В Ростове падают цены за квадратный метр

В Ростове цена квадратного метра во всех сегментах недвижимости падает. Единственное, что сегодня растет, – это себестоимость строительства у застройщиков, стоимость ремонта и обстановки в новой квартире. В сложившейся ситуации эксперты советуют обратить внимание на вторичку, которая с каждым днем становится все более привлекательной. Тем более сейчас на рынке достаточное количество готовых квартир с ремонтом, которые продают инвесторы. С учетом понижения ставок по ипотеке покупка жилья на вторичке становится интересной.

В структуре сделок по новостройкам безусловно преобладает ипотека. По словам крупнейших застройщиков Ростовской области, доля доходит до 70% на данный момент. В сравнении с первым кварталом 2015 года прирост составил порядка 15–25%. Движение идет благодаря программе субсидирования государством ипотечных ставок. Кроме того, многие банки заключили со своими партнерами-застройщиками соглашения, которые позволяют снизить ставку по льготной ипотеке на конкретные объекты недвижимости еще на один–два процентных пунктов. Эксперты наблюдают и снижение стоимости квадратного метра. Таким образом, к традиционному сезону недвижимости, который начинается в августе, рынок подошел подготовленным.

«Цена квадратного метра во всех сегментах падает. Падает больше всего сегмент экономкласса, далее – сегмент комфорт-класса. Единственный сегмент, где цена держится на прежнем уровне, по данным июня 2015 года, – это премиум-класс – 117 тыс рублей за квадратный метр, – сообщила руководитель отдела маркетинга и аналитики компании «Дон-МТ-недвижимость» Галина Пивоварова. – Однако то, что падает цена на квадратный метр жилья экономкласса, говорит о том, что развитие бизнеса у застройщиков находится под большим вопросом, при учете того, что продажи идут и льготная ипотека работает. Ситуация сложная и неоднозначная. Какие-то прогнозы давать очень сложно».

Ситуация непростая и неоднозначная и в связи с тем, что вторичный рынок Ростовской области в очень плохом состоянии. Падение продаж составляет в среднем от 40 до 70%. Виной всему достаточно высокая процентная ставка по обычной ипотеке, которая существенно снижает возможности клиента при выборе качества и площади объекта. Такой дисбаланс между первичным и вторичным рынком ведет к сокращению спроса.

«К сожалению, сейчас госпрограмма касается только строящегося жилья. Разница между ставкой в 12% по госпрограмме и 14–15,5% по обычной ипотеке достаточно ощутимая. Например, если человек имеет возможность обслуживать кредит в один миллион рублей по госпрограмме под 12%, то под 13% он будет в состоянии обслуживать кредит 923 тыс. рублей, под 14% – 850 тыс. рублей, и под 15% – это всего лишь 800 тыс. рублей. То есть очень ощутимо. Кроме этого новое жилье всегда дороже старого. И по идее тот, кто малообеспечен, должен покупать старое жилье, но он не в состоянии этого сделать, так как не имеет доступа к рынку ипотеки. Фактически сейчас субсидируются более обеспеченные слои населения, а те, кто сильно нуждается в жилье, остаются за бортом», – считает генеральный директор СК «Жилстрой» Андрей Смехунов.

Однако при ближайшем рассмотрении оказывается, что даже при учете ставок по обычной ипотеке в 14–15,5% покупка жилья на вторичном рынке может стать более привлекательной. По мнению генерального директора АН «Алекс» Александра Коночкина, в сложившихся условиях не ставка имеет значение, а возможность людей обслуживать кредит и параллельно делать ремонт в новой квартире.

«Чтобы сделать ремонт в новостройке, нужно где-то взять на это деньги. Потом еще необходимо купить мебель. Не секрет, что затраты именно на ремонт и покупку мебели сегодня значительно выросли (до 50%). Прибавьте сюда еще то, что нужен какой-то промежуток времени, чтобы можно было эту квартиру использовать. И все это время «простоя» вы обязаны платить деньги по кредиту. Так что покупка квартиры в стройварианте становится «золотой» на сегодняшний день. Другое дело – квартира на вторичном рынке: покупай и тут же пользуйся – живи или сдавай», – считает Александр Коночкин.

Во всяком случае эксперты советуют просматривать разные варианты и заниматься подсчетами. Сейчас на вторичном рынке недвижимости достаточно много новых квартир уже с ремонтом и с элементами обстановки, которые так называемые инвесторы продают по весьма привлекательной цене. Нередки случаи, когда такие квартиры стоят намного дешевле, чем аналогичный по площади объект в стройварианте, даже с учетом разницы в процентной ставке по обычной и льготной ипотеке. Кроме того не стоит упускать из внимания, что банки намерены пересмотреть свои ипотечные программы в сторону удешевления.