то упустила момент с пропиской несовершеннолетних в приобретаемой квартире. Уже после заключения договора и внесения аванса стало ясно, что в квартире прописаны собственник и его несовершеннолетний ребенок. Кредитный менеджер сказал, что на этот случай в пакете документов на квартиру для банка должно быть нотариальное заявление продавца квартиры о том, что он не состоит в браке на период заключения сделки, а также нотариально заверенное обязательство выписать из квартиры третьих лиц.

Нотариус, к которому обратились с просьбой составить такие заявления, сказал, что заявление-обязательство выписать третьих лиц не имеет законной силы, поэтому они такую услугу не предоставляют, и посоветовал прописать все условия с выпиской в договоре купли-продажи. Риелтор, в свою очередь, сказал, что не все нотариусы заверяют такие заявления, просто надо обратиться к другому специалисту.

Кто же все-таки прав: нотариус, риелтор или же банк, запрашивающий документы, не имеющие веса в случае судебного спора?

Иван Любименко, директор департамента продаж подразделений сети АКБ «Абсолют Банк» (ПАО):

«Тема, затронутая в этой истории, очень актуальна. Это яркий пример того, почему важно тщательно подходить к выбору банка, в котором человек берет ипотечный кредит. У каждого банка свои требования к квартирам на вторичном рынке, которые приобретаются в ипотеку, свой список документов, необходимых для сделки.

Рекомендуем выбирать банки, которые специализируются на ипотечном кредитовании и стараются свести к нулю потенциальные риски для заемщиков. Так, специалисты Абсолют Банка заранее выясняют, кто зарегистрирован в квартире. У нас невозможна ситуация, когда после заключения договора становится известно о людях, зарегистрированных в приобретаемом жилье. Кроме того, Абсолют Банк не одобряет кредиты на приобретение квартир, собственниками которых являются несовершеннолетние. Если ребенок просто зарегистрирован в квартире, то такой объект может быть одобрен. У нас есть условие, что до сделки все зарегистрированные в квартире должны быть сняты с регистрационного учета. Если этого не произойдет, сделка не состоится. Таким образом, мы защищаем наших клиентов от рисков. Дополнительной гарантией интересов заемщика является титульное страхование. Немаловажно и то, что стоимость страховки в целом будет в два-три раза ниже, чем в тех банках, которые применяют так называемую "коллективную" схему страхования. Конечно, есть банки, которые в принципе не требуют титульного страхования, но, на мой взгляд, для заемщика это не лучший способ сэкономить.

Подобные нюансы, связанные с приобретением вторичного жилья, часто становятся аргументом в пользу квартир в новостройках. Они обладают "юридической чистотой". Сейчас первичное жилье покупать особенно выгодно, потому что действует государственная программа субсидирования ипотечной ставки. Как правило, разница между ставками на вторичное жилье и первичное (приобретаемое по программе господдержки) составляет 1,5-2%. В денежном выражении разница в выплатах может равняться нескольким сотням тысяч рублей, в зависимости от срока и суммы оформляемого кредита».

Ольга Самарина, юрист практики частных клиентов адвокатского бюро «Ковалев, Рязанцев и партнеры»:

«Формально на момент подписания договора купли-продажи в квартире никто не должен быть прописан. Но зачастую из-за юридической неграмотности граждане попадают в подобные ситуации и в полной мере не могут осуществлять свои права по владению, пользованию и распоряжению имуществом. В сложившейся ситуации оказался прав нотариус, так как никто не может заставить человека выписаться из квартиры, это в первую очередь его право, а не обязанность. В судебной практике действительно встречаются случаи, когда нотариусы составляет подобные заявления. Однако когда такой документ оценивается в суде, то становится понятно, что данное обязательство не имеет юридической силы, а больше напоминает документ, сделанный "для вида".

Чтобы обезопасить себя, в договоре можно прописать срок, в течение которого продавец или члены его семьи выпишутся из квартиры. В качестве ответственности за неисполнение такой обязанности в договоре можно прописать положение, согласно которому продавец обязуется выплачивать неустойку за каждый день просрочки выписки из квартиры. Риелторы очень часто успокаивают клиентов тем, что заверить выписку у нотариуса – это устоявшаяся практика, но ни один из них не предоставит никаких гарантий такому совету».

Оказались в непростой жизненной ситуации и нуждаетесь в консультации грамотного юриста? Присылайте свои истории (bis@info74.ru), будем разбираться вместе!